Mercado e Darwinismo imobiliário. Utopia ou futurologia ?

Como irão os operadores do ecossistema imobiliário superar as contradições em que se movem, perante as novas condições impostas por avanços tecnológicos e a “industrialização” da cadeia de valor do negócio imobiliário.

“Looking Backward”, no Portugal dos anos 90 tomámos contato com o modelo imobiliário norte-americano. Um modelo aberto que funcionava em Nova York como em qualquer outra cidade dos EUA. Um modelo dinâmico que havia evoluído adaptando-se aos desafios da mudança; novas tecnologias (websites de imóveis, softwares de gestão imobiliária,bancos de dados digitais compartilhados nas redes MLS, acesso a computadores pessoais), entrada de grandes empresas no negócio da mediação imobiliária, aumento da regulação.  Um modelo eficiente que atraía profissionais de qualidade, bem remunerados e credenciados por Centros de Formação certificados, prestadores de um serviço especializado valorado positivamente pela sociedade. Modelo  que se internacionalizou, via franchising imobiliário, particularmente nos continentes asiático e europeu.

Também hoje os operadores do ecossistema imobiliário encontram-se perante transformações desafiantes. Na oferta de imóveis; o modelo “built to rent” facilitador do acesso à habitação e alternativo ao arrendamento tradicional e à compra,como outros mais segmentados como “Coliving”, “Senior Living”, “Student Accommodation”, “Multifamily” e “Flex Living” vieram institucionalizar a propriedade dos imóveis. Um denominador comum. De um mercado com muitos proprietários estamos a transitar para um mercado concentrado em poucos grandes operadores; REIT´s , Fundos de Investimento Imobiliário, Fundos soberanos, Seguradoras, Fundos de Pensões, “Family Offices”. Empreendimentos imobiliários residenciais e projectos urbanos de alta densidade transformados em infraestruturas sob gestão. É também nestes edifícios residenciais que a industrialização da cadeia de produção da construção com recurso a ferramentas tecnológicas, mais tem avançado. 

Na mediação imobiliária; consolidação de negócios entre redes imobiliárias ou conglomerados de redes imobiliárias e proptech´s. De brokers com atividade independente a brokers “inseridos em plataformas imobiliárias digitais”. O darwinismo tem aqui a sua expressão na vantagem competitiva obtida pela aglutinação de marca, tecnologia e escala, para atrair e reter os melhores brokers e estes os melhores agentes (consultores) imobiliários. Na procura de imóveis; competição pelo controle do mercado, através do controle da visibilidade dos imóveis e das “leads” de compradores,sabendo-se que é nas plataformas que o comprador começa a “jornada de compra”. 

Financiamento e fecho de negócio; integração vertical de todo o ciclo de compra (procura de casa, financiamento, fecho do negócio) num ecossistema digital.  Fintech´s hipotecárias a cobrir todo o ciclo do financiamento, recorrendo a IA e “machine learning” para avaliação do risco de crédito e integração de contas bancárias e rendimentos, “big data” para análise de comportamento financeiro, “cloud computing” para processamento de dados e acesso remoto à informação.

Como se irá comportar o ecossistema imobiliário em Portugal face às transformações que se estão a verificar no mercado global, num cenário de crise de acesso à habitação? Irão os operadores tornar-se mais aptos em função da adaptação às novas condições “ambientais” ? Ou seguirão o exemplo das nossas instituições estatais e corporações profissionais avessas à mudança, “orgulhosamente sós”?

Jorge Garcia

Consultoria em Comunicação e Branding

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico