Crise imobiliária em Portugal: Uma normativa obsoleta condena milhares de proprietários

Portugal está a enfrentar uma crise imobiliária sem precedentes. Milhares de proprietários são penalizados e, sobretudo, forçados a receber a rendas irrisórias devido a uma legislação restritiva ultrapassada, que colapsou o mercado imobiliário. Em Lisboa, cerca de 151.000 proprietários precisam aceitar rendas que variam entre 20 e 50 euros por mês, valores que, além de ridículos em relação ao mercado, não permitem cobrir nem mesmo os custos mínimos de manutenção dos imóveis.

Apesar das promessas eleitorais do novo governo liderado por Luís Montenegro, que tomou posse em abril passado, até agora não foi tomada nenhuma medida concreta para revogar tal legislação obsoleta, deixando os proprietários numa situação cada vez mais difícil. Durante a campanha eleitoral, o próprio primeiro-ministro havia garantido que eliminaria as restrições, mas meses após a posse, nenhuma ação foi tomada a esse respeito.

Diante dessa situação dramática, a ALP - Associação Lisbonense de Proprietários, aderente à UIPI - União Internacional da Propriedade Imobiliária, tomou a iniciativa e lançou uma petição pública para levar a questão ao Parlamento. O objetivo é claro: abolir o regime restritivo que está a sufocar o mercado imobiliário e permitir que os proprietários recebam rendas condizentes com o valor real de mercado. Em menos de uma semana, a petição já reuniu mais de 3.000 assinaturas, mas para ser discutida em uma sessão plenária da Assembleia Legislativa, são necessárias pelo menos 7.500 assinaturas. A ALP também solicitou o apoio de outras organizações aderentes à UIPI, incluindo a Confedilizia na Itália, para atingir esse objetivo.

O que foi descrito anteriormente lembra casos semelhantes em outras cidades do mundo onde o controle de rendas produziu efeitos devastadores. Em Nova York, Berlim, São Francisco e Estocolmo, para citar apenas alguns exemplos, políticas de natureza semelhante levaram a uma drástica redução na oferta de habitações, desincentivando investimentos e piorando a qualidade das unidades habitacionais. Como previsto pelo economista sueco Assar Lindbeck, para quem o controle de rendas representa "uma das formas mais eficazes de destruição de uma cidade, além de bombardeios", destacando assim o impacto devastador dessas políticas nas infraestruturas urbanas.

No caso de Nova York, em particular, o Rent Control introduzido em 1943 reduziu drasticamente a oferta de habitações, pois muitos proprietários preferiram retirar seus imóveis do mercado em vez de reendaá-los a preços artificialmente baixos. O resultado foi um progressivo declínio das propriedades e uma escassez crónica de casas disponíveis.

Berlim também experimentou algo semelhante: em 2020, impôs um congelamento rigoroso nos arrendamento para conter o aumento dos preços imobiliários. No entanto, a medida teve um efeito contrário, o que levou muitos proprietários a deixar de arrendar ou vender as suas propriedades, reduzindo ainda mais a oferta. No final, em 2021, o Tribunal Constitucional Alemão declarou a medida inconstitucional.

Na Suécia, especialmente em Estocolmo, as rigorosas regulamentações das rendas criaram um mercado imobiliário paralelo, onde os arrendamentos são geridos ilegalmente a preços inflacionados. Neste caso, a intervenção do Estado também sufocou o mercado, criando uma escassez crónica de habitação e longas listas de espera para casas a preços controlados.

São Francisco também sofreu efeitos semelhantes: um estudo da Universidade de Stanford revelou que o controle das rendas reduziu a oferta em 15%, já que os proprietários preferiram vender ou converter seus imóveis em arrendamento de curta duração para evitar as restrições. Aqui também, as medidas destinadas a proteger os inquilinos acabaram por prejudicá-los e agravaram a crise.

A Argentina, por outro lado, oferece um exemplo positivo de como a liberalização do mercado pode resolver a crise habitacional. Sob a presidência de Javier Milei, eleito em 2023, o país aboliu o controle das rendas e introduziu reformas para estimular investimentos no setor imobiliário. O resultado foi um aumento considerável na oferta de habitações e uma redução nos preços, pois os proprietários foram incentivados a colocar suas propriedades no mercado de arrendamento. A experiência argentina demonstra que, com a combinação correta de desregulamentação e incentivos fiscais, um mercado imobiliário pode prosperar.

Voltando a Portugal, é importante notar que Lisboa não é a única cidade a sofrer com a crise do mercado de arrendamento. Em Porto, os preços das rendas aumentaram 37% somente em 2022, forçando muitos moradores a se mudarem para as periferias à procura de habitações mais acessíveis.

Faro e Coimbra também enfrentam crescentes dificuldades em oferecer moradias a preços acessíveis, enquanto a demanda crescente de novos compradores, muitas vezes vindos do exterior, contribuiu para o aumento dos preços dos imóveis. Essas dinâmicas desencadearam um processo de "gentrificação", com os moradores locais abandonando os bairros centrais, sendo substituídos por locatários temporários e turistas atraídos por plataformas de aluguel de curto prazo como o Airbnb.

Além disso, os custos das contas de energia e das despesas de condomínio em Portugal estão em constante aumento, com previsões de um aumento de 5,5% para 2024, tornando a vida ainda mais difícil para as famílias já sob pressão.

Em suma, Portugal poderia e deveria aprender com a experiência argentina e abandonar um sistema que já não atende às necessidades do mercado atual. A abolição do congelamento das rendas seria o primeiro passo em direção à modernização do setor imobiliário, mas também seria fundamental introduzir incentivos fiscais para os proprietários e políticas voltadas para estimular a construção de novas habitações. Só assim será possível criar um mercado mais equilibrado, no qual proprietários e inquilinos possam se beneficiar de uma maior liberdade contratual e de uma oferta habitacional adequada.

Como lembrava Friedrich A. von Hayek: "O controle de preços é um erro que sempre acaba por destruir a função dos mercados, provocando inevitavelmente escassez e dificuldades para todos".

Sandro Scoppa

Advogado e presidente da Confedilizia Calabria, em Itália

Confedilizia Calabria, é a instituição que faz a articulação regional da histórica e representativa associação de proprietários imobiliários na Itália

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico