Mercado imobiliário de luxo também não está imune ao aumento das taxas de juro

Vendas globais de casas acima dos 10 milhões de dólares recuam, mas mantêm-se acima de nível pré-pandémico, indica o Knight Frank Global Super-Prime Intelligence Report. De acordo com o relatório no segundo trimestre de 2023 realizaram-se 422 vendas residenciais acima dos 10 milhões de dólares nas 12 cidades analisadas pela Knight Frank (Dubai, Genebra, Hong Kong, Londres, Los Angeles, Miami, Nova Iorque, Orange County, Palm Beach, Paris, Singapura e Sydney). Este número ficou 11% abaixo das 475 vendas registadas no primeiro trimestre deste ano e 13% abaixo das 483 efectuadas no segundo trimestre de 2022.

Também o aumento das taxas de juro teve impacto em todos os níveis do mercado imobiliário mundial, e o segmento de luxo também não está imune. Ainda assim, realizaram-se 1.638 vendas globais no período de 12 meses até Junho deste ano, muito acima dos valores observados antes da pandemia (1.009 em 2019).

Apesar do declínio anual nas vendas globais, quatro mercados registaram um aumento nos volumes de vendas, um top liderado pelo Dubai (mais 79% entre o 2º trimestre de 2022 e o 2º trimestre de 2023), Sydney (mais 46%), Paris (mais 17%) e Genebra (mais 7%). As maiores quedas ao longo do ano foram observadas nos principais mercados dos EUA, liderados por Los Angeles com uma queda de 63%.

Embora nenhuma região de Portugal entre nesta lista, o mercado chamado super-prime, que inclui vendas de imóveis acima dos 10 milhões de euros, tem registado uma procura cada vez maior. 

“O mercado com tickets acima de 10 milhões é considerado um nicho de mercado em Portugal, mas com uma procura consistente e cada vez mais apurada, nomeadamente para propriedades de exceção ou de coleção, como gostamos de lhes chamar, e em zonas como a Comporta e a Quinta do Lago, mas também em Lisboa, onde a Quinta da Marinha é um excelente exemplo de consolidação e interesse por parte de clientes internacionais”, explica Francisco Quintela, da Quintela + Penalva, parceira da Knight Frank, em Portugal desde 2021.

Alex Koch de Gooreynd, responsável pelos mercados suíço, austríaco e português na Knight Frank, considera que “embora o mercado super-prime português ainda esteja a dar os primeiros passos, estamos agora a assistir a um fluxo constante de transações no mercado da Quinta do Lago com preços superiores a 10 milhões de euros. Este facto é impulsionado por um número crescente de compradores que optam por passar uma maior parte do seu tempo nestas propriedades. Esta tendência de residência ‘co-primária’, observada em mercados semelhantes, juntamente com a melhoria da qualidade da construção na última década, está a contribuir para que este mercado continue a ser um destino super-prime. O Algarve tem liderado a oferta de novas construções apresentadas ao mercado em condições imaculadas, por isso, acredito firmemente que não demorará muito até que o nosso primeiro negócio ultra-prime [mercados onde tenham ocorrido pelo menos três transações superiores a 25 milhões de dólares por ano, nos últimos três anos] seja concretizado”.

Já para Liam Bailey, global head of research da Knight Frank, "as vendas de imóveis de primeira qualidade a nível mundial recuaram em relação aos máximos recentes, mas continuam a ultrapassar os níveis anteriores à pandemia. O Dubai continua a liderar o grupo, mas Londres e Nova Iorque continuam a registar volumes saudáveis. A maior restrição na maioria dos mercados a curto prazo é a oferta - a falta de novos empreendimentos iniciados entre 2020 e 2022 significa um 2024 magro para novas entregas, apontando para o aumento da concorrência pelo stock disponível.”

Os volumes totais de vendas no segundo trimestre de 2023 ascenderam a 7,3 mil milhões de dólares nos 12 mercados. O Dubai lidera com um volume total de 1,5 mil milhões de dólares, com Londres e Nova Iorque a registarem também vendas superiores a mil milhões de dólares. As vendas totais nos 12 meses até junho deste ano, em todos os mercados analisados, ficaram abaixo dos 30 mil milhões de dólares, um valor inferior ao pico de 40,7 mil milhões de dólares registado em 2021, mas bem à frente dos números pré-pandémicos de 18,6 mil milhões de dólares em 2019.

Nos EUA, o mercado “super-prime” de Nova Iorque (acima de 10 milhões de dólares) demonstrou maior resiliência graças a uma presença substancial de compradores a dinheiro. Além disso, no segundo trimestre, registou-se um aumento da procura por parte de famílias abastadas que compram imóveis para os seus filhos utilizarem durante os anos de estudo.

Ainda em Nova Iorque, o lançamento de vários projetos de Branded Residence de alto nível contribuiu para um aumento do volume de vendas. Já Miami está a enfrentar um desafio diferente, lutando contra uma grave escassez de propriedades de primeira qualidade.

No que se refere à Ásia, o mercado de imóveis de primeira qualidade de Singapura está a sofrer uma redução do volume de vendas devido aos elevados impostos sobre as aquisições, que, em alguns casos, chegam a atingir 60% para os compradores estrangeiros. Em Hong Kong, a procura pelo luxo recebeu um impulso dos compradores do continente, que tinham estado em grande parte ausentes do mercado entre 2020 e 2022. Existe potencial para um aumento da procura, no entanto, o principal obstáculo reside na oferta limitada de casas de primeira qualidade.

O mercado “super-prime” de Sydney registou fortes vendas no último trimestre, impulsionadas por um rápido aumento da procura, em parte proveniente da Ásia, mas também de compradores nacionais. Dada a oferta limitada, os compradores estão a procurar ativamente oportunidades off-market para reduzir a concorrência. Existe uma escassez de construções de primeira linha em carteira, o que indica que a escassez de oferta deverá persistir.

Olhando para o continente europeu, o mercado de Londres manteve-se relativamente robusto ao longo de 2023, embora tenha abrandado em comparação com os níveis registados em 2021.