Compra da primeira casa: Saiba os cuidados a ter

Se pensa em comprar a primeira casa, o Doutor Finanças, especialista em finanças pessoais e familiares, alerta para alguns cuidados a ter, para além da dimensão, localização, serviços e acessos, deve-se ter presente que o processo pode ser demorado e requer preparação financeira.

“A escolha de casa, principalmente da primeira, pode trazer dúvidas e questões. É necessário estarmos atentos e informados para que as nossas escolhas não nos tragam dúvidas nem surpresas menos positivas no futuro”, sublinha Rui Bairrada, CEO do Doutor Finanças.

Estas são algumas das questões a considerar por quem procura nova casa:

1. Quanto posso pagar para comprar a primeira casa? 

Partindo do pressuposto que se vai recorrer a financiamento para comprar casa, é essencial saber quanto podemos pagar pela prestação mensal. Para tal, devemos calcular a nossa taxa de esforço (relação entre os rendimentos mensais líquidos de um agregado familiar e as despesas do mesmo), sendo certo que os encargos com um crédito habitação não devem ultrapassar 30% da totalidade dos seus rendimentos.  

2. Quais são os documentos necessários para pedir um crédito habitação? 

Ao decidir recorrer ao crédito habitação, há vários documentos que o banco nos vai pedir. Estes documentos vão servir para as entidades perceberem qual é o perfil enquanto cliente e avaliarem o risco do financiamento.  Por norma, são solicitados os seguintes documentos: Documento de Identificação; Última Declaração de IRS; Declaração de Rendimentos; Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal); Recibos verdes (últimos seis meses); Recibos de Vencimento (últimos três meses); Nota de Liquidação de IRS do ano anterior; Extratos bancários (últimos três meses); Declaração de Início de Actividade (se aplicável); Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal; Comprovativo de IBAN; Comprovativo de morada; e último extrato de cada um dos seus Cartões de Crédito. 

3. De quanto dinheiro preciso para pedir um crédito habitação?

Os bancos não financiam a totalidade do valor do imóvel. O Banco de Portugal impõe um limite máximo de 90%. Assim, para se poder avançar com um pedido de crédito habitação deve-se ter, no mínimo, uma quantia que corresponda a 10% do valor da casa. Além do valor da entrada, temos de contabilizar os custos da avaliação, os impostos e todos os custos processuais, nomeadamente, no acto da escritura, onde terá de ser pago o IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis) e o imposto de selo sobre o valor da compra e sobre o valor do financiamento.

Além dos impostos a pagar durante a escritura, deve-se também contar com despesas notariais e de registo.  

4. Qual o valor dos impostos a pagar na escritura?

No caso do IMT, o imposto é variável e pode ir de 0% a 8%, dependendo de algumas variáveis como: o valor da transacção (o mais alto entre o valor patrimonial e o valor de venda), a localização da casa (Continente ou Regiões Autónomas), o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e a sua finalidade (primeira ou segunda habitação). Em alguns casos, pode até haver isenção do pagamento deste imposto (desde que o valor declarado na escritura não ultrapasse os 92.407 euros e a casa se destine a habitação própria e permanente, em Portugal Continental). Ao contrário do que acontece com o IMT, o imposto de selo está fixado em 0,8% do valor do negócio e em 0,6% sobre o valor financiado. 

5. Que taxa de juro devo escolher: variável, fixa ou mista?

Existem três opções: variável, fixa ou mista. A escolha vai depender daquilo que cada um pretende. Menos encargos imediatos? Maior tranquilidade?

A taxa de juro variável, tal com o nome indica, varia ao longo do prazo do contrato do crédito habitação. Neste caso, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o spread – que é definido pelo banco, tendo em conta factores como o risco do cliente e as garantias do empréstimo – e o indexante ou taxa de referência, mais conhecida por Euribor. De acordo com o prazo da Euribor - três, seis ou 12 meses -, a prestação do crédito habitação é sujeita a revisão. Assim, a taxa de juro vai subir ou descer, reflectindo as alterações da Euribor, e consequentemente o mesmo acontece com a prestação a pagar.  

No caso dos créditos habitação com taxa de juro fixa, esta mantém-se igual durante todo o prazo. Esta taxa de juro é definida pelo banco ou instituição de crédito, tendo em conta fatores como o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel - designado por loan-to-value (LTV) -, as garantias do cliente e o risco de fixação da taxa de juro durante o prazo estabelecido. 

Já a taxa mista permite uma taxa fixa durante um período inicial - 5, 10 ou 15 anos, a definir com o banco – e, posteriormente, uma taxa variável. Este tipo de taxa pode ajudar na previsibilidade do pagamento e na gestão do orçamento familiar nos primeiros anos do contrato de crédito habitação. 

6. O que é o reembolso antecipado?

O reembolso antecipado é a opção de liquidar o crédito antes do final do prazo contratado. O reembolso antecipado do crédito habitação pode ser feito a qualquer momento do contrato. É preciso ter em mente que as instituições de crédito cobram uma comissão pelo reembolso antecipado de um crédito à habitação. E há diferenças no que diz respeito às comissões, consoante o crédito tenha uma taxa de juro variável ou fixa.

7. Há seguros obrigatórios associados ao crédito habitação?

Quando se contrata um crédito habitação, devemos ter em conta que à prestação mensal que vamos pagar acrescem ainda o valor de dois seguros, uma vez que os bancos exigem a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multirrisco. Estes dois seguros podem ser contratados através do banco que vai financiar o crédito ou à parte, numa seguradora. Regra geral, se fizermos os seguros junto do banco que está a financiar a compra da nossa casa vamos beneficiar de uma redução do spread inicial.

 8. E se tivermos mais de 30 anos?

Os prazos máximos para novos créditos habitação foram revistos em Abril de 2022. Isto quer dizer que, se temos mais de 30 anos, já não podemos fazer um empréstimo a 40 anos. De acordo com uma recomendação do Banco de Portugal, o prazo máximo dos créditos à habitação permanece de 40 anos apenas para os mutuários até 30 anos.

9. Vamos pagar IMI? E condomínio?

Como é a primeira vez que vai comprar casa, é possível que consiga ficar isento temporariamente do pagamento do IMI, nos primeiros três anos, dependendo do valor da casa. Pode recorrer ao Simulador de IMI do Doutor Finanças para perceber qual o valor de imposto que nos poderá ser cobrado. Além deste imposto, cobrado anualmente, devemos perceber se vamos pagar condomínio. A não ser que compremos uma moradia, por norma, este é um valor com que teremos de contar no nosso orçamento. O valor e a periodicidade vão depender de caso para caso. É importante que questione o valor do condomínio antes de fechar o negócio.

O Doutor Finanças avança que comprar a primeira casa é um passo importante, pelo que a decisão deve ser ponderada. Devemos fazer uma análise minuciosa sobre estes pontos, assim como calcular as despesas que teremos de suportar e o impacto que a compra de uma casa terá nas nossas finanças pessoais.