Athena Advisers há 10 anos em Portugal

Criada há 19 anos, a Athena Advisers define-se a si própria como “uma rede internacional de vendas e assessoria em investimentos imobiliários especializada em empreendimentos resultantes de novas construções ou reabilitação de edifícios”. Em Portugal chegou em 2012 após um sucesso notório obtido no mercado residencial dos Alpes franceses.

O DI entrevistou David Moura-George, Director Geral da Athena Advisers Portugal & Espanha. Com uma graduação em Business Administration pela Universidade Estadual de San Diego (EUA), David Moura-George desenvolveu as suas competências empresariais desde muito cedo, tendo fundado e liderado durante 12 anos (1997-2009) uma das primeiras empresas de branding e marketing imobiliário em Portugal.

Antes de se juntar à Athena Advisers, esteve durante cinco anos à frente da filial de São Paulo de uma multinacional de construção e engenharia especializada na concepção de interiores de escritórios e lojas

Qual tem sido o percurso da Athena Advisers no mercado português ao longo destes quase 10 anos?

A Athena Advisers está presente em Portugal desde 2012 e totalmente operacional desde 2014, altura em que comunidade internacional de investidores começou a virar as atenções para o imobiliário português, graças à projecção que o nosso país foi ganhando no estrangeiro e ao consequente crescimento do turismo.

Mas, acima de tudo, estamos em Portugal porque gostamos e acreditamos neste mercado, onde temos registado um percurso de crescimento sólido e continuado. Não apenas porque o imobiliário em Portugal está a viver um ciclo muito positivo e de grande transformação, captando investidores que até há alguns anos não olhavam para o nosso mercado, mas também devido ao posicionamento e cultura da Athena.

Consideramos que somos diferentes de outras agências que se limitam a listar projectos ou a abrir uma subsidiária. Em primeiro lugar porque trabalhamos apenas mercados com os quais temos uma enorme afinidade, pois só assim o nosso conhecimento desse mercado pode ser íntimo o suficiente para o aconselharmos àqueles que desejam investir nele.

“Não queremos ser um portal de imóveis residenciais e comerciais, queremos manter um portefólio com uma boa curadoria”

A segunda diferença é que só integramos no nosso portefólio o que julgamos serem as melhores oportunidades de um determinado mercado, seleccionando de forma criteriosa os produtos que vamos comercializar. Desta forma, temos vindo a construir uma comunidade de clientes que confiam em nós, sejam compradores que fazem o seu primeiro investimento no estrangeiro ou outros que investem connosco em vários projectos. Temos o privilégio de dizer que a nossa maior fonte de novos clientes são os já existentes, que partilham com os seus amigos, família e colegas a nossa forma de trabalhar.

Em sintonia com estes valores que a Athena defende, tentamos trabalhar desde cedo com os promotores através dos nossos serviços de placemaking. Isto significa que nos envolvemos na procura dos destinos que ofereçam as melhores oportunidades de investimento, assim como na definição e lançamento dos seus empreendimentos, de modo a ajustá-los às tendências actuais, e dinamizando a sua divulgação em diferentes mercados. Não queremos ser um portal de imóveis residenciais e comerciais, queremos manter um portefólio com uma boa curadoria.

O vosso cliente por excelência está fora das fronteiras nacionais. O destino Portugal é já um destino sedutor para uma larga margem de investidores estrangeiros?

Eu diria mesmo que é um dos destinos mais sedutores da actualidade para os investidores estrangeiros. Não temos apenas sol durante grande parte do ano, a simpatia para acolher quem vem de fora, a facilidade de nos expressamos noutros idiomas, a qualidade de vida… Temos também boas escolas e universidades - a prova disso é que ainda este ano quatro universidades portuguesas voltam a figurar no ranking do Financial Times - bom sistema de saúde público e privado, boas infraestruturas e também muito bom imobiliário. A única coisa que por vezes falta são produtos que correspondam a uma procura internacional com requisitos muito exigentes, mas até isso está a mudar, sobretudo no sector residencial.

Considero, por isso, que Portugal está cada vez mais atractivo para os investidores e sai até reforçado desta crise pandémica. Com a tendência crescente do teletrabalho, que a pandemia demonstrou ser uma experiência bem sucedida, as pessoas não verão necessidade de trabalhar num país frio, por exemplo, quando podem viver e trabalhar num país como Portugal, onde o custo de vida é mais baixo e o sol brilha 300 dias por ano. 

A forma de trabalhar no nosso país é muito diferente da experiência por vós vivenciada noutros mercados: Reino Unido, França e, até Espanha…?

Cada mercado tem as suas características e tendências próprias, sendo também enquadrado por regimes jurídicos e fiscais diferentes. Isso implica que a nossa abordagem tenha em conta as especificidades e dinâmicas de cada mercado e que as nossas equipas locais conheçam mais a fundo os destinos em que estão sediados e que aprofundem mais determinadas matérias em detrimento de outras.

Contudo, consideramos que o grande diferencial da Athena Advisers em relação a outras consultoras, é o facto de sermos uma multinacional completamente conectada, que trabalha em rede com todos os escritórios interligados. Todas as pessoas em qualquer escritório vendem exactamente os mesmos destinos, pois temos clientes localizados numa região que estão a investir noutra.

Devo, no entanto, assinalar que a enorme experiência da Athena nos Alpes franceses, onde iniciou a sua actividade na venda em planta de chalés e outros projectos residenciais do segmento prime para compradores em todo o mundo, trouxe-nos uma grande mais-valia para a nossa operação em Portugal. Da mesma forma, o know-how que já trazíamos desse mercado no apoio que prestamos aos promotores imobiliários na criação, desenvolvimento e divulgação dos seus projectos foi igualmente essencial.

Por último, salientar que os maiores mercados da Athena em termos de produto são actualmente os Alpes franceses e Portugal, além de termos projectos em comercialização em Paris e no sul de França. O escritório do Reino Unido, em Londres, foi desde sempre a nossa sede de vendas e marketing, sobretudo para os Alpes franceses. 

A vossa empresa tem referido com orgulho que já canalizou para Portugal investimento estrangeiro superior a 500 milhões de euros. É correcto? Esse investimento foi basicamente para o mercado residencial ‘prime’?

Sim, é totalmente correcto. Esse investimento de 500 milhões de euros resulta da nossa actividade de consultoria em Portugal no mercado residencial, mas também das transacções realizadas no sector comercial.

No mercado residencial actuamos exclusivamente no segmento prime e o preço de venda das habitações que comercializamos varia entre 400 mil euros e 7 milhões de euros, com um ticket médio de 980 mil euros, sendo que a maioria são empreendimentos que vendemos em planta.

Contudo, deixe-me acrescentar que em complemento à nossa actividade de comercialização, e em situações em que sabemos haver mercado para um produto que ainda não existe em determinada localização, procuramos ser nós a desenvolvê-lo ou a criar o destino, seja através da própria Athena seja por intermédio dos investidores que acompanhamos e que trabalham connosco há vários anos.

“Procuramos actuar em destinos poucos explorados e alternativos e que ofereçam oportunidades com um potencial realmente interessante e único do ponto de vista do investimento ou do estilo de vida.”

Actualmente, estamos a desenvolver projectos residenciais e de uso misto que totalizam um investimento superior a 200 milhões de euros em Valor Bruto de Promoção em diferentes localizações fora de Portugal. É o caso dos projectos de chalés e apartamentos que estamos a desenvolver nos Alpes Franceses e de um destino de kitesurf no Norte do Brasil.

Em território nacional estamos a ajudar a desenvolver um projecto na Costa Vicentina, através dos nossos serviços de placemaking, muito assente na actividade de surf que é cada vez mais um catalisador de turismo e investimento. Nos mesmos moldes, estamos igualmente a apoiar a criação de um destino na Arrábida.

A vossa atenção parece muito focada na Comporta, que, em pouco tempo, se tornou quase um destino de «moda», embora esteja ainda muito longe a concretização de todos os projectos que se anunciam. Sabemos que estão a trabalhar também num projecto na Carrapateira, também na costa ocidental atlântica, mas já no Algarve. Como vê o desenvolvimento dessa faixa costeira de Portugal tendo em conta a promoção dos empreendimentos e a preservação ambiental e da sua autenticidade?

O importante para a Athena é garantir que a essência das regiões será preservada, seja na sua autenticidade seja a nível ambiental. E embora haja localizações mais sensíveis em termos ambientais e da sua sustentabilidade enquanto destino, como a Comporta ou a Costa Vicentina, a verdade é que o nosso compromisso com a preservação e valorização das regiões, conservando a sua estética cultural e arquitectónica e respeitando as comunidades locais, faz parte do nosso ADN desde sempre. É por isso que gostamos de influenciar os projectos e acrescentar-lhes valor, actuando desde a fase inicial em articulação com os promotores. E é também por isso que em diversos casos, como por exemplo, o Forest Homes, na Ilha do Pico, assumimos o placemaking do projecto, prestando todo o apoio no que diz respeito à criação do destino, desde a procura do investimento, à definição do conceito, masterplan, estratégia de branding e comunicação. 

Gostaria ainda de sublinhar que não estamos disponíveis para comercializar qualquer projecto em qualquer região do país. Procuramos actuar em destinos poucos explorados e alternativos e que ofereçam oportunidades com um potencial realmente interessante e único do ponto de vista do investimento ou do estilo de vida.

Um exemplo bem ilustrativo do apoio que prestamos aos promotores na criação e divulgação do destino é a empresa Harvest, da qual a Athena é co-fundadora e co-proprietária. Tudo começou com a idealização e posterior organização e divulgação do evento Harvest Kaplankaya que surgiu para posicionar, promover e consolidar o projecto Kaplankaya, um destino residencial e turístico exclusivo no sul da Turquia, na zona costeira do Mar Egeu, que a Athena ajudou a criar a nível de placemaking e que actualmente comercializa.

Hoje, este destino é indissociável do evento, que realizou de 13 a 17 de outubro último a sua 3ª edição e é dedicado ao bem-estar e sustentabilidade na relação connosco próprios, com os outros e com o planeta, e o objectivo é que a marca Harvest possa estender-se a outros destinos que a Athena esteja a trabalhar e nos quais faça sentido.

A vossa vocação é mais a comercialização de empreendimentos de raiz, numa estreita colaboração com arquitectos e promotores, ou de produtos residenciais ‘prime’ avulsos…?

A vocação da Athena é, de facto, a comercialização de empreendimentos do sector residencial prime, resultantes da reabilitação de edifícios ou construção nova, estando muito orientada para a venda em planta. Contudo, temos também produtos residenciais em revenda ou para o mercado de arrendamento, dentro do mesmo segmento, e queremos fazer crescer esta nossa carteira de imóveis.

É verdade que quando trabalhamos com promotores procuramos acompanhá-los desde a fase inicial de conceptualização do projecto, alinhando-o com a procura e as tendências que observamos nos compradores. Queremos ajudá-los a desenvolver não apenas um conjunto de apartamentos mas um edifício que terá um legado nesse local, independentemente de quaisquer transacções que ocorram. Com a nossa sensibilidade estética e suportados pelas nossas equipas de design e marketing, ajudamos a criar produtos icónicos e a colocá-los num pedestal.

Ao fazê-lo, estamos 100% alinhados com os nossos valores, apoiando os promotores imobiliários a moldar os seus imóveis para atrair mercados internacionais e locais. Em matéria de divulgação, a Athena distingue-se precisamente pelo trabalho da sua equipa de marketing e relações públicas, que faz a comunicação dos projectos em quatro idiomas em simultâneo (francês, português, inglês e sueco), com grande experiência e conhecimento no segmento high end. Sabemos o que os compradores procuram e estabelecemos com eles uma relação de proximidade.

No entanto, o vosso maior negócio em Portugal terá sido a venda da antiga fábrica de massa “a Napolitana”, em Alcântara, Lisboa, que pertencia à Auchan a um consórcio internacional. Trata-se de negócios e players completamente diferentes. Quer-nos falar dessa vertente de actividade da Athena Advisers…?

De facto, a venda do antigo complexo industrial foi um grande negócio a vários níveis, mas na verdade não foi o maior da Athena em Portugal no sector comercial. Em 2019 actuámos na venda de um terreno em Carcavelos para promoção imobiliária, junto à universidade Nova SBE, pelo valor superior a 40 milhões de euros. Neste local está a ser desenvolvido um empreendimento residencial com 120 apartamentos.

Temos transaccionado outros imóveis no sector comercial, nomeadamente activos com tickets entre 1 milhão e 10 milhões de euros direccionados a investidores privados, com a particularidade de já terem um ocupante e rentabilidade garantida, o que traz grande confiança aos investidores que trabalham connosco. Contudo, dispomos igualmente de capacidade para grandes transacções, ajudando a vender ou a comprar terrenos e edifícios de maior dimensão, quer em termos de área quer de volume de investimento, sobretudo para desenvolvimento imobiliário.

É um sector no qual temos vindo a crescer e em que queremos continuar a apostar, até porque o nosso país é cada vez mais apetecível para investidores, sejam privados ou institucionais. Temos conseguido atrair investidores que investem pela primeira vez no nosso país, como foi o caso do consórcio que adquiriu a antiga fábrica “A Napolitana”, quer outros que já operam em Portugal há vários anos, como por exemplo no negócio de Carcavelos.

Face a outros mercados internacionais onde trabalham, quais os pontos positivos e negativos do mercado residencial e turístico e de investimento em Portugal? O que há a melhorar?

Creio que dos pontos mais positivos a ressaltar é a hospitalidade dos portugueses, a forma simpática e amável com que recebemos pessoas de outros países. Depois temos todos os outros factores que eu já referi, que além de proporcionarem uma qualidade de vida ímpar fazem de Portugal um destino único e com um potencial enorme para o sector residencial e turístico.  

Dos principais pontos negativos, destacaria a burocracia e o tempo que os projectos demoram a ser aprovados. Muitas vezes é praticamente inviável trabalhar com estes prazos e considero que os organismos responsáveis por tais aprovações deveriam estar melhor estruturados e organizados para responder de forma mais célere. Já provámos que somos um país excelente em tantos domínios, desde a tecnologia à organização de eventos em grande escala, e, portanto, teremos também capacidade para melhorar muito no que toca à redução da burocracia.

Quais os principais objectivos da vossa empresa a curto e médio prazos para Portugal?  

Temos muitos projectos e apostas para o futuro para continuarmos este nosso percurso de solidez em Portugal. Antes de mais, queremos continuar o trabalho que temos vindo a fazer junto dos promotores com quem colaboramos, pois consideramos ser fundamental para o sucesso dos projectos.

Estamos igualmente focados em crescer no sector de imobiliário comercial, no qual teremos novidades para anunciar em breve, e também no mercado de revenda e arrendamento high end. Este segmento de mercado está a registar uma forte procura em Portugal, nomeadamente por parte de famílias estrangeiras que querem fixar-se em Portugal e nómadas digitais, e a Athena quer ser a resposta para esta tendência. Neste âmbito, estamos ainda a reforçar a nossa presença nos Açores.

Por último, mas muito importante, vamos lançar destinos residenciais e turísticos diferentes e alternativos, como a Costa Vicentina, Comporta, Arrábida, Sesimbra e Tavira, que serão não só comercializados por nós mas para os quais estamos a realizar todo o trabalho de placemaking, ou seja, descobrir o destino, desenvolvê-lo de forma sustentável e responsável e comunicá-lo, dando a conhecer o melhor que estas regiões têm para oferecer.