Campolide: Uma oportunidade de investimento na lógica de Promoção Imobiliária

A atividade da RE-Factory tem-se apresentado maioritariamente como um processo de levantamento e estudo de oportunidades de investimento, numa lógica de Promoção Imobiliária, com o intuito de dar resposta às necessidades de liquidez e/ou rendibilidade dos nossos clientes.

Seguindo com a série de Case Studies, apresentamos o 2º caso onde partilhamos quais os objetivos, desafios e conclusões retiradas deste projeto.

Descrição do caso:

O cliente:

Cliente detentor de algum património imobiliário (Herança Indivisa), sem possibilidade de capitalizar investimento para a valorização do ativo. Tem como objetivo a realização de liquidez para avançar com investimentos alternativos.

O Ativo:

Ativo localizado na Freguesia de Campolide, Cidade de Lisboa.

Campolide é uma localização com um mix imobiliário interessante, composto por típicos bairros lisboetas, zonas de hotelaria e educação de referência a nível nacional, além de rede de escritórios onde se encontram diversas empresas de referência do setor financeiro nacional e internacional.

Esta diversidade, garante a elasticidade necessária relativa aos fundamentais de mercado no que concerne a índices de rentabilidade e rendas geralmente exigidas pelos investidores.

A centralidade da localização, com uma rede consolidada de transportes, confere elevada mobilidade quer para deslocações no interior da cidade quer acesso facilitado à rede de transportes intermunicipal e nacional.

Análise do Ativo:

Características atuais:

Área do Terreno: 240 m2

Área de implantação: 200 m2

Área Bruta de Construção: 475 m2

Nº Pisos Atual: 2

Nº Frações: 5

Uso: Residencial

Principais desafios:

Cliente: Sem condições para financiamento na medida das necessidades de recuperação do imóvel desta dimensão. Tem como objetivo alternativo, aproveitar a valorização do mercado imobiliário para realizar a saída do ativo.

Ativo: Imóvel em situação de abandono há vários anos, estado de conservação muito mau apresentando sinais de danos estruturais graves, com risco de derrocada.

Existência de inquilinos em regime de “ocupação indevida”, que limitam as operações no local.

Durante o período de análise das diversas possibilidades de valorização do ativo, foi efetuado um Pedido de Informação Prévia à CML com o intuito de ampliar a Área Bruta de Construção em cerca de 180 m2 (respeitando as cérceas do quarteirão) e adaptar o edifício e suas tipologias às necessidades dos potenciais utilizadores. Infelizmente, este pedido não teve o seguimento expectável, sendo invalidado pela envolvente urbanística associada determinada no plano de pormenor da CML para a zona (em Discussão há vários anos).

Melhor solução prevista:

Em suma, criaram-se pressupostos tendo em vista o crescimento do edifício que não se verificaram, inviabilizando a rentabilidade potencial do ativo em análise.

De todo o modo, tivemos oportunidade de estudar uma solução arquitetónica onde podemos “brincar” com as alturas dos pisos permitindo criação de mezaninos ao nível do último piso, não aumentando superfície de pavimento tal como a Câmara Municipal de Lisboa define.

O nível de risco associado ao desenvolvimento do projeto, em função do objetivo final de compra-reabilitação-venda, estava acima daquele que estaríamos disponíveis para assumir, tendo-se refletido na diferença entre a oferta efetuada e aquela que outro investidor acabou por realizar para aquisição do imóvel (+10,8%). No caso, o facto do objetivo de investimento deste investidor alternativo ser de compra para arrendamento impacta nas rendibilidades, permitindo elevar o valor global da proposta efetuada.

Características Potenciais:

Área do Terreno: 240 m2

Área de implementação: 200 m2

Área Bruta de Construção: 475 m2

Nº Pisos Atual: 2

Nº Frações: 11

Uso: Residencial

Mix Tipologias: 10 Estúdios,  1 T2

Ciclo de Desenvolvimento: 34 meses

Indicadores de investimento RE-Factory:

Tiago Barreiros

Sócio da Re-factory Investimentos & Consultoria

A Re-factory Investimentos & Consultoria Lda é uma empresa criada com o propósito de transformar e valorizar património imobiliário.

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico