A habitação precisa do Estado. Mas não contra os privados

Ao longo das últimas semanas tenho procurado compreender melhor o que está a ser feito noutros países europeus para responder à crise da habitação. E foi numa viagem à Irlanda que me fez atentar mais sobre um país que atravessa muitos dos mesmos desafios que encontramos em Portugal: falta de oferta, preços elevados, rendas sob pressão e uma crescente dificuldade da classe média em encontrar habitação compatível com os seus rendimentos.

Olhando primeiro para Portugal, o último grande programa de habitação pública da nossa democracia foi o Programa Especial de Realojamento (PER), lançado em 1993. O objetivo era diferente do atual, uma vez que se tratava de erradicar bairros de barracas e garantir condições de habitabilidade a milhares de famílias. Segundo os dados oficiais, o programa permitiu construir cerca de 35.000 habitações públicas ao longo de três décadas.

Mas hoje o problema é outro. Já não discutimos barracas ou insalubridade, discutimos sim famílias que trabalham, têm rendimentos, mas não conseguem comprar ou arrendar uma casa. E, como tal, a dimensão do desafio é incomparavelmente maior.

As estimativas mais frequentemente referidas apontam para um défice que poderá situar-se entre as 200.000 e as 300.000 habitações. Independentemente do número exato, existe uma conclusão difícil de ignorar: não existe capacidade para resolver um problema desta dimensão apenas através das soluções que temos utilizado até agora.

Urgência vs capacidade do mercado

Os privados construíram praticamente toda a habitação produzida em Portugal nas últimas décadas e, devem continuar a fazê-lo. São eles que investem, assumem risco, criam emprego, geram riqueza e mantêm uma atividade económica essencial ao desenvolvimento do país. Não faz qualquer sentido esperar que o setor privado construa sem rentabilidade ou que suporte sozinho o custo de uma política pública de habitação. Mas também é verdade que a urgência atual ultrapassa a capacidade de resposta do mercado.

Mesmo admitindo que todas as medidas recentemente aprovadas produzem os efeitos desejados, o aumento da produção habitacional será gradual. Os promotores precisam de tempo para adquirir terrenos, licenciar projetos, obter financiamento e construir. E é precisamente aqui, e com o que vi na Irlanda, que a discussão se torna interessante.

O papel do Estado e o caso da Irlanda

O que a Irlanda parece ter compreendido é que existe uma diferença entre uma estratégia estrutural e uma resposta de emergência. Estruturalmente, o setor privado continuará a ser o principal responsável pela produção de habitação, mas, perante um défice acumulado durante anos, o Estado decidiu utilizar os seus próprios ativos para acelerar a oferta.

Através da Land Development Agency (LDA), o Estado identifica terrenos públicos, promove projetos, estabelece parcerias com construtores e coloca novas habitações no mercado. Não substitui os promotores privados, mas trabalha com eles. Não procura controlar o mercado, mas procura aumentar a oferta. E essa diferença é fundamental.

Em Portugal, o debate oscila frequentemente entre duas posições extremadas: quem acredita que o mercado resolverá tudo sozinho e quem acredita que o Estado deve assumir a quase totalidade da resposta. E, como quase sempre, a realidade encontra-se provavelmente algures entre os dois.

Os privados devem continuar a ser o principal motor da construção e da economia. Mas quando existe uma urgência habitacional desta dimensão, talvez faça sentido que o Estado assuma um papel mais ativo na produção de habitação, utilizando património público, solo disponível e capacidade financeira para complementar aquilo que o mercado consegue fazer.

Não é uma questão de substituição nem de concorrência

Não se trata, pois, de substituir o setor privado, mas trata-se sim de ganhar tempo. Porque se nada de diferente for feito, continuaremos provavelmente a discutir o mesmo problema daqui a cinco anos: poucas casas, muita procura e preços cada vez mais difíceis de suportar para uma parte significativa das famílias portuguesas.

A habitação precisa de mais mercado, mas, neste momento, também precisa de mais Estado. Não um Estado concorrente do setor privado, mas um Estado capaz de atuar quando a dimensão da urgência ultrapassa a velocidade da resposta.

Joana Resende

CEO Grupo CENTURY 21 Arquitectos

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico