Já foram investidos 52,5 milhões na requalificação dos bairros de Lisboa

Na comemoração dos 25 anos da Gebalis, empresa de gestão do parque público habitacional de Lisboa, Pedro Pinto de Jesus, Presidente do Concelho de Administração da Gebalis, acredita numa cidade agregadora, aberta, tolerante e onde há espaço para todos.

Em entrevista ao Diário Imobiliário, o responsável pela empresa municipal, responsável pela gestão de mais de 23 mil unidades de habitação social localizadas em 66 bairros residenciais, que se distribuem pelas 24 freguesias da cidade, com uma população estimada em cerca de 64 mil pessoas, admite que ainda que se possa já observar algumas tendências resultantes da pandemia, nada será igual e continuaremos durante um período prolongado a registar alterações no mercado imobiliário.

De recordar que este parque habitacional público em Lisboa constitui 11,4% dos alojamentos familiares de residência habitual e ocupa o terceiro lugar a nível nacional. 

Recentemente, a Gebalis foi admitida na Housing Europe - a Federação Europeia de Habitação Pública, Cooperativa e Social - sendo a primeira empresa portuguesa a ser admitida na elite europeia dos providers de habitação pública, social e cooperativa. Também, juntou-se à plataforma Radar na ajuda das necessidades dos idosos - um projecto que apoia e responde às preocupações da população com mais de 65 anos, residentes em Lisboa. 

Em 25 anos a cidade de Lisboa sofreu grandes transformações a nível habitacional. Quais as que considera mais relevantes?

As transformações ocorridas nestes últimos 25 anos foram alavancadas por aquela que é a maior concretização das políticas públicas de habitação do pós-25 de Abril, a erradicação dos núcleos de barracas. Um processo que fez desaparecer da cidade zonas urbanisticamente empobrecidas e sem condições de habitabilidade, dando lugar a bairros municipais com construção adequada e dotados de estruturas locais – creches, escolas, comércio.

Aos desafios colocados, decorrentes desta grande operação de regeneração urbana, o município respondeu com a Gebalis, enquanto modelo de gestão do património próximo das pessoas, inclusivo, integrado e inovador. Criar sentimentos de pertença aos novos bairros e torná-los comunidades vivas, restaurando e criando relações de vizinhança saudáveis e estáveis foi a grande aposta na fase inicial da empresa.

A partir de 1995, data da constituição da Gebalis, todas as transformações relevantes na cidade, em termos de habitação, cruzam-se com a história da empresa. Prova disso é o crescimento, em 2003, de 35 bairros para 66 bairros em Lisboa e três nos concelhos limítrofes de Amadora e Sintra, passando assim a implementar a sua estratégia empresarial, de gestão social, patrimonial e financeira à totalidade dos bairros municipais, construídos entre 1940 e 2003.

Acompanhando as políticas de habitação definidas pela Câmara Municipal de Lisboa, a Gebalis conhece entre 2017 e 2019 uma nova fase de crescimento, passando a gerir as frações municipais dispersas, em Regime de Renda Convencionada, e as habitações do Programa de Renda Acessível, destinado a jovens e famílias de classe média.

No futuro, os desafios continuarão a passar pela aposta na reabilitação sustentável do património, na inovação e na procura de soluções e metodologias que acompanhem o crescimento da cidade.

Que desafios e dificuldades encontradas neste período na gestão dos bairros a cargo da Gebalis?

Os desafios de gestão são permanentes para uma empresa cuja acção tem impacto na vida de cerca de 64 mil pessoas e que gere um património tão vasto com cerca de 23 mil habitações, mais de três mil edifícios, mais de mil espaços não habitacionais (lojas e garagens), praticamente 1200 elevadores e plataformas elevatórias. Este retrato, daquela que é a maior empresa gestora de habitação pública do país, traz desafios cujo modelo de gestão passa pela proximidade aos residentes. Esta relação é o motor para o desenvolvimento sustentável dos bairros, através da implementação de programas de cogovernação e participação cívica.

Neste momento que atravessamos, e mesmo com as conhecidas restrições, mantivemos essa proximidade, através do contato telefónico, assegurando o acompanhamento a todas as situações de vulnerabilidade social, em estreita articulação com a Rede Social de Lisboa.

Durante o confinamento, a Gebalis associou-se ao Programa Radar, da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa e em apenas 15 dias, foram contactados quase 5000 idosos e sinalizados 143 casos de vulnerabilidade social mais grave. Este acompanhamento à população 65+ continua e saiu ainda mais reforçado com a adesão formal ao Projecto Radar.

Do ponto de vista económico, foram aprovadas pelo município e aplicadas pela Gebalis, medidas extraordinárias de apoio às famílias, às empresas e ao emprego. Medidas dirigidas à totalidade das famílias residentes em habitação municipal e aos estabelecimentos comerciais e instituições de âmbito social, cultural, desportivo e recreativo, instalados em bairros municipais.

Desta forma, a concessão de moratória de 18 meses, para o pagamento das rendas dos meses de Abril, Maio e Junho em todos os fogos municipais permite às famílias liquidarem o valor das rendas, sem juros ou penalizações, até Dezembro/2021. De referir ainda que, em qualquer momento, as famílias com contrato em regime de renda apoiada poderão solicitar a reavaliação do valor das rendas, nomeadamente por diminuição de rendimentos do agregado, por desemprego ou quebra de rendimentos;

Aos 695 estabelecimentos comerciais e institucionais, sob gestão da Gebalis, foi aplicada a isenção integral do pagamento das rendas dos meses de abril, maio e junho dos estabelecimentos comerciais.

Já recentemente o executivo municipal reforçou as medidas de apoio ao comércio e restauração da cidade. Neste âmbito os estabelecimentos comerciais em património municipal ficarão isentos totalmente do pagamento de rendas, no primeiro semestre de 2021. Uma preocupação clara com os impactos da pandemia no tecido empresarial da cidade e em particular no pequeno comércio de bairro, tão importante para as comunidades.

Como vê a cidade de Lisboa actual? Quais os grandes problemas habitacionais? Existe falta de habitação para a população lisboeta?

Desde a erradicação das cerca de 11 mil barracas à construção dos novos núcleos habitacionais, concluídos em 2001, que não se assistia ao tão evidente investimento na habitação municipal em Lisboa.

É um dinamismo que começa entre 2007 e 2009, com a aprovação do instrumento regulador, até então inexistente, do regulamento do regime de acesso a uma habitação municipal, que estabelece as condições de acesso para atribuição de habitação, um quadro normativo único assente no princípio da transparência e equidade definindo regras e critérios de seleção dos candidatos através de concurso público.

Da construção de casas de última geração nos Bairros da Boavista, Padre Cruz e Cruz Vermelha – sustentáveis, modernas e que crescem com a família- à requalificação de 30 bairros municipais - Programa “Aqui Há Mais Bairro”, à implementação do Programa Renda Acessível, que permite o acesso à habitação a jovens e famílias de classe média, é evidente o impacto positivo na regeneração urbana e na coesão territorial.

As questões em torno da habitação pública são transversais a toda a Europa. Os relatórios do Observatório de Habitação Europeu apresentam dados que revelam que vivemos uma crise habitacional desde 2015 com impacto na vida concreta das pessoas aumentando o risco de pobreza e exclusão social. Em 2017, 10,2% dos agregados familiares na UE gastaram mais de 40% do seu rendimento disponível em custos de habitação, mas esta percentagem aumenta para 37,8% quando se considera os agregados familiares em risco de pobreza.

É inquestionável a necessidade do apoio social ao nível da habitação, mas também a adopção de uma abordagem integrada que permita dar respostas aos problemas existentes, alguns estruturais, que estão na base destas situações, em detrimento de políticas e respostas retalhadas e dispersas. Torna-se então necessário repensar as políticas de habitação ao nível europeu e colocá-las na agenda política nos mais diferentes níveis.

Lisboa, actualmente uma cidade central na europa, não está excluída destes movimentos globais e para fazer face aos fenómenos actuais de carência de habitação, desde logo apostou na criação de respostas de habitação diversificadas e em simultâneo na qualidade e inovação.

Qual a sua opinião sobre as medidas nacionais e municipais recentemente tomadas para a habitação?

Ao nível nacional destaco a nova geração de políticas de habitação, com uma grande aposta na reabilitação do património público construído e a sua disponibilização para fins habitacionais, o que permite aumentar o número de frações públicas disponíveis para arrendamento. Outra medida relevante é o Programa 1.º Direito, com excelentes resultados, na atribuição de habitação a famílias que vivem em condições habitacionais indignas e que não dispõem de capacidade financeira para suportar o custo do acesso a uma habitação adequada.

As medidas municipais integram-se em toda a linha com as políticas nacionais vigentes abrangendo neste momento cerca de 25 mil famílias, mais de 15% da população da cidade. É a maior do país, com estratégias que estão a ser diversificadas em função de novas necessidades, e que têm neste momento três instrumentos, reunidos no novo Regulamento Municipal do Direito à Habitação. A par do referido anteriormente, a resposta do município abrange: a renda apoiada, em função de carência económica das famílias candidatas (através do Regulamento de Atribuição de Habitação Municipal); a renda acessível, dirigida a classes de rendimentos intermédios, com três vertentes principais, já iniciadas: 100% pública, já com várias operações lançadas, como a operação em Entrecampos, com cinco lotes e cerca de 470 fogos; a Reabilitação de 11 edifícios da Segurança Social; e com investimento privado e o subsídio Municipal ao Arrendamento,um apoio ao arrendamento, através de subsídios às famílias.

De salientar também o mais recente Programa Renda Segura que irá arrendar casas a proprietários de alojamento local, imóveis desocupados ou prédios livres, e subarrendar a preços acessíveis através do Programa Renda Acessível.

Há um sinal claro de alinhamento estratégico de sucesso entre o governo central e a autarquia de Lisboa, que terá um impacto, a médio e longo prazo, na fixação de públicos diversificados, regenerando a cidade de Lisboa.

Com que dificuldades se tem debatido a Gebalis na gestão do património municipal?

As dificuldades são uma consequência do nosso sucesso. À medida que vamos absorvendo novas unidades de negócio, um reconhecimento claro da nossa eficácia e eficiência, surgem desafios inerentes a essas novas competências

Do ponto de vista da manutenção do património, e atendendo à idade de algum edificado, teremos sempre de apostar na requalificação dos bairros, mantendo a execução do plano de intervenções preventivas, um investimento a médio e longo prazo. A requalificação do património é também encarada por nós como uma oportunidade para investirmos na vertente ambiental, de inovação e sustentabilidade.

Também em relação aos elevadores, vamo-nos deparando com necessidades específicas de intervenção profunda nos equipamentos, quer seja porque se encontram no final do seu ciclo de vida, quer seja por necessidade de actualização tecnológica ou por resposta ao vandalismo e má utilização.

Esta é para nós uma preocupação face à qual temos implementado algumas estratégias de comunicação que vão desde sessões de esclarecimento sobre o funcionamento dos elevadores até a campanhas nos canais de comunicação da empresa. Temos ainda recorrido a metodologias inovadoras, como é o caso da ciência do comportamento, nomeadamente o Nudge.

Outro desafio que importa referir é a dívida de rendas que têm diminuído e muitos nos últimos três anos. Esta diminuição é fruto de uma aposta forte e contínua da empresa na combinação de uma estratégia integrada, assente em três eixos: a proximidade às famílias, o aumento do número de acordos de regularização de dívida e respectivo cumprimento e o recurso a metodologia Nudge com efeitos muito positivos.

Como analisa esta explosão na procura dos centros históricos de Lisboa e que se estendeu a toda a cidade para o turismo e os alojamentos turísticos? Quais os problemas que isso trouxe à população local?

É uma questão recente e complexa que tem merecido inúmeras análises demográficas e do ponto de vista da sociologia urbana. Análises que têm sido valiosas para entender o fenómeno e encontrar estratégias para ultrapassar os desafios colocados. É uma questão que não pode ser encarada de forma isolada.

Lisboa tem perdido população ao longo das últimas décadas, em face sobretudo dos valores aplicados na venda de imóveis e no arrendamento privado. Paralelamente, e mais recentemente, a lei do arrendamento urbano, entretanto revista, impulsionou esse efeito, expulsando muitos Lisboetas para fora da sua cidade, em especial nos centros históricos, que se tornaram muito apetecíveis do ponto de vista imobiliário.

Também o crescimento do turismo e do Alojamento Local trouxe novos desafios à autarquia, que tem sabido responder. Destacaria a aposta do programa Habitar o Centro Histórico enquanto resposta municipal mitigadora deste fenómeno. Este programa municipal destina-se aos arrendatários residentes nas freguesias do centro histórico, em comprovado risco de perda de habitação ou em situações em que esta já tenha ocorrido, por motivos imputáveis ao senhorio.

Acredita que depois desta pandemia, essa expansão vai continuar? A corrida ao imobiliário lisboeta e a consequente especulação irá manter-se? Poderá colocar em causa a identidade da cidade e do seu património?

Esta pandemia veio deixar mais visível a diminuição da população, fixa e flutuante (turística), das zonas históricas da cidade.

A Câmara Municipal de Lisboa, sempre na procura de soluções criativas para os desafios da cidade, lançou o programa Renda Segura que permitirá aumentar a capacidade de resposta habitacional, fixando mais residentes na cidade.

Ainda que possamos já observar algumas tendências resultantes da pandemia, nada será igual e continuaremos durante um período prolongado a registar alterações no mercado imobiliário.

Acredito numa cidade agregadora, aberta, tolerante e onde há espaço para todos. Espaço para a tradição, espaço para a reinvenção. É isso que espero de uma cidade capital que enfrentará, e vencerá, desafios únicos com resiliência. É essa a nossa marca.

Que projectos e estratégias estão planeadas para o património habitacional municipal e de actuação da Gebalis?

No futuro acompanharemos a estratégia do município, nosso accionista único, alicerçada nos eixos estratégicos core da empresa - promoção da vida colectiva e melhoria dos níveis de participação e coresponsabilização dos residentes e parceiros; a aposta na imagem pública dos bairros e das condições de apropriação do património; a conservação, requalificação e inovação; a proximidade e orientação para os residentes. Uma aposta forte na inovação.

Quer seja procurando novas metodologias junto da Academia, ao nível da sociologia urbana, da ciência comportamental ou das mais recentes e sustentáveis técnicas de reabilitação de edifícios, quer seja promovendo a discussão sobre o futuro das políticas públicas de habitação.

Exemplo disso é a Conferência Internacional “Habitar o Futuro”, que assinala os 25 anos Gebalis, com transmissão live streaming, no dia de hoje, que traz para a agenda temas como a inovação e sustentabilidade das Políticas de Habitação numa era de incerteza e os desafios para as políticas públicas de habitação na próxima década. Contaremos com convidados especialistas em habitação e sociologia urbana, académicos, tanto nacionais como internacionais. Destacamos a participação de Saskia Sassen, uma referência mundial na sociologia urbana, conhecida pelas suas análises dos fenómenos de globalização e de migrações urbanas. Estarão também presentes Christophe Lalande, das Nações Unidas; Sorcha Edwards do Housing Europe; Barbara Steenberg da International Tenant Union e Lucia Martín Vereadora da Habitação e Reabilitação da Câmara Municipal de Barcelona.

A proximidade aos residentes e a estreita relação com a rede social e parceiros locais serão a base para a continuação de um trabalho social sustentável.

Nesta óptica continuaremos a desenvolver iniciativas inovadoras, em diversas áreas e de elevado impacto como: o Programa Lotes ComVida – uma abordagem integrada de governação, com os residentes, na organização do seu lote; a aplicação da metodologia Nudge – em duas grandes áreas: alteração comportamental ao nível da utilização dos elevadores e no cumprimento regular do pagamento das rendas; o Community Champions League – uma parceria com a Fundação Benfica e 12 Juntas de Freguesia, desenvolvendo um projecto comunitário, em que o jogo não está limitado ao campo de futebol mas sobretudo à pontuação obtida pelas ações comunitárias realizadas pelas equipas, contribuindo estas para os resultados desportivos; o Projecto Radar da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa identificando a população 65+, as suas necessidades e expectativas; e o Programa LIFE.

Lançado em 2010, o Programa LIFE incorpora princípios de inovação na requalificação de habitações. para uso universal: adapta-as a qualquer realidade concreta e as necessidades especiais dos moradores com deficiências profundas. As habitações LIFE apostam no recurso as novas tecnologias, nomeadamente a domótica com operacionalidade dos equipamentos via wireless e a chamada "Internet of things". As casas são equipadas com as mais recentes soluções tecnológicas, algumas das quais inovadoras, como as cozinhas dinâmicas, instalações sanitárias isentas de qualquer barreira de mobilidade, zona de duche na laje, recurso a automatizações diversas, domótica, sensores de movimento térmicos, estores eléctricos, revestimentos acústicos e térmicos.

Encerraremos 2020 com um total de 16 casas, desde o início do Programa LIFE. A partir de 2021, incorporaremos neste conceito de habitação “handicaps” associados ao envelhecimento.

O Programa LIFE têm merecido o público e vivo reconhecimento: em 2011, a Gebalis foi a primeira empresa a ser distinguida com a atribuição do prémio "Selo Acesso" - atribuído pela Fundação Liga e pelo Centro Português de Design (CPD); em 2017, recebeu a menção honrosa do selo RPRS -Reconhecimento de Práticas em Responsabilidade Social, promovido pela APEE, na categoria "Direitos Humanos"; em 2019, a distinção veio da Associação Portuguesa para a Diversidade e inclusão (APPDI}, com a atribuição do "Selo da Diversidade e Inclusão 2019"

O Programa Lotes ComVida foi recentemente reconhecido com o selo RPRS -Reconhecimento de Práticas em Responsabilidade Social, promovido pela APEE, na categoria Objetivos de Desenvolvimento Sustentável. A 6ª edição deste reconhecimento atribuiu ainda à Gebalis uma menção honrosa, na mesma categoria para a iniciativa “Rock The House”, promovida pela Gebalis em parceria com a DECO, sobre a temática da boa gestão da economia doméstica.

Estes reconhecimentos são para nós a prova inequívoca que os nossos programas e projectos cumprem com objectivos cívicos e de desenvolvimento sustentável das comunidades.

Qual o investimento já realizado na requalificação dos bairros municipais? E quanto se espera investir nos próximos anos?

O investimento na requalificação dos bairros municipais totaliza 52,5 milhões de euros, ao abrigo do Programa “Aqui há mais Bairro”, um investimento ímpar do município, executado pela Gebalis que decorrerá até 2022.

Estas intervenções, com um forte pendor de sustentabilidade ambiental, contemplam obras profundas nos edifícios - substituição integral das coberturas, substituição integral do revestimento exterior das fachadas, aplicação de revestimento com isolamento térmico, substituição das janelas das frações, por vidro duplo com corte térmico – e também nas redes de infraestruturas - rede de águas pluviais, instalações elétricas das zonas comuns dos prédios, rede de gás e telecomunicações, abastecimento de águas e águas residuais que aportaram aos edifícios mais eficiência energética e mais qualidade de vida aos seus residentes.

Na totalidade esta operação beneficiará 9 439 fracções e perto de 26 429 pessoas. Neste momento temos um total de 139 edifícios com obra concluída, de volumetria diversa – entre os três e os oito pisos- em 12 bairros, em diversas freguesias da cidade. Em curso estão seis frentes de obra já perto do termino, em 112 edifícios.

Paralelamente ao Programa “Aqui há Mais Bairro” salientamos ainda o investimento de mais de 1 milhões de euros para instalação e modernização de elevadores.

Este nível de investimento, em reabilitação, é acompanhado por um investimento anual próximo dos três milhões de euros, associado à manutenção e conservação do edificado sob gestão.