Mercado imobiliário nacional pode alcançar novo máximo histórico no investimento

Eric van Leuven, Director Geral da Cushman & Wakefield em Portugal, revela que até ao momento, o mercado imobiliário nacional tem um dos seus anos de maior actividade e dinamismo, em que a absorção de escritórios já ultrapassou o record anterior de 2018. O responsável acrescenta ainda que "sendo possível que também no caso do investimento institucional seja um dos melhores de sempre. Vivemos no entanto um momento peculiar pois, por outro lado, aproxima-se cada vez mais o espectro da recessão devido à guerra na Ucrânia, e aos altos níveis de inflação e taxas de juros, o que, no caso do investimento institucional, poderá resultar em menores níveis de actividade e alguma diminuição de valores dos imóveis".

O director da consultora apresentou o Marketbeat Outono 2022, uma publicação semestral que vai na sua 39ª edição e resume a actividade do mercado imobiliário nacional, até ao momento, e as suas perspectivas.

Eric van Leuven, director geral C&W

Mercado ocupacional

Escritórios

A primeira metade de 2022 foi caracterizada por um aumento notório da atividade, para o qual terá contribuído uma maior pressão para a concretização de processos de tomada de decisão que vinham a ser adiados desde o início da pandemia. Adicionalmente, registaram-se diversos negócios pontuais de grande dimensão, os quais representaram mais de metade do volume de absorção de escritórios na Grande Lisboa, que, com 247.900 m² transacionados entre janeiro e setembro de 2022, superou já o valor anual de 2021, atingindo um máximo histórico.

As maiores transações registadas no primeiro semestre correspondem a futuras ocupações de novas sedes corporativas, com destaque para a Fidelidade, com 28.000 m² no seu edifício da Av. Álvaro Pais, e para o BNP Paribas que adquiriu os edifícios Echo e Aura do Exeo Office Campus, num total de 38.250 m². O volume total de área contratada concentrou-se maioritariamente no Parque das Nações (zona 5), com 28%, e nas novas zonas de escritórios (zona 3), com 20%. O setor de Serviços Financeiros agregou de 36% da ocupação.

À semelhança da capital, também no Grande Porto o setor de escritórios registou entre Janeiro e Setembro de 2022 um aumento expressivo da procura (+34%) quando comparando com o período homólogo, num volume de ocupação de 45.200 m². CBD Baixa (Zona 2) e Matosinhos (Zona 6) foram as zonas mais ativas, agregando cerca de 67% do volume total de absorção; com as TMT's & Utilities a predominarem com mais de metade da área ocupada. Para tal contribuíram os maiores negócios registados até à data, nomeadamente a contratualização pela Saltpay de um total de 4.740 m² no Porto Business Plaza e a ocupação pelo coworking Spaces (IWG) de 4.500 m²

Retalho

O contexto de recuperação da crise pandémica tem vindo a contribuir para que o volume de vendas a retalho no início do ano tenha atingido valores acima de 2019, com um crescimento homólogo acumulado até agosto de 8,6%, segundo o INE. Apesar do potencial impacto negativo do aumento generalizado dos preços, os produtos não alimentares foram os principais responsáveis por esta evolução, com um aumento de 18,7%, compensando a quebra de 0,6% entre os produtos alimentares.

No primeiro semestre de 2022, a procura de lojas agregada pela Cushman & Wakefield registou um decréscimo de 10% face ao período homólogo, com um total de 210 novas aberturas e uma área estimada de 81.400 m². A predominância do comércio de rua manteve-se, com 64% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 21%. Continua a verificar-se um grande interesse dos retalhistas por lojas de grande dimensão, nomeadamente retail parks e unidades stand alone, que em conjunto representaram cerca de 13% do número de operações. O sector da restauração continuou a dominar, representando 45% das novas aberturas, seguido do setor alimentar com 20% que totalizou 40 novas lojas. No primeiro semestre do ano destaca-se também o setor "outros" onde se inclui o mobiliário, decoração e bricolage, que registou um crescimento de mais de 50% face ao período homólogo.

Industrial & Logística

A atividade ocupacional entre janeiro e junho de 2022, registou um decréscimo de 26% quando comparado com o período homólogo, mas ficou acima do volume da primeira metade de 2020, com uma absorção total de 205.200 m². Com perto de 30 negócios, a área média por operação aumentou para os 7.600 m², para o qual contribuíram algumas operações de grande dimensão, entre os quais a aquisição da NewCold das antigas instalações da Elos em Palmela com uma área coberta de 40.000 m², o início da construção pela WEG da expansão da sua fábrica em Santo Tirso com 22.700 m² e o arrendamento da Garland na Plataforma Logística de Leiria com uma área de 16.100 m².

Continuando a tendência do ano passado, na primeira metade de 2022 apenas 31% da ocupação correspondeu a projetos desenvolvidos à medida do ocupante, demonstrando um maior dinamismo das operações de venda ou arrendamento. Em relação à distribuição geográfica da procura, mantém-se o domínio das regiões de Lisboa e Porto, que agregaram respectivamente 55% e 18% da absorção. Cerca de 40% da absorção em Lisboa ocorreu no eixo Almada – Setúbal (Zona 2) com 44.100 m² e cerca de 60% na absorção no Porto ocorreu no eixo Valongo – Alfena (Zona 3) com 22.700 m².

Hotelaria

Os primeiros sete meses do ano evidenciaram a enorme recuperação da atividade turística em Portugal face ao ano anterior, com um aumento generalizado de todos os indicadores. Neste contexto, o número de hóspedes a nível nacional atingiu os 11,4 milhões, com um crescimento homólogo de 183% e as dormidas totalizaram 30,6 milhões, refletindo uma evolução de 208%. Os indicadores começam a aproximar-se dos números atingidos no período pré-pandemia, embora comparando o período de Janeiro a Julho de 2022 com o mesmo de 2019 verifica-se ainda um decréscimo de 5% tanto no número de hóspedes como nas dormidas.

Desde o início do ano, foram inaugurados em Portugal perto de 35 unidades hoteleiras, trazendo ao mercado 2.080 quartos, cerca de 42% dos quais com classificação 4 estrelas. Os concelhos de Lisboa e Porto concentram a maior parcela desta nova oferta, com 15 novas unidades hoteleiras num total de 1.020 unidades de alojamento. Entre as novas aberturas em Portugal destacam-se o W Algarve (5 estrelas), o Pestana Douro Riverside (5 estrelas), o Hyatt Regency Lisboa (5 estrelas) e o The Editory Riverside Santa Apolónia Hotel (4 estrelas).

Residencial

De acordo com os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, na primeira metade de 2022 o mercado de compra e venda de apartamentos nas cidades de Lisboa e Porto registou um crescimento significativo face ao ano anterior, continuando a tendência de recuperação já verificada em 2021.

Segundo o SIR / Confidencial Imobiliário, Lisboa registou valores de venda médios acumulados anuais até junho de 2022 de €5.990/m2 nos apartamentos novos (-2%) e €4.280/m2 nos apartamentos novos e usados (+9%). Entre estes últimos, os valores mais elevados continuam a ocorrer na Zona Tradicional e no Centro Histórico com €5.530/m² e €5.380/m2 respetivamente, com a Zona Tradicional a registar o maior aumento (+25%) quando comparando com o período homólogo. A zona do Parque das Nações registou o segundo maior aumento (+23%), registando um valor de venda médio de €5.190m².

No Porto os valores transacionais de apartamentos registaram um aumento mais acentuado que em Lisboa, nomeadamente de 17% entre os fogos novos, para os €4.140/m², e de 24% em termos totais, para os €3.180/m². Os valores mais elevados do mercado de apartamentos novos e usados registaram-se nas zonas da Foz, com €3.650/m², e na zona Ribeirinha, com €3.520/m².

Promoção e reabilitação urbana

O setor de promoção e reabilitação urbana registou um decréscimo da atividade na primeira metade do ano quando comparando com o período homólogo. A Cushman & Wakefield identificou um volume total transacionado de €310 milhões entre janeiro e agosto, distribuídos por cerca de 35 negócios. Entre estes, destacam-se a aquisição por parte da AXA IM – Real Assets do projeto da Torre 3 do Colombo, por um valor entre os €40 e os €45 milhões; e a venda, pela CGD à Lundin Mining Corporation, dos antigos terrenos Obriverca (Marvila) com cerca de 106.400 m2, por €38 milhões.

Os valores médios de transação de propriedades nas ARU em Lisboa registaram uma subida quer nas propriedades até 500 m² (+7%) quer nas propriedades com mais de 500 m² (+11%), para os €3.910/m² e €3.360/m² respetivamente.

O Porto registou uma quebra nos valores médios dos imóveis transacionados nas ARU, nomeadamente de -2% nos prédios de dimensão até aos 500 m², atingindo valores unitários de 2.070 euros/m² e de -8% entre os activos de dimensão superior a 500 m², convergindo em valores absolutos para os 2.200 euros/m². Os preços mais elevados nos activos de menor dimensão ocorreram na Foz e na Ribeirinha, com 3.470 euros/m² e 2.430 euros/m² respectivamente.

Mercado de investimento imobiliário comercial

A recuperação da actividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento registada durante o ano de 2021 continuou durante o primeiro semestre de 2022, com um volume na ordem dos €615 milhões, cerca de 6% acima do volume registado no período homólogo de 2021. Algumas das transações de maior volume que estavam previstas para o segundo trimestre do ano acabaram por ser concluídas apenas no terceiro trimestre, atingindo um volume total transacionado de €1.656 milhões entre janeiro e setembro e refletindo um aumento de 27% face ao mesmo período de 2021. Com 39 operações registadas este ano, que comparam com 41 transações registadas no período homólogo, o valor médio por transação aumentou para os €42 milhões.

À semelhança de anos anteriores, manteve-se o significativo peso das transações de grande dimensão, com os 4 maiores negócios a representar 45% do volume investido e o capital estrangeiro a dominar a atividade do mercado, sendo responsável por 74% do volume total investido em imobiliário comercial. Por outro lado, o capital nacional manteve ainda assim uma trajetória positiva atingindo no período em análise os €430 milhões.

O mercado de escritórios concentrou o maior volume ao atrair 37% do volume total investido, com €607 milhões. As principais transações corresponderam à aquisição pela Sonae Sierra e Bankinter do edifício Atrium Saldanha ao Grupo Fibeira por €205 milhões e a aquisição pelo Grupo Castel à Explorer de um portfólio de 3 edifícios de escritórios localizados em Lisboa por um valor entre os €110 e 120 milhões e a aquisição pela Merlin Properties da antiga sede do Novo Banco na Avenida da Liberdade por €112 milhões.

Seguiu-se o mercado de Industrial e Logística, a recuperar da apatia de anos anteriores e com um volume de investimento de €536 milhões, destacando-se as aquisições pela Blackstone do portfólio Connect ao Novo Banco por €208 milhões e de um portfólio de 15 imóveis logísticos à M7 Real Estate por €125 milhões. Por influência da aquisição do Pestana Blue Alvor Hotel pela Azora ao Grupo Pestana por um valor entre os €75 e os 85 milhões e pela compra do Novo Banco do portfólio de hotéis Aqualuz Tróia (Mar & Rio) & The Editory By The Sea à Sonae Capital por €34 milhões, o setor hoteleiro agregou 15% do volume total investido

Por outro lado, os setores alternativos afirmam-se cada vez mais junto dos investidores institucionais, tendo sido responsáveis por 13% do total investido, essencialmente representados pela transação de um portfólio de residências de estudantes da Smart Studios, vendido à Round Hill Capital por €200 milhões.

Em sentido oposto, a menor atratividade dos centros comerciais contribuiu para que o setor de retalho tenha agregado apenas 3% do volume total transacionado.

Valores de mercado

O maior dinamismo da procura, complementado por uma escassez de oferta de qualidade e consequente entrada no mercado de edifícios novos, contribuiu para um aumento generalizado dos valores brutos de arrendamento em 2022. Desta forma, o Prime CBD (Zona 1) atingiu os €25/m²/mês, com as zonas secundárias de escritórios (Zona 4) a verificar o aumento mais acentuado, na ordem dos 14%, para os €20/m²/mês. Já no Grande Porto, também um maior dinamismo e qualidade dos novos edifícios contribuiu para um aumento das rendas brutas na maioria das zonas face a 2021, no entanto os valores prime no CBD Boavista (Zona 1) mantiveram-se estáveis nos €18/m²/mês.

O maior interesse por algumas das principais zonas do comércio de rua de Lisboa e Porto, associadas a uma escassez de oferta nessas artérias, contribuiu para que se tenha registado um aumento de €2,5/m²/mês das rendas brutas prime na Baixa de Lisboa e Porto, assim como na Av. Liberdade em Lisboa. Nos centros comerciais as rendas prime mantiveram-se estáveis nos €102,5/ m²/mês, num contexto de reversão gradual dos incentivos concedidos; e nos retail parks, em consequência do maior interesse neste formato, verificou-se um ligeiro incremento, para os €11,5/ m²/mês.

No setor de industrial e logística verificou-se uma subida das rendas prime de mercado para espaços de logística na maioria das zonas, com a Zona 1 em Lisboa (Alverca - Azambuja) a aumentar para os €4,3/m²/mês e no Porto (Maia - Via Norte) a aumentar ligeiramente para os €4,2/m²/mês. O maior incremento registou-se na Zona 5 em Lisboa (Sintra – Cascais) e no Porto (Vila Nova de Gaia), onde as rendas atingiram os €5,2/m²/mês e €4,0/m²/ mês, respetivamente. Adicionalmente, em relação à logística urbana os valores mantiveram-se estáveis no primeiro semestre do ano nos €6,0-7,0/m²/mês em Lisboa e €5,0-6,0/m²/mês no Porto

No contexto atual, a evolução das taxas de rentabilidade reflete um maior enfoque pelos investidores em activos seguros e em localizações prime. No primeiro semestre deste ano, face a 2021, as yield prime tinham estabilizado nos 3,75% em escritórios e contraído 50 p.b. em industrial & logística (para 4,50%); no setor de retalho tinham estabilizado nos 4,25% no comércio de rua e nos 5,50% em centros comerciais. Após este movimento de contração de yields prime em alguns setores no primeiro semestre de 2022, no terceiro trimestre começou a verificar-se uma mudança de trajetória. Desta forma, no terceiro trimestre, face ao trimestre anterior, as yield prime aumentaram 25 pontos base (p.b.) em escritórios e em industrial & logística para os 4,00% e 4,75%, respetivamente; em retalho manteve-se inalterado tanto no comércio de rua como em centros comerciais mas prevendo-se, à semelhança dos restantes setores, um movimento de expansão de 25 p.b. para o último trimestre do ano.

Perspectivas

No que diz respeito à evolução futura da actividade, Eric van Leuven comenta, "No ano que se avizinha, a guerra da Ucrânia e as suas consequências a vários níveis irão continuar a contribuir para um clima de instabilidade da Europa e, consequentemente, menos propensão ao investimento. O abrandamento da atividade e a subida das yields, já hoje sentidos na maior parte  da Europa, deverão também chegar a Portugal. No caso do investimento institucional, em que o valor do imóvel é condicionado pelo prémio de risco versus investimento denominado "sem risco" (como obrigações do estado alemão, por exemplo), o aumento substancial das taxas de juro fará com que a taxa de rentabilidade exigida pelos investidores seja também mais elevada, afetando o valor.

Por outro lado, o mercado português tem muitos factores atenuantes a seu favor, nomeadamente uma forte procura, sobretudo nos sectores de escritórios e logística, sendo que o país continua a atrair empresas que pretendem instalar-se em Portugal, num contexto de falta de oferta de espaços de qualidade, o que nos faz prever aumentos de rendas.

Outros temas transversais para 2023 serão a manutenção de elevadoscustos de construção e as cada vez maiores exigências em matéria de sustentabilidade, tanto por parte de ocupantes como de investidores".