Há muitos promotores a venderem "gato por lebre"

Tem já no portefólio 21 projectos imobiliários e um investimento na ordem dos 260 milhões de euros. Iniciou a sua actividade em 2005 e mesmo antes da crise posicionou-se na reabilitação urbana na cidade de Lisboa. Actualmente, é um dos maiores promotores a actuar na capital portuguesa e entra também pela primeira vez na construção de um hotel de 5 estrelas.

Conhecedor do mercado, Sérgio Ferreira, CEO da Coporgest revela ao Diário Imobiliário que existem muitos promotores a venderem ‘gato por lebre’ e que a maioria dos projectos de reabilitação não dão a necessária atenção ao reforço anti-sísmico e que a situação é preocupante.

Salienta ainda que o país é gerido há muitos anos por uma elite completamente rasca, seja do ponto de vista técnico, seja do ponto de vista da seriedade material e intelectual. Admite mesmo que somos administrados por gente rasca que transformou um país maravilhoso num enorme problema preso por arames. 

A Coporgest entrou no mercado antes da euforia da reabilitação urbana mas depressa esse foi o motor do mercado nos anos mais difíceis. Considera que a aposta da Coporgest neste mercado a colocou à frente do pelotão da RU de Lisboa?

A Coporgest começou a sua actividade em 2005 com duas pessoas e apenas 2 milhões de capital. Hoje somos 22 pessoas, temos capitais próprios que rondam os 60 milhões de euros e um activo que há muito ultrapassou os 100 milhões de euros.

É verdade que fomos pioneiros na reabilitação e que somos muitas vezes apontados como um exemplo bem sucedido, mas é também verdade que enfrentámos a maior crise de sempre do imobiliário – não esqueça que o nosso primeiro projecto começou a ser construído em 2008, justamente quando a grande crise começou...

Costumo dizer que esta nossa progressão resultou de uma conjugação de vários factores: nestes últimos anos o mercado ajudou, mas há também que contar com uma estratégia bem delineada, uma implementação bem feita, investimentos prudentes e a eficácia de uma equipa muito profissional que construí, liderei e treinei nestes anos.

Quais as grandes diferenças neste segmento desde que iniciaram a actividade até ao momento? O que mudou para melhor e para pior?

No plano positivo, destaco a evolução da procura, com vários segmentos que continuam a procurar Portugal com genuíno interesse.

No plano negativo, destaco que há muitos promotores a venderem "gato por lebre". Anunciam produtos de luxo mas entregam apartamentos de qualidade miserável, seja ao nível da qualidade construtiva, seja ao nível dos acabamentos.

A isto acresce que não se dá a necessária atenção ao reforço anti-sísmico dos projectos de reabilitação. Sabemos todos que vai ocorrer um grande sismo em Lisboa, só não sabemos quando. A prudência aconselharia a que se investisse fortemente em reforços estruturais apropriados para prevenir esse risco, mas não é isso que sucede: a ganância de alguns promotores que vivem obcecados por custos de construção baixos, associado ao conservadorismo e inércia de algumas entidades licenciadoras que negam qualquer demolição, está a deixar para o futuro uma herança preocupante... Sou um defensor acérrimo da preservação de elementos arquitectónicos com valor, mas acho completamente ridículo o fundamentalismo de algumas pessoas que querem preservar tudo o que é antigo, mesmo que não tenha valor patrimonial e mesmo que isso venha a custar vidas no futuro. Uma falta de senso preocupante. 

O tempo no licenciamento dos projectos na Câmara Municipal de Lisboa tem sido considerado o maior entrave neste momento para a actividade e de desespero dos investidores. Como analisa este tema? E sobre as taxas e a carga fiscal? Acredita que isso pode afastar mais investimento neste momento?

Da experiência que temos, os serviços de urbanismo do Município de Lisboa não podem ser avaliados por igual. Qualquer generalização seria de enorme injustiça. Já encontrei pessoas de grande qualidade humana e profissional, que conquistaram o nosso respeito, mas também conheço muita gente negligente e preguiçosa. Há Departamentos que se esforçam por dar respostas rápidas, mas também há outros que levam meses a fio para proferir despachos, responder a cartas e tomar decisões. No essencial, é preciso não esquecer que estes serviços são administrados por políticos que não estão para se aborrecer a pôr os serviços a funcionar, uns porque têm outras prioridades, outros porque têm falta de talento ou preparação. Com os recursos que a Câmara de Lisboa tem, qualquer gestor competente punha aquilo a funcionar na perfeição em poucos meses.

Quanto à carga fiscal, a verdade incómoda é que vivemos todos em regime de escravatura fiscal: os particulares sobrevivem mas não vivem, porque entregam ao Estado nove ou 10 meses do seu rendimento anual, e as empresas são esmifradas todos os dias pela Autoridade Tributária e não conseguem reforçar a sua estrutura de capital.

Digo aos meus amigos com frequência que o país é gerido há muitos anos por uma elite completamente rasca, seja do ponto de vista técnico, seja do ponto de vista da seriedade material e intelectual. Há mediocridade a mais e mérito a menos. Ainda se admiram com a mediocridade que ressalta nestas comissões de inquérito parlamentar? Nesse domínio, a mim já nada me surpreende. Somos administrados por gente rasca que transformou um país maravilhoso num enorme problema preso por arames. 

A subida de preços da habitação, sobretudo em Lisboa e consequentemente às periferias tem assustado o mercado e afastou mesmo a maioria da população portuguesa. Mesmo que os promotores assegurem que é difícil baixar os valores pelos custos de construção, qual a sua opinião? Como se posiciona a Coporgest neste mercado?

Desde o primeiro dia que quisemos posicionar a Coporgerst como o promotor que produz os apartamentos de qualidade mais elevada na cidade. Não somos isentos de falhas, mas a verdade é que gastamos autênticas fortunas em isolamento acústico, em materiais nobres, em detalhes de acabamento... Muitas dessas coisas só são percebidas pelos Clientes quando vão para lá viver. O facto de termos uma equipa interna, em vez de contratarmos terceiros, ajuda a acumular dentro da empresa um manancial imenso de conhecimento que nos tem permitido evoluir e melhorar em cada projecto. Por estas razões, os preços baixos não são o nosso foco: entendemos que o Cliente tem de pagar o prémio de estar a adquirir um produto da Coporgest que se destaca dos níveis de qualidade médios do mercado. Visito frequentemente empreendimentos de concorrentes, e muitos deles impressionam-me pela falta de qualidade.

A Coporgest é neste momento um dos maiores promotores imobiliários a actuar em Lisboa e com o maior números de fogos para venda em zonas centrais da cidade. Quantos empreendimentos têm e quantos fogos já construíram e quantos vendidos? Quantos pensam ter até ao final do ano?

Até hoje já desenhámos e criámos 21 projectos imobiliários, alguns deles bem grandes como o Sottomayor Residências, o Duques de Bragança ou o Garrett 29. Neste momento, estamos envolvidos na construção de cinco projectos muito desafiantes – o Sottomayor Premium Apartments, Álvares Cabral Premium Apartments, Ivens 30, Liberdade Premium Apartments, e o Lisbon Chiado Hotel. Estamos ainda a desenvolver o projecto do Palácio do Patriarcado, um conjunto de três imóveis fantásticos no Campo dos Mártires da Pátria. No total, estes projectos novos representam cerca de 120 apartamentos, seis lojas, e um hotel de 5 estrelas no centro da cidade com 45 quartos. O investimento aproxima-se dos 100 milhões. 

Qual o investimento realizado até ao momento e quanto esperam atingir nos próximos tempos?

Estivemos a fazer as contas há poucos dias para a renovação do nosso site. Entre investimentos já feitos e em curso, o investimento total aproxima-se de 260 milhões, sempre financiados com capitais próprios e dívida bancária que foi sempre escrupulosamente honrada.

A procura cada vez mais crescente de investidores internacionais em activos imobiliários portugueses, muitos já focados para o nicho de habitação para a classe média, pode prejudicar o promotor nacional? Considera que existe mercado para todos?

Acredito fortemente que o mercado residencial está agora a entrar numa nova fase, mais exigente, que começará a reduzir o número de players.  Há estrangeiros a vender e a fazer as malas, de saída para outras geografias. Nesta nova fase cada um irá especializar-se naquilo que sabe fazer melhor. A Coporgest continuará focada na qualidade, seja no produto residencial, seja nos imóveis de fim turístico.

Como vê a cidade de Lisboa? Por onde irá caminhar este crescimento e esta descoberta pelos turistas e pelos investidores internacionais?

Pergunta difícil. Não sou bruxo nem visionário. Parece-me que a cidade está a rebentar pelas costuras e terá de se organizar. Trânsito caótico, bicicletas e trotinetes no meio dos carros, transportes públicos sem condições... O turismo e o imobiliário dão os primeiros sinais de redução. Se vier uma crise, há que aproveitá-la para nos organizarmos para o futuro. As crises são sempre momentos úteis de aprendizagem e clarificação.