Projecto WellBe no Parque das Nações, em Lisboa
Ocupação de escritórios e logística anima mercado imobiliário no 1º semestre do ano
A consultora divulgou os resultados do "Market Dynamics", notando a dinâmica dos mercados ocupacionais. Investimento regista quebra de 18% e as vendas de habitação sustentam níveis de 2023.
O crescimento da procura de espaços de escritórios e de logística pelas empresas foi o principal motor do mercado imobiliário na primeira metade do ano, mostra o mais recente estudo da JLL, o Market Dynamics. Em Lisboa, a ocupação de escritórios atingiu 128.300 m2, superando já a actividade de todo o ano passado, enquanto no Porto, o mercado, com 28.400 m2 de absorção, acumula um crescimento de 13%. Na logística, o semestre totaliza 415.600 m2 de área ocupada, mais 35% do que no período homólogo.
Quanto aos restantes segmentos analisados, o estudo da JLL revela que o retalho regista um desempenho robusto quer nos centros comerciais quer no comércio de rua, em linha com o ano passado e dando continuidade ao interesse dos retalhistas internacionais por Portugal. O mercado residencial, por sua vez, “exibe uma actividade consistente, superando até as expetativas iniciais depois de um ano em que as vendas reduziram quase 20%”. “A habitação sustenta preços e rendas em trajectória ascendente, dado manter-se fortemente impactada pelo desequilíbrio entre oferta e a procura. No semestre em análise, o Porto mostrou melhor desempenho que Lisboa neste segmento, com um aumento no volume de vendas” adianta o estudo.
Investimento em quebra...
No período em análise, o investimento em imobiliário comercial atingiu um voluma de 675 milhões de euros em transacções. Este montante representa uma queda de 18% face ao semestre homólogo, embora a consultora veja a situação com algum optimis,mo já que “a recuperação da actividade no 2º trimestre”, gerou 59% do volume de investimento semestral.
Carlos Cardoso, CEO da JLL, comenta os dados: "As expectativas iniciais para 2024, e depois os indicadores do 1º trimestre, apontavam para um semestre de estabilização geral da actividade. Contudo, os mercados ocupacionais de escritórios e logística surpreenderam pela positiva e estão com bons níveis de crescimento, e a habitação e o investimento dão sinais de aceleração no 2º trimestre. O desempenho deste período mais recente não foi suficiente para compensar o abrandamento do 1º trimestre, mas a trajectória de evolução destes segmentos é muito animadora".
O desempenho da economia, a inversão nas políticas de alteração dos juros e o controlo da inflação, bem como a estabilização da conjuntura política são alguns factores a contribuírem para desempenho do mercado imobiliário nesta primeira metade do ano.
De acordo com o estudo da JLL, apesar das melhorias já vistas no 1º semestre, o impacto acumulado da envolvente macroeconómica, principalmente com a nova política de descida de juros, deverá produzir efeitos mais robustos no mercado imobiliário sobretudo a partir de agora.
"As perspetivas para a segunda metade do ano são mais animadoras, especialmente para os secores que têm estado mais contidos. Enquanto os escritórios e logística deverão dar continuidade à rota de crescimento já iniciada, no retalho e na habitação, a aceleração deverá ocorrer a partir do Verão, num contexto de recuperação de rendimento disponível e aumento do consumo. No investimento também se espera uma reactivação da actividade, para níveis equiparados aos do ano anterior, quando as transações ascenderam a 1.800 milhões de euros", detalha o CEO da JLL.
Destaques do mercado imobiliário português no 1º semestre de 2024
INVESTIMENTO
No 1º semestre foram transaccionados 675 milhões de euros em imobiliário comercial, dos quais 59% durante o 2º trimestre.
Este volume apresenta uma quebra de 18% face ao 1º semestre de 2023
Os dois maiores negócios foram a venda do edifício de escritórios K-Tower no Parque das Nações e do Hotel Sofitel Lisbon Liberdade, que, em conjunto, fizeram 23% do montante transaccionado.
Há uma mudança na estrutura do mercado, com o segmento de hotéis a recuperar a liderança, com uma quota de 38% do montante. Escritórios decrescem para 18%. Retalho agrega 22% e o segmento de alternativos e living tem 17%.
Investidores internacionais fazem quase 80% do investimento, mas os nacionais continuam a predominar em termos do número de transacções.
Yields mantêm-se estáveis no 2º trimestre face ao trimestre anterior, atingindo os 4,75% no comércio de rua, 5,25% nos escritórios e 5,75% em industrial e logística.
ESCRITÓRIOS
Lisboa
Ocupação de 128.300 m2 no 1º semestre, num crescimento de 238% face ao período homologo e superando já a actividade do total de 2023. Contabiliza-se uma área média de 1.564 m2 por operação, com 22 negócios com áreas superiores a 1.000 m2.
Os três maiores negócios geraram 46% da área ocupada, o maior dos quais envolvendo a tomada de 26.700 m2 no WellBe, Parque das Nações.
A fatia mais dinâmica da procura foram as empresas de Serviços a Empresas, 37% do take-up (absorção), ao passo que as zonas de maior actividade foram o Parque das Nações e as Novas Áreas de Escritórios.
A renda prime teve uma tendência de subida, para 28€/m2.
Porto
Ocupação de 28.400 m2 no 1º semestre, exibindo um crescimento de 13% face ao mesmo período do ano passado. A área média por transacção é de 676 m2, com 10 negócios a envolverem áreas superiores a 1.000 m2.
Os três maiores negócios geraram 30% da actividade, o maior dos quais concerne a tomada de cerca de 4.000 m2 no Matosinhos Office Center.
As empresas de TMT's & Utilities foram as mais dinâmicas, com uma quota de 45%, as zonas destacadas foram CBD Boavista e Matosinhos.
A renda prime aumentou para 20€/m2.
INDUSTRIAL E LOGÍSTICA
No 1º semestre foram ocupados 415.600 m2 de área logística, num aumento de 35% face ao mesmo período do ano passado. Destes, 60% foram negociados no 2º trimestre.
Os três maiores negócios geraram 31% da ocupação semestral, o maior dos quais envolvendo a pré-ocupação de 30.000 m2 pela Coloplast na região Norte.
Contabilizam-se 15 negócios com áreas superiores a 10.000 m2.
A zona Montijo-Alcochete foi a mais dinâmica, com 31% da ocupação semestral, mas seguida de perto pela região Norte, com 28, e região Centro, com 21%.
As rendas prime permaneceram estáveis nas diversas zonas, alcançando os 6,5€/m2 no mercado de Lisboa e de 4,75€/m2 na região do Porto.
RETALHO
Bom desempenho operacional do retalho, com aumento da ordem dos 4,0% nas vendas.
Boa dinâmica operacional nos centros comerciais e no comércio de rua em Lisboa e Porto, que usufruem de uma diversificação do mix, com presença de retalho alimentar, decoração, bem-estar e conveniência.
Crescente interesse das marcas internacionais, especialmente para ‘flagship stores’ nos principais destinos de comércio de rua em Lisboa e Porto. Exemplo é a instalação de uma flagship Zara na zona do Rossio, naquela que será uma das maiores lojas da cadeia a nível global.
As rendas prime cresceram no Porto, para 80€/m2 na zona Santa Catarina e 40€/m2 na zona Flores. Em Lisboa, mantêm os níveis de 130€/m2 a 140€/m2 na Baixa Chiado. Nos centros comerciais, mantêm-se em 130€/m2.
RESIDENCIAL
O mercado do Porto registou um crescimento nas vendas, apresentando um preço médio de transacção de 3.200€/m2. Em Lisboa, o semestre manteve os níveis de vendas, atingindo-se preços médios da ordem dos 4.900€/m2.
Em geral, permanece um mercado fortemente impactado pelo desequilíbrio entre a oferta e a procura e pela dificuldade em repor o stock, dado o longo ciclo de produção. Apesar de haver um incremento quer nas intenções de investimento, alguma recuperação nos licenciamentos e conclusão de obras, os níveis de produção de nova habitação mantêm-se muito aquém dos ciclos de mercado anteriores, continuando a limitar a dinâmica do mercado.
Mesmo que com patamares de preços mais elevados, os projectos que conjugam localização, design, arquitectura e valências têm excelente procura e elevados níveis de venda ainda em planta.
O mercado de arrendamento continua muito afetado pela falta de oferta, que é ainda muito granulada e com predominância de pequenos proprietários privados. Falta mercado built-to-rent para conseguir escala.
Devido ao desequilíbrio da oferta e da procura, quer na compra quer no arrendamento, os preços e as rendas mantêm-se elevados e com uma tendência predominante de aumento.
