Habitação abranda 5,4%, mas Lisboa vende mais casas novas e dispara no segmento de luxo

O mercado residencial português entrou numa fase de ajustamento no primeiro semestre de 2026, depois de dois anos de forte crescimento. As transações de habitação recuaram 5,4% face ao mesmo período de 2025, mas o volume permanece 7,5% acima da média dos primeiros semestres dos três anos anteriores.

Os dados constam do Spotlight Residential Market H1 2026, da Savills Portugal, que interpreta a redução como uma normalização da atividade depois de um 2025 particularmente forte, e não como uma inversão da tendência do mercado.

“Os dados do primeiro semestre mostram um mercado que está numa fase de estabilização”, afirma Alexandra Gomes, Head of Research da Savills Portugal. Segundo a responsável, apesar da descida homóloga, os níveis de atividade continuam elevados, com alguns segmentos, nomeadamente a habitação nova em Lisboa e o mercado high-end, a evidenciarem uma procura particularmente forte.

Lisboa e Porto registam menos transações

O abrandamento foi visível nos dois principais mercados urbanos.

Na Grande Lisboa, foram realizadas 22.663 transações de habitação no primeiro semestre, menos 7,1% do que um ano antes. No Grande Porto, o número de vendas chegou às 12.483, traduzindo uma redução homóloga de 9%.

Apesar das descidas, os volumes de transações em ambas as regiões continuam acima da média registada nos primeiros semestres dos últimos três anos.

A evolução é, contudo, diferente quando se analisa a habitação nova e usada.

Habitação nova contraria tendência em Lisboa

Na Grande Lisboa, a habitação nova destacou-se ao crescer 6,6%, para 3.294 unidades, o valor mais elevado da série para um primeiro semestre.

Em sentido contrário, as vendas de habitação usada recuaram 9,1%.

Os dados apontam para uma maior dinâmica da oferta nova num mercado onde a disponibilidade de habitação continua a ser uma das principais condicionantes.

No segmento de gama alta do concelho de Lisboa, a evolução foi ainda mais expressiva. As vendas aumentaram 39,2%, para 1.709 unidades, ao mesmo tempo que a oferta disponível diminuiu 18,7%.

Na habitação nova destinada ao segmento high-end, o preço médio situou-se nos 7.692 euros por metro quadrado, mantendo-se estável.

Grande Porto aumenta oferta

No Grande Porto, a dinâmica da oferta é diferente. O stock disponível aumentou 9,5% em termos homólogos, para 25.727 imóveis no segundo trimestre.

Também nesta região a habitação nova apresentou um desempenho superior ao da usada. As transações de imóveis novos aumentaram 11%, enquanto as vendas de habitação usada diminuíram 16%.

Na cidade do Porto, a oferta disponível recuou 4,9%, acompanhada por uma redução das transações. Foram vendidas 2.669 habitações no primeiro semestre.

Já Vila Nova de Gaia ultrapassou a cidade do Porto em número de vendas, com 3.249 transações no período.

Crédito à habitação cresce 19%

O financiamento bancário continua a suportar parte da procura residencial.

Os bancos concederam cerca de 16 mil milhões de euros em crédito à habitação, mais 19% do que no primeiro semestre de 2025.

A taxa média dos novos contratos situou-se nos 2,93%, acima do mínimo de 2,81% registado em março, sinalizando uma ligeira inversão na trajetória descendente das taxas.

Ao mesmo tempo, os custos associados à construção voltaram a acelerar. A inflação da construção atingiu 6,9% em maio, o nível mais elevado desde o início de 2023, com os materiais a voltarem a contribuir para a subida dos custos, a par da mão de obra.

Construção entrega mais habitação

Apesar das pressões sobre os custos, a construção residencial continua a aumentar a oferta.

Em 2025 foram concluídos 27.301 fogos de habitação familiar em Portugal, o décimo ano consecutivo de crescimento e o primeiro ano deste ciclo a ultrapassar os níveis registados em 2011.

A evolução da construção é, contudo, acompanhada por uma procura que permanece elevada, sobretudo nos principais centros urbanos.

Arrendamento também cresce

O mercado de arrendamento apresentou igualmente uma evolução positiva em Lisboa e no Porto.

Na capital foram celebrados 1.675 contratos de arrendamento no primeiro semestre, mantendo-se a trajetória de crescimento pelo terceiro ano consecutivo. A habitação nova representou apenas 7% dos contratos realizados.

No Porto, foram celebrados 387 contratos, o valor mais elevado da série e 8% acima do anterior máximo, registado em 2022. Neste caso, a habitação nova representou 21% dos contratos, uma proporção três vezes superior à registada em Lisboa.

Oferta continua a ser o principal desafio

Para Rita Bueri, Head of Residential Lisboa da Savills Portugal, a evolução do mercado revela duas tendências distintas: o crescimento da habitação nova em Lisboa e a forte procura no segmento high-end.

“Há duas coisas a acontecer ao mesmo tempo, e é importante não as confundir”, afirma a responsável, destacando o crescimento de 6,6% das vendas de habitação nova em Lisboa e o aumento de 39,2% no segmento high-end, num contexto de redução da oferta disponível.

A responsável considera que o atual desequilíbrio entre procura e oferta continuará a pressionar o mercado residencial, com potenciais efeitos também no arrendamento.

“Lisboa e o Porto não têm um problema de procura. Têm um problema de oferta”, afirma Rita Bueri, defendendo que o aumento da construção será determinante para responder à procura existente.

Os dados do primeiro semestre deixam, assim, um mercado residencial com sinais mistos: menos transações no conjunto do país, mas atividade ainda acima da média recente; maior dinâmica da habitação nova em alguns dos principais mercados; crédito mais abundante; e custos de construção ainda elevados.

A evolução da oferta nos próximos anos será um dos fatores determinantes para perceber se o atual ajustamento representa apenas uma normalização da atividade ou o início de uma mudança mais profunda no mercado residencial português.