Pandemia não trava a Bondstone que vai investir mais 400 milhões de euros em imobiliário português

Paulo Loureiro, CEO da Bondstone, garante que pretendem investir nos próximos anos um total de 400 milhões de euros no mercado português em parceria com investidores internacionais.

IO responsável assegura que o país continua a apresentar fundamentos de mercado sólidos, com procura robusta e reduzida oferta de habitação nova. Na sua opinião, o principal desafio do sector em 2021 será a obtenção de financiamento bancário. Alerta ainda que é essencial que os decisores políticos reforcem a percepção de estabilidade fiscal e legislativa do nosso país, assim como da segurança jurídica dos nossos sistemas

O que se pode esperar para o mercado imobiliário em 2021?

Embora reconheça que o mercado imobiliário português poderá sofrer ajustes de preços em 2021, mantenho a opinião de que os fundamentos económicos do país e a procura de habitação nova continuarão a ser favoráveis em longo prazo. O país continua a apresentar fundamentos de mercado sólidos, com procura robusta e reduzida oferta de habitação nova – particularmente projectos destinados às famílias de classe média que procuram um produto adequado às tendências estruturais e às transformações comportamentais recentes desencadeadas por esta nova realidade pandémica.

Penso que assistiremos à intensificação de três grandes tendências no segmento residencial em 2021: a descentralização (as famílias que pretendem mudar-se para cidades secundárias e áreas com menor densidade populacional), o “upsizing” (as pessoas que procuram casas mais espaçosas, com mais quartos, com espaço para um escritório, e com amplos espaços exteriores, entre outros) e a relocação (os trabalhadores “remotos” ou “working nomads” libertos da obrigação de se deslocar a um escritório fixo vão continuar a movimentar-se internacionalmente).

Portugal apresenta uma atractividade real como destino de relocação para organizações e pessoas, em especial num mundo “pós-covid” de teletrabalho, pois oferece uma abundância de mão de obra qualificada, custo de vida relativamente baixo e elevada qualidade de vida. O nosso objectivo deve ser divulgar esta mensagem (“spread the word”) para o mundo: mude a sua empresa ou a sua família dos centros urbanos europeus (ou mundiais) relativamente caros, para Portugal, principalmente se pretende seguir a tendência transformacional do teletrabalho.

A Bondstone irá sem dúvida fazer parte deste movimento, pretendendo investir nos próximos anos um total de 400 milhões de euros no mercado português em parceria com investidores internacionais de destaque nos sectores residencial e logístico. Como parte deste plano, no imediato estamos já a avaliar um pipeline de novos projectos que representam um investimento de cerca de 200 milhões de euros.

Quais os desafios que se vão colocar ao sector para este ano?

Na minha opinião, o principal desafio do sector em 2021 será a obtenção de financiamento bancário. Perante uma recessão iminente e o aumento da taxa de desemprego, o sector bancário irá ter um papel fundamental a desempenhar, nomeadamente assegurando fluxos de liquidez contínuos às famílias e as empresas. Ao contrário de 2008, a falta de liquidez dos prorios bancos não deverá ser um problema, uma vez que não estamos perante uma crise financeira, mas sim de uma rutura na economia real. Por meio das respostas rápidas do Governo Português e da
Comissão Europeia, os bancos beneficiarão de um fluxo constante de liquidez que deveriam redistribuir pelas empresas e famílias de maneira a mitigar os efeitos da onda potencial de stress financeiro e insolvências que se adivinha.

Nesse sentido, o acesso a financiamento bancário em 2021 será fundamental para o sector imobiliário português. No nosso sector em especifico, antevemos que as condições de acesso a financiamento serão mais exigentes, com os bancos a tomarem uma posição mais conservadora, nomeadamente exigindo mais capitais próprios dos promotores e investidores (ou seja, reduzindo o peso da dívida sobre o valor do projeto ou “LTV”) e provavelmente reduzirão o seu
apetite pelo risco, recusando um maior número de pedidos de financiamento. Existe, naturalmente, o risco de se verificar um excesso generalizado de zelo no sector financeiro com os bancos a adotarem uma abordagem “Darwiniana” para este problema, financiando apenas as empresas fortemente capitalizadas do sector, o que poderia resultar num volume de investimentos menor em 2021.

Por outro lado, para além de financiarem investimentos imobiliários, os bancos têm um papel fundamental no financiamento da aquisição de habitação das famílias locais pelo que importará perceber como evoluirá o mercado hipotecário em 2021. A capacidade de financiamento das famílias será fundamental para sustentar o sector imobiliário em 2021.

Que medidas devem ser tomadas em 2021?

A gestão de expectativas é fundamental nos mercados financeiros. Uma decisão de investimento é sempre uma aposta no futuro pelo que para afugentar investidores não é sequer necessária instabilidade real, a mera percepção de risco potencial, de instabilidade política ou de incerteza tributaria pode atrasar, travar ou mesmo reverter investimento internacional de um dia para outro. A maior parte dos investidores internacionais com quem falamos levantam a mesma
preocupação quando olham para Portugal: o país é seguro/ estável do ponto de vista político, fiscal e jurídico?

Os investidores e promotores internacionais não têm agenda política, não procuram favoritismo político (aliás evitam risco reputacional a todo o custo) – se o clima de investimento for positivo investem, se não vao procurar oportunidades em outras geografias. É importante relembrar que a maioria do investimento imobiliário dos últimos sete - oito anos foi
internacional. Sem o motor internacional, o sector imobiliário português não estaria onde está hoje. Nesse sentido, é essencial que os decisores políticos reforcem a percepção de estabilidade fiscal e legislativa do nosso país, assim como da segurança jurídica dos nossos sistemas. Com este pequeno esforço das esferas públicas e políticas, os actores privados conseguem demonstrar aos mercados de capitais internacionais que o rácio de risco/retorno do sector imobiliário português é adequado.

Uma medida simples e de fácil implementação seria fomentar o diálogo e a cooperação entre o governo, as autarquias e os promotores e investidores, de forma a orientar o investimento internacional para o sector imobiliário português.

Outra medida necessária e urgente é a criação de legislação de arrendamento "mais justa" para todas as partes e de mecanismos que apostem em habitação pública. O governo e as autarquias deveriam concentrar os seus esforços na habitação social e de renda acessível e deixar (e até incentivar) para os privados a responsabilidade de construir habitação para a classe média.

http://www.diarioimobiliario.pt/Actualidade/2021-O-ano-da-prova-de-fogo-para-o-imobiliario