Manter o sector credível e mais transparente são os maiores desafios da mediação em Portugal

Entrou na corrida da mediação imobiliária portuguesa em Abril de 2019 e prestes a completar dois anos, a Zome revela que os resultados são muito positivos mesmo tendo no seu caminho, uma pandemia. Apesar disso e contra um obstáculo imprevisto, a rede de mediação nacional apresentou em 2020 um valor total de imóveis transacionados de 698.090.598 euros e uma facturação de 17.191.987 euros em comissões imobiliárias.

Sobre um futuro com muitas incertezas, Patrícia Santos, CEO da Zome, acredita que o mercado imobiliário manter-se-á saudável e confia que a situação poderá não ser tão critica como se especula, por vários motivos, dos quais destaca três: a vitalidade que o sector bancário tem vindo a registar; o montante em dívida, relativos aos contratos com moratórias aprovadas, é inferior ao valor de mercado dos imóveis; o direito à habitação é um direito consagrado na constituição portuguesa.

Que balanço faz do mercado imobiliário de 2020?

Este foi um ano que veio comprovar a solidez e estabilidade do sector. É verdade que houve uma quebra global de quase 20% no investimento imobiliário em comparação com 2019, mas apesar de todos os constrangimentos provocados pela pandemia, o mercado imobiliário foi dos poucos que conseguiu manter-se relativamente sólido, ainda que modelos de negócio menos estruturados possam ter enfrentado ou estar ainda a enfrentar algumas dificuldades.

A pandemia acabou por fazer diminuir a oferta e num mercado pequeno como o português isso fez com que os preços se mantivessem estáveis. Por outro lado, a necessidade aguçou o engenho e mesmo com quebras nas vendas, houve oportunidades para as empresas crescerem e desenvolverem outro tipo de ferramentas que serão importantes durante e após a pandemia, caso da Zome. O que se pôde observar foi uma quase total estagnação nos meses iniciais da pandemia e depois uma recuperação muito positiva a partir do segundo semestre, que nos deixa bastante optimistas para 2021. Numa análise geral, é importante sublinhar que o sector imobiliário demonstrou a sua resiliência, tendo sido um dos que mais inovou e se adaptou a esta nova realidade, dando um sinal inequívoco do potencial de geração de valor para o país. Prova inequívoca disso mesmo é representar 15% do PIB Nacional.

Quais as consequências para o mercado? Como vê o impacto do final das moratórias no sector?

Segundo dados do Banco de Portugal, até Setembro de 2020, foram aprovadas moratórias para 751.725 contratos, das quais cerca de 71% respeitam a créditos das famílias e 42% a créditos hipotecários à habitação, ou seja cerca de 317 606 créditos hipotecários.

Se analisarmos o crédito ao consumo (pessoal, automóvel e outros), segundo a mesma fonte, a variação de Novembro de 2020 para Novembro 2019 foi de -22,4% em número de contratos e -23,5% em montante. Já no que respeita ao credito habitação observamos um aumento de 8,5%, em 2020.

No global verificamos que o nível de endividamento das famílias reduziu em 2020, sendo dado um claro sinal de que a casa se tornou ainda mais prioritária para os portugueses.

O final das moratórias, se for efectivado simplesmente pela não renovação do prazo poderá trazer desafios económicos a algumas famílias, face às responsabilidades assumidas.

Muito se tem especulado sobre uma repetição do cenário que assistimos em 2010/2011, em que muitas famílias deixaram de conseguir pagar os créditos habitação e muitos imóveis foram “entregues” aos bancos, não sendo ainda assim suficientes para saldar a divida. Nessa altura atravessávamos uma crise financeira grave, com a banca numa situação muito debilitada ,pois as garantias nas quais estavam assentes os empréstimos eram irreais fruto de avaliações bancárias sobrevalorizadas, que conduziam a que o empréstimo para a aquisição do imóvel servisse para pagar férias, carro e mobília.

Hoje estamos num cenário totalmente diferente em que os financiamentos têm limites de 85 a 90% do valor de aquisição, e o mercado imobiliário não desvalorizou, estando o valor médio de avaliação bancária a subir consistentemente de mês para mês.

Em que é que isto se traduz na prática? Se uma família efectivamente tiver que tomar a decisão difícil de vender o seu imóvel por não conseguir fazer face às despesas, dificilmente estará numa situação em que o valor do imóvel não é suficiente para pagar o valor da hipoteca, sendo ainda bastante provável que consiga vender por um valor que permita fazer alguma poupança.

Claro que depois irá enfrentar outros desafios, pois o valor dos arrendamentos não está assim tão acessível, fazendo com que a alternativa viável para ter uma solução de habitação seja a compra de um imóvel mais pequeno ou em zonas mais periféricas de forma a reduzir o encargo mensal.

Mesmo sem ter uma bola de cristal para prever o futuro, diria com algum conforto que confio que a situação poderá não ser tão critica como se especula, por vários motivos, dos quais destaco três: a vitalidade que o sector bancário tem vindo a registar; o montante em dívida, relativos aos contratos com moratórias aprovadas, é inferior ao valor de mercado dos imóveis; o direito à habitação é um direito consagrado na constituição portuguesa.

Ou seja por um lado temos uma banca “saudável” e disponível para poder renegociar condições, dado que na generalidade das moratórias aprovadas, o valor da hipoteca é bastante inferior ao valor da avaliação do imóvel, permitindo desta forma fazer face às responsabilidades assumidas. Por outro lado, tratando-se de um direito fundamental previsto na constituição haverá pressão politica para que o direito à habitação não seja colocado em causa.

Perante a perspectiva de descida dos preços das casas e que acabou por não acontecer, qual a sua opinião? Como irão evoluir os preços?

Ainda é prematuro fazer este tipo de previsão, mas existem dados que podem ser levados em conta. Sabemos que houve uma redução das licenças construção pedidas em 2020, em relação ao ano anterior, e podemos antecipar que a oferta de produto novo continuará a ser totalmente absorvida pela procura, o que pressupõe que não haja descidas de preço nesse mercado. O que poderá, eventualmente, provocar uma descida preço no mercado de usados são o fim das moratórias e a reconversão de fogos provenientes da reconversão do alojamento local.

Outro factor obviamente importante será a recuperação da economia, que neste momento é difícil de prever, mas que terá impacto directo na capacidade de investimento de potenciais compradores nacionais. Por outro lado, continuaremos a ser um mercado muito interessante para os investidores internacionais e a ser encarados como um país privilegiado para o investimento de baixo risco.

De que forma a Zome viveu e tem vivido este momento atípico?

Com espírito positivo e muito dinamismo, que é o que está no ADN desta empresa. O principal feito da Zome neste período atípico foi o grau de satisfação com que as pessoas reagiram à liderança dos hubs, no sentido de pertença a uma marca que apesar de nova conseguiu adaptar-se muito rapidamente às novas circunstâncias, sem deixar cair ninguém.  Mais do que nunca estivemos perto das nossas pessoas e mais do que nunca percebemos a importância de inovar numa série de items, como é exemplo o Zome Now. Realizámos reuniões de proximidade com as equipas e mesmo em ano de confinamento, o evento anual em que juntamos todas as equipas , de norte a sul do país, o Sprint, realizou-se em formato digital e resultou de forma fantástica. No geral, sentimos que ganhámos uma equipa para a vida.

Foi um ano que permitiu reforçar a identidade da Zome e tudo isto se reflecte na forma como os clientes nos percepcionam e na confiança que, cada vez mais, depositam no nosso trabalho. Segundo dados que reunimos, em 2020 fomos a rede imobiliária que mais angariações fez, em média, por consultor nas regiões onde operamos, com reflexo directo na produtividade dos nossos consultores, por isso acreditamos que estamos caminhamos para ser líderes de mercado nos próximos anos.

Que estratégias têm previstas para acompanhar estes tempos de incerteza?

Em 2020, a procura de casa através de plataformas online cresceu mais de 30%, consolidando uma tendência, que já se verifica há vários anos, de ser o meio preferencial de contacto com os profissionais do sector. Deu-se também um salto gigante na direcção do desejo dos consumidores permitindo que este contacto on-line vá mais longe, não ficando apenas pela possibilidade de contactar o profissional. Com a plataforma Zome Now, que lançámos em Abril de 2020, os clientes passaram a poder inclusivamente realizar uma proposta de compra para o imóvel e efectivar a reserva com a assinatura do contrato de promessa de compra e venda através de assinatura digital. O processo de compra de casa passou a ser realizado, quase na sua totalidade, sem contacto presencial, embora o acompanhamento personalizado continue a existir e todo o processo de venda seja conduzido por profissionais altamente qualificados. É um instrumento que se revelou precioso e que veio para ficar.

O ano passado foi também o ano em que assistimos a um aumento de 8,5% no crédito habitação e a uma redução de 14,4% no crédito ao consumo, o que demonstra claramente que o novo contexto trazido pela pandemia veio alterar as prioridades dos portugueses, tornando a casa uma prioridade clara. Assistimos também a uma alteração qualitativa da procura, sendo neste momento privilegiado pelos portugueses casas mais espaçosas com áreas exteriores.

O aumento do financiamento para a compra de casa, que se mantém em 2021, aliado ao facto do consumidor preferir cada vez mais a utilização de plataformas online, levou a Zome a lançar uma nova solução digital, aceleradora do processo de financiamento do imóvel, através da nossa plataforma online e sua integração direta com os bancos, sendo o processo totalmente acompanhado por intermediários de crédito certificados pelo Banco de Portugal. Este novo serviço oferece a possibilidade ao cliente de analisar as melhores soluções de financiamento sem ter que sair de sua casa ou ter que fazer múltiplas reuniões. Em geral, o sector imobiliário continuará a observar em 2021 níveis positivos de desempenho, continuando a observar-se a entrada de produto novo no mercado e novas licenças de construção, acompanhado de uma procura continua por parte de compradores que hoje mais do que nunca valorizam o seu lar.

Assistimos também a um aumento de procura por parte de investidores atendendo a que lhes permite perspectivar retornos financeiros apetecíveis, face às taxas de juro negativas de outras aplicações alternativas num contexto de abundante liquidez.

Como vê o papel das novas tecnologias na mediação imobiliária? A Zome está a inovar nesta matéria?

Esse é um dos factores que mais no distingue no mercado e temos sido pioneiros no lançamento de várias plataformas que facilitam todo o processo de compra e venda de casa e o tornam mais transparente, simples e credível. Soluções como a Zome Now, a Zome Go, ou a mais recente ferramenta online de aceleração do processo de financiamento exemplo do quanto investimos e acreditamos na tecnologia como complemento ideal ao conhecimento dos nossos profissionais. Mas também como instrumento primordial quer na formação dos consultores quer no seu trabalho diário, uma vez que dispõe de um leque de ferramentas que lhes permite ter um conhecimento muito mais alargado do mercado e entender as suas variações, bem como as necessidades dos clientes.

Quais as grandes dificuldades que a mediação encontra atualmente?

Não acho que haja dificuldades, acho que há desafios. Pelo menos, é assim que encaramos na Zome. Manter o sector imobiliário atractivo para novos profissionais, porque o é, mas tem de saber mostrar-se e comunicar-se como tal, manter o sector dinâmico e criativo, capaz de dar respostas rápidas e eficazes aos novos desafios que surgem e, acima de tudo, manter o sector credível e cada vez mais transparente são os maiores desafios da mediação em Portugal. Para a Zome os objectivos estão traçados: queremos atrair muito talento para o sector imobiliário, resultante do desemprego noutras áreas;  queremos abrir 16 novos hubs em Portugal e 10 em Espanha– o que significa mais do que duplicar a rede actual; temos como principal objectivo aumentar ainda mais a produtividade de cada colaborador.