Investimento imobiliário comercial atinge os 690 milhões de euros no 1º semestre
Apesar de uma descida homóloga de 10%, o mercado começa a dar sinais de recuperação com um 2º trimestre ligeiramente mais forte face ao arranque do ano, indica a Savills.
A consultora imobiliária analisou, no seu mais recente relatório “Real Estate Market Overview”, o comportamento no 1º semestre de 2024 das diversas áreas do sector imobiliário.
No final do 2º trimestre de 2024, a economia portuguesa registou um crescimento homólogo de 1,5%, com uma aceleração no investimento e no consumo privado. Com Portugal a crescer ao dobro do ritmo da Zona Euro, as previsões para a segunda metade do ano são mais optimistas. Embora o contexto internacional permaneça marcado por elevada incerteza e tensão, a procura interna tem mostrado sinais de resiliência, esperando-se um maior dinamismo no consumo das famílias e no investimento na segunda metade de 2024.
No final dos primeiros seis meses de 2024, o mercado de investimento imobiliário comercial, registou uma descida homóloga de 10%, cifrando-se o volume total de investimento neste período nos 690 milhões de euros. O 2º trimestre contribuiu com um volume de investimento mais elevado (430 milhões de euros). Para a 2ª metade do ano, as perspetivas apontam ser mais animadoras, com as expetativas de conclusão de alguns processos já em curso. O setor de hospitality atraiu 36% do volume total de transações, seguido do setor de retail com 20%. Escritórios, Alternativos (PBSA) e Industrial & Logística dividem entre si de forma mais ou menos igualitária o restante volume de investimento.
O investimento cross-border pesou 83% no volume de investimento total, com os investidores alemães, franceses e americanos a contarem para a maior fatia de investimento. As yields prime estiveram em terreno estável nos primeiros 6 meses de 2024.
As descidas antecipadas nas taxas de juros devem trazer uma mudança na atividade de investimento. Embora os efeitos possam não ser imediatos e o volume de investimento deva ficar abaixo dos 2 mil milhões de euros em 2024, a confiança dos investidores será fortalecida. No entanto, há que ter em consideração que persistem ainda alguns desafios relacionados com a inflação persistente e as tensões geopolíticas que podem neutralizar o efeito dos cortes nas taxas de juros. A atenção dos investidores permanecerá focada em setores que demonstrem fundamentos de mercado fortes, que não estão ligados à volatilidade económica e são altamente resilientes.
"Apesar da quebra registada no primeiro semestre no mercado de investimento imobiliário comercial em Portugal, o segundo trimestre mostrou já alguns sinais positivos com um aumento de 65% em relação ao trimestre anterior. A estabilização das prime yields e a possível redução das taxas de juros deixam-nos otimistas para a segunda metade do ano, embora desafios como a inflação e as tensões geopolíticas continuem a ser fatores a considerar”, refere Paulo Silva, Head of Country da Savills.
No mercado de escritórios, Lisboa e Porto revelaram um 1º semestre de 2024 muito positivo, com uma trajetória de forte crescimento nas duas principais cidades do país. No 1º semestre do ano, Lisboa registou 127.645 m² de volume de absorção, número que mais que triplica os 37.917 m² do período homólogo de 2023. No total, neste período foram concluídas 82 operações, número que representa um acréscimo de 15% face ao mesmo período de 2023. A zona do Parque das Nações com 50.133 m² e a Nova Zona de Escritórios com 28.172 m² estiveram em destaque, com uma representação de 61% no volume de absorção total. O setor financeiro foi responsável por 39% das operações fechadas e o setor das TMT´s & Utilities por 18%.
Os espaços flexíveis continuam afirma-se como uma tendência cuja procura tem aumentado de forma muito gradual e com uma progressão contínua. Nestes primeiros seis meses do ano, os espaços flexíveis representaram 7% do volume de absorção total. Nos primeiros seis meses de 2024 foram concluídos quatro projetos que vieram adicionar ao stock perto de 45.000 m² de novos espaços de escritórios.
Frederico Leitão de Sousa, Head of Offices da Savills, afirma: "Os dados referentes ao primeiro semestre de 2024 para o mercado de escritórios em Lisboa revelam um expressivo crescimento no take-up, que mais que triplicou em relação ao ano anterior. Os números demonstram que Lisboa continua a ser uma escolha preferencial para muitas empresas e que o mercado de escritórios da capital, que apresenta um crescimento robusto e dinâmico, continuará a apresentar resiliência e potencial para o futuro. Com diversos projetos de qualidade em pipeline, espera-se que o mercado na cidade continue em profunda transformação nos próximos anos, de forma a ir ao encontro das expectativas e necessidade dos ocupantes.”
No Porto, o mercado de escritórios registou no 1º semestre um volume total de absorção de 28.375 m², refletindo um aumento de 13% em relação ao mesmo período de 2023. De destacar o aumento de novas de empresas que elegem o Porto como sede das suas operações. Na primeira metade do ano, verificou-se uma subida homóloga de 82% no total de ABL ocupada por novas empresas. As empresas de Technology, Media & Telecom tiveram um papel de destaque no mercado de escritórios do Porto ao representarem 45% do volume de absorção no período em análise o que reflecte um crescimento de ABL ocupada na ordem dos 75%. Já a renda prime ascendeu aos 20 euros/m²/mês.
Graça Ribeiro Cunha, Offices Associate da Savills, sublinha: "Os resultados do mercado de escritórios no Porto no primeiro semestre de 2024 são muito animadores e mostram um desempenho sólido, com um crescimento no volume de absorção em comparação ao ano anterior. Destaco ainda o aumento significativo de novas empresas que escolheram o Porto e, sobretudo, a forte expansão das que já estão instaladas. Isto revela o interesse nas empresas nacionais e internacionais em estabeleceram as suas operações na região norte do país”.
No final do 1º semestre de 2024, o mercado de Industrial & Logística nacional somou um volume de absorção total de 430,000 m2, o que representa um crescimento de 90% comparativamente à média dos últimos 3 anos, com a região da Grande Lisboa a exercer um peso de 41% no volume de absorção. Com um stock logístico 3,25 milhões de m² e uma taxa de disponibilidade muito residual de 3,52%, a região da Grande Lisboa fechou os primeiros seis meses do ano, com um volume de absorção de 177,000 m², mais 36% comparativamente aos 3 últimos anos. O eixo logístico Montijo-Alcochete arrecadou 46% do volume total de negócios, para o qual o hub logístico de Benavente tem contribuído imensamente, equiparando-se em fundamentos de mercado à Zona Prime de Castanheira | Azambuja. Para os próximos dois anos, a Grande Lisboa conta com um pipeline de cerca 590,000 m², dos quais cerca de metade já tem ocupação assegurada por contratos de pré-arrendamento ou aquisições de projetos para ocupação própria. A dinâmica dos operadores logísticos tem sido responsável pelo momento de alta performance do setor ocupacional logístico, assente em larga maioria na expansão das suas áreas de operação.
As rendas prime, nos diferentes eixo-logísticos mantém-se sob pressão de subida, em resposta à procura elevada vs uma oferta de qualidade cada vez mais limitada. A correlação entre volume de absorção médio dos últimos anos e pipeline projetado, deixa antever que esta subida das rendas deverá gradualmente continuar a sua trajetória sustentada de subida. No eixo prime Castanheira – Azambuja, a renda prime fechou o 1º semestre de 2024 nos 5,00€/ m².
“O mercado logístico português atravessa uma fase crucial de transformação. Com o maior pipeline de desenvolvimento dos últimos 15 anos, o setor tem atraído um volume significativo de investidores internacionais que reconhecem no mercado nacional um grande potencial de crescimento, impulsionado pela recuperação económica e pela sua localização estratégica na Europa. A procura por parte dos operadores logísticos tem vindo a evoluir, não apenas com o objetivo de expandir as atividades operacionais, mas também com um foco crescente na qualidade das infraestruturas que as suportam. Esses operadores estão cada vez mais exigentes em termos de qualidade, sustentabilidade e eficiência dos espaços logísticos, o que limita a oferta existente e eleva os requisitos para novos projectos”, indica Pedro Figueiras, Head of I&L da Savills.
O índice de volume de negócios no comércio a retalho cresceu consecutivamente pelo 3º mês, fechando o mês de Junho de 2024 em 3,4%. Após uma ligeira descida de 0,5 p.p. no índice de confiança dos consumidores, de abril para maio de 2024 (-17,5%), junho apresentou um resultado mais positivo, com uma subida de 0,9 p.p., terminando o segundo trimestre do ano em -16,6%. O setor de F&B foi responsável por mais de 50% do total de aberturas de retalho de rua em Lisboa e no Porto. Também a grande aposta de expansão de marcas low-cost em Portugal, tem sido uma das grandes tendências. O contexto inflacionário vem sublinhar a sensibilidade ao preço dos consumidores, que procuram cada vez mais propostas de preço-qualidade mais competitivas.
No final do primeiro semestre de 2024, a renda prime de comércio de rua em Lisboa atingiu 140€/m2, representando um crescimento de 3,7% face ao valor registado em 2023. No Porto, este valor mantém a sua estabilidade nos 70€/m2. Em relação ao volume de investimento, o mais relevante é a crescente procura dos investidores por retail parks e Supermercados. As transacções de supermercados representam 4% das operações nos primeiros 6 meses do ano, o interesse dos investidores tem aumentado, impulsionado inicialmente pela pandemia e, subsequentemente, amplamente apoiado pela resiliência future-proof desses ativos, que desfrutam de fundamentos de mercado sólidos que resistem aos ciclos económicos.
“O desempenho do mercado de retalho em Lisboa e Porto permanece sustentado pelo setor de F&B que desempenha um papel central nas novas aberturas de comércio de rua. Também as marcas low-cost têm expandido as suas operações em Portugal, com a abertura de novas lojas que combinam valor, preço acessível e qualidade. Estas marcas têm conseguido atrair uma vasta base de consumidores que continuam sensíveis ao fator preço. De salientar o interesse crescente dos investidores pelos setores de supermercados e retail parks que gozam de estabilidade, assumindo-se como um fator particularmente relevante num contexto de maior volatilidade económica e mudanças nos hábitos de consumo”, salienta José Galvão, Head of Retail na Savills.
O mês de Junho registou cerca de 1,6 mil milhões de empréstimos à habitação, o montante mais baixo de 2024 do primeiro semestre do ano. Já as taxas de juro, diminuíram pelo 9º mês consecutivo, tendo atingido os 3,68%. Em termos de transações de vendas a nível nacional, registou-se um ligeiro decréscimo de 0,7% em relação ao primeiro semestre de 2024, com um total de 65,206 casas vendidas em Portugal.
No que diz respeito aos preços de venda, a cidade do Porto registou as subidas mais acentuadas nos primeiros seis meses do ano, com aumentos entre 7,5% a 9,4%, dependendo do tipo de oferta (nova ou usada) e do mercado alvo (medium a high-end). Lisboa também seguiu uma trajetória ascendente, embora de forma menos acentuada, com os valores de venda a registarem uma subida entre 1,8% e 5,4%. Em relação ao mercado de arrendamento, a cidade de Lisboa registou um aumento de 5,7% no número de contratos celebrados em relação ao primeiro semestre de 2023, enquanto o Porto apresentou um decréscimo de 5,1%. De destacar que no final de junho de 2024, 72% e 61% dos imóveis residenciais em pipeline em Lisboa e no Porto, respetivamente, já haviam sido comercializados, números que corroboram a dinâmica do setor.
Para Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director da Savills: “O mercado residencial de Lisboa continua a ser muito apetecível tanto para portugueses como para estrangeiros. A Grande Lisboa é a zona com maior percentagem de casas vendidas nestes primeiros seis meses do ano, representando 30% das transações a nível nacional, que se traduz em 19.451 unidades. Po routro lado, o número de imóveis em pipeline já comercializados revelam que a oferta em Lisboa continua a ser escassa, o que se reflete na valorização dos preços.”
"Factores como a excelente qualidade de vida e infraestruturas que a cidade do Porto oferece, bem como o crescente número de grandes empresas nacionais e internacionais que se estão a instalar na região, indicam que a procura por habitação vai continuar em alta, o que se tem refletido no preço dos imóveis de gama média e alta. Acreditamos que esta tendência se irá manter no futuro”, acrescenta João Leite de Castro, Commercial Director Porto Division, Savills.
No turismo, durante os primeiros seis meses de 2024, Portugal registou um aumento de 5,6% no número de hóspedes e de 4,5% nas dormidas em relação ao primeiro semestre de 2023.
Os operadores portugueses são maioritariamente responsáveis pelas aberturas de novos hotéis neste primeiro semestre. Para além disso, a Área Metropolitana de Lisboa representa mais de 50% do pipeline do país até ao final de 2024. O volume de investimento atingiu perto de 250 milhões de euros, um decréscimo de 9% face ao período homólogo de 2023 e 11% abaixo da média de cinco anos. Os fortes KPIs de desempenho, que levaram Portugal a níveis recordes de ocupação, continuam a atrair um interesse significativo de investidores e operadores internacionais, particularmente no segmento de hotéis de luxo.
Paulo Silva, Head of Country da Savills, aponta: “Mesmo com um ligeiro decréscimo no investimento imobiliário comercial observado no primeiro semestre do ano, o setor hoteleiro destacou-se ao apresentar o maior volume de investimento. Este dado confirma o dinamismo contínuo deste segmento, que tem mostrado capacidade contínua de atração de capital, refletindo a confiança dos investidores na sustentabilidade e no crescimento do turismo em Portugal.”
