É um bom investimento comprar casa para arrendar?
Já pensou em investir numa casa para arrendar? Saiba que pode ter custos elevados, especialmente se ainda se necessitar de um crédito à habitação, mas pode ser rentável.
Apesar do mercado de arrendamento ainda não se ter consolidado mesmo com o Novo Regime de Arrendamento Urbano, a realidade é que em determinadas zonas das cidades portuguesas, nomeadamente em Lisboa e no Porto, a ideia que transparece sobre o mercado de arrendamento é que se trata de um negócio rentável. A procura existe e a oferta na maioria das vezes não corresponde às necessidades. Por isso, existe quem ainda procure rentabilizar as suas economias investindo em imobiliário para arrendar.
Mesmo quem não tem um bem imobiliário ou a totalidade do capital para comprar casa mas queira investir para entrar no negócio do arrendamento, pode analisar a sua rentabilidade. Vamos ajudar a fazer contas.
Vejamos o caso do casal António e a Mariana, ambos com 45 anos de idade e cujo salário líquido mensal conjunto é de 4.500 euros e que pretendem adquirir uma segunda casa - um T2 em Lisboa (nomeadamente em Alcântara), construído em 2006, no valor de 200 mil euros, para depois arrendarem.
As ofertas dos bancos
Pretendem adquirir um activo para rentabilizá-lo e como não têm o capital na totalidade procuraram perceber se valia a pena conseguir um empréstimo junto do banco. Na verdade, nem todas as instituições financeiras em Portugal disponibilizam soluções específicas para a compra de casa para arrendar. Segundo a plataforma gratuita de simulação financeira ComparaJá.pt, entre as cinco entidades bancárias - Bankinter, Banco BIC, Montepio, Crédito Agrícola e Banco Best - que realizam crédito à habitação com a finalidade arrendamento com um prazo de 20 anos e com taxa variável indexada à Euribor a 12 meses, é possível constatar que, atendendo ao montante total imputado ao consumidor, a solução mais acessível é a do Bankinter (na ordem dos 207.377 mil euros), enquanto que a mais dispendiosa é a do Banco Best (247.285 mil euros), uma diferença de 40 mil euros.
Contudo, é necessário ter em atenção que os seguros de vida e multirriscos encarecem o montante total de encargos com o crédito. Ainda assim, o consumidor tem sempre a possibilidade de contratar estes seguros numa seguradora que não seja a do banco.
Apenas três bancos oferecem um spread abaixo de 2% para este produto: Bankinter (1,750%), Banco BIC (1,850%) e Montepio (1,900%).
Existem ainda duas instituições no mercado cujo rácio de financiamento máximo se situa abaixo dos 80%. É o caso do BPI, que só vai até 60%, e da CGD, que não permite ultrapassar os 75%. No entanto, há bancos que vão muito para além de uma relação financiamento/garantia de 60% - é o caso do Bankinter, que oferece até 90%.
Vários custos a ponderar
Na hora de colocar a casa a arrendar, verificam-se outros custos a ponderar, pois, na realidade, existe um equilíbrio a fazer entre a maximização do lucro dos senhorios e uma procura, por parte dos inquilinos, de casas que sejam o mais acessíveis possível em termos de renda. Do lado das despesas é impossível não considerar, para além do pagamento da prestação mensal ao banco, os impostos inerentes a ser proprietário de uma casa. Para além do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – a pagar anualmente, variando consoante o concelho onde se situa o imóvel e incidindo sobre 0,3% a 0,5% do valor patrimonial do imóvel -, os senhorios têm de pagar também o imposto sobre rendas e as quotas do condomínio.
O ComparaJá.pt revela que no caso do imóvel do António e da Mariana avaliado em 200 mil euros e sendo que a taxa de IMI a aplicar em Lisboa é de 0,3%, então o valor que estes proprietários têm de pagar é de 600 euros (200.000€ x 0,003) por ano. No que diz respeito ao imposto de renda, este incide sobre 28% do valor de renda pago pelos arrendatários, significando que, todos os meses, os senhorios têm de liquidar este valor a favor do Estado. Por exemplo: se for estabelecida uma renda de 750 euros, 210 euros por mês serão destinados a este imposto. A acrescer, encontra-se ainda o valor do condomínio.
"À parte dos gastos, do lado das receitas também há que equacionar quanto é que efectivamente se pode auferir. Tendo em conta o preço de compra da casa (200.000 euros) mais os custos anuais que se terá com a mesma e com o arrendamento (5.670 euros) e os ganhos de uma renda de 750 euros por mês (o que dá um ganho de 9.000 euros por ano), o retorno anual deste investimento será de aproximadamente 1,7%", verifica a análise da plataforma.
Mesmo que o retorno não seja muito atractivo, Sérgio Pereira, director-geral do ComparaJá.pt, assegura no entanto, que “para além do retorno, há que considerar ainda a possibilidade de valorização do imóvel. À partida, este é um activo que se valoriza com o passar do tempo, sobretudo quando localizado em grandes cidades, como é o caso de Lisboa”. O responsável garante mesmo que “investir numa casa para arrendar pode ter custos elevados – e note-se que não existem investimentos isentos de risco -, especialmente se ainda se detiver um crédito à habitação, mas a verdade é que a renda paga pelos inquilinos pode cobrir a prestação mensal – é uma questão de fazer as contas. “E se for possível poupar no crédito à habitação e baixar este valor, melhor ainda – neste caso, é uma questão de fazer simulações nos vários bancos que disponibilizam este produto específico e procurar pelos spreads e taxas de juro mais atractivos”, conclui.
