Mercado imobiliário do Porto mantém dinamismo

Apesar da desaceleração da actividade económica nacional, em 2022 o mercado imobiliário do Porto registou volumes de procura transversalmente positivos, com o primeiro trimestre a evidenciar dinamismo em diversos sectores, indica a Cushman & Wakefield.

Andreia Almeida, Associate e diretora de Research & Insight da Cushman & Wakefield, refere que "durante o período temporal analisado foram atingidos alguns máximos históricos, demonstrando a maior atratividade da região, inclusive entre empresas internacionais. Este maior dinamismo continua a ser parcialmente condicionado pela escassez de oferta de produto de qualidade adequado aos atuais critérios da procura, a qual deverá ser gradualmente colmatada, à medida que novos projetos entram no mercado."

De acordo com a última edição do “Porto Market Update”, divulgado hoje pela consultora:

Escritórios:

Após uma quebra em 2020, em consequência dos impactos da pandemia, a procura no Grande Porto tem recuperado gradualmente, tendo em 2022 sido transacionados 58.500 m², um aumento de 3% face ao ano anterior. O primeiro trimestre de 2023 evidencia um acelerar desta tendência, com um crescimento homólogo de 22%. Entre os maiores negócios desde o ano passado contam-se diversos pré-arrendamentos, nomeadamente no Porto Business Plaza – pela SaltPay (4.740 m²) e pela Natixis (3.200 m²) – e a ocupação pelo coworking Spaces (grupo IWG) no Joana D'Arc (4.500 m²).

Após aumentos graduais até 2021, a taxa de desocupação corrigiu, encontrando-se nos 8,0%. Por outro lado, desde 2022 foram concluídos 9 edifícios, com um total de 63.700 m², dos quais somente um quarto se encontra por ocupar. A procura de espaços de qualidade continua a suportar o aumento da oferta projetada para os próximos 3 anos, atualmente nos 131.200 m². Entre estes, 97.100 m² estão em construção e com 40% da ocupação já assegurada, destacando-se o segundo edifício do projeto ICON Offices da Civilria, a componente de escritórios da reconversão do antigo Matadouro de Campanhã, e a futura sede da Liga Portugal no Porto.

Apesar das rendas prime no CBD Boavista (Zona 1) se manterem estáveis nos18 euros/m²/mês desde 2018, na maioria das restantes zonas verificou-se um incremento, incluindo entre as rendas médias, face à escassez de oferta de qualidade e maior procura latente.

Retalho:

A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield evidencia uma recuperação na Área Metropolitana do Porto desde a pandemia, com 140 novas aberturas em 2022, 40% acima do ano anterior; crescimento este que abrandou para 6% em termos homólogos. No primeiro trimestre de 2023, registou-se um abrandamento deste crescimento, para 6% em termos homólogos, com 35 operações.

O comércio de rua manteve a primazia, com a Baixa a concentrar 23% da nova oferta nos últimos 15 meses, zona esta que tem registado algumas obras de reabilitação relevantes, como o renovado Mercado do Bolhão e o projecto Bonjardim. Por seu lado, o setor de restauração continuou a dominar, representando cerca de metade do número de transacções.

Em 2022, as rendas prime no comércio de rua registaram um aumento dos valores praticados na Baixa, por influência de um aumento da procura e escassez de oferta. Nas restantes zonas, assim como no formato de centros comerciais, os valores mantiveram-se estáveis, tendência que se manteve de forma transversal durante o primeiro trimestre de 2023.

Industrial & Logística:

Após um aumento expressivo em 2021, a atividade ocupacional de Industrial & logística no Grande Porto abrandou em 32% no ano passado, tendo sido transacionados 106.200 m². Ainda assim, no primeiro trimestre de 2023 o volume registado situa-se já 2% acima do primeiro semestre do ano anterior. A maior transação desde 2022 corresponde à ocupação própria pela Olicargo de 33.800 m² no Centro Logístico de Ribeirão (Vila Nova de Famalicão); destacando-se ainda a atividade registada na Zona Industrial da Ermida (Santo Tirso), com 4 transações num total de 43.000 m².

Entre a principal oferta futura para os próximos 3 anos, novo domínio da Zona Industrial da Ermida, onde se encontra em desenvolvimento a nova fábrica da multinacional WEG (22.680 m²) e o Aldi irá instalar a sua nova plataforma logística (40.000 m²). Adicionalmente, a Medway encontra-se a desenvolver o futuro Terminal de Lousado (Vila Nova de Famalicão), que irá totalizar 220.000 m². A estes, juntar-se-ão outros projetos cuja construção iniciará brevemente, nomeadamente o Panattoni Park (Valongo), o Valongo Business Park e o Gaia Park.

Considerando a oferta existente, os valores de arrendamento de espaços de logística registaram um aumento transversal em 2022, estabilizando no primeiro trimestre de 2023.

Hotelaria:

À semelhança da tendência verificada a nível nacional, a cidade do Porto registou uma recuperação da atividade ao longo de 2022, inclusive com o número de dormidas em alojamentos turísticos que duplicou, para valores acima de 2019. O primeiro trimestre de 2023 indicia uma manutenção desta tendência, com crescimentos homólogos relevantes, nomeadamente 63% nas dormidas, 65% no RevPAR e 17 pontos percentuais na taxa de ocupação.

A cidade conta atualmente com perto de 140 estabelecimentos hoteleiros, num total de 9.600 quartos; com metade dos quais em projetos de 4 estrelas, seguidos dos 5 estrelas com 22%, evidenciando o maior investimento em projetos de categoria superior ao longo dos últimos anos. Desde 2022, a cidade contou com mais 740 quartos em 11 novas aberturas, a quase totalidade das quais em unidades de categoria 4 estrelas. A oferta futura estimada para os próximos 3 anos totaliza 5 novos hotéis com 460 quartos, metade dos quais em estabelecimentos de 5 estrelas.

Residencial:

Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, ao longo dos últimos 12 meses, verificou-se um abrandamento dos valores de venda de apartamentos no concelho do Porto, para o qual terá contribuído o aumento da inflação e das taxas de juro, e consequente agravamento do poder de compra das famílias. Em termos homólogos, os indicadores de oferta registaram por um lado um ligeiro incremento de 3% no preço médio pedido, e por outro uma quebra na mesma ordem no volume de imóveis para venda. Relativamente à procura, o número de fogos vendidos refletiu uma quebra acentuada de 18%, com os valores transacionais a estabilizarem nos 2.870 euros/m².

No mercado de arrendamento, a escassez de oferta disponível no mercado acentuou-se no último ano, com uma quebra do número de fogos em oferta de 36%, e consequente aumento dos valores médios pedidos para os14 euros/m²/mês. Neste contexto, o número de apartamentos arrendados nos últimos 12 meses reduziu igualmente (-20%), com a renda média contratada no concelho do Porto a aumentar na mesma ordem de valores, para os 13,3 euros/m².

Investimento:

O investimento imobiliário institucional na Área Metropolitana do Porto encontra-se atualmente a percorrer uma trajetória de consolidação, num contexto de alguma escassez de oferta de produto de investimento institucional. Desta forma, desde 2022 foram transacionados 267 milhões de euros em imobiliário comercial, dos quais somente 1 milhão de euros entre Janeiro e Março de 2023. Comparativamente com a tendência verificada em Portugal, o mercado é caracterizado por um maior peso dos investidores nacionais, os quais desde o ano passado agregaram 38% do volume investido.

Por influência de diversas transacções de dimensão relevante na área da hotelaria, este sector liderou a procura, representando 61% do total investido, com 164 milhões de euros, seguindo-se o sector do retalho, que atraiu 18% do volume transacionado, com 49 milhões de euros. Por seu lado, os mercados de escritórios e de industrial & logística contabilizaram respetivamente 11% e 9% do total transaccionado.

Num contexto de maior incerteza da evolução da economia global, as yields prime registaram aumentos transversais em 2022  e primeiro trimestre de 2023, nomeadamente para os 5,50% em industrial & logística, 5,75% no comércio de rua e 6,25% nos centros comerciais e escritórios. (Note-se que aumentos de yield implicam diminuição de valor.)