Capital estrangeiro dominou mercado imobiliário de 2021 agregando 70% do volume investido

O capital estrangeiro dominou a actividade do mercado imobiliário, agregando 70% do volume investido em imobiliário em 2021. A sua grande maioria teve origem na Europa, revela a C&W.

Segundo a consultora Cushman & Wakefield, em 2021 devem-se atingir os 2.000 milhões de euros de investimento imobiliário comercial, registando-se uma quebra de 30% face a 2020, um ano marcado por influência de algumas transacções de dimensão relevante.

Segundo Eric van Leuven, director-geral da consultora em Portugal, “2021 foi um ano de recuperação para o imobiliário nacional. Face à fraca actividade no primeiro semestre, o mercado de investimento imobiliário comercial deverá ficar na ordem dos 2.000 milhões de euros, uma quebra de 30% face a 2020 (um ano excelente por influência de algumas transacções de dimensão relevante). Já o mercado ocupacional revelou uma retoma da procura, embora com comportamentos díspares entre os diversos segmentos. Quanto à actividade da Cushman & Wakefield em Portugal, obtivemos um resultado muito positivo, tendo em conta os desafios que continuámos a enfrentar. A generalidade dos departamentos registou bons níveis de facturação e fomos, uma vez mais, distinguidos como a melhor consultora imobiliária em Portugal, atribuído pela prestigiada publicação internacional Euromoney, em conjunto com a atribuição dos prémios de melhor consultora nacional a nível de transacções e research”.

Mercado de investimento imobiliário comercial

A actividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento em 2021 foi caracterizada por um forte abrandamento no primeiro semestre, com um volume na ordem dos 570 milhões de euros, seguido de uma aceleração da retoma ao longo da segunda metade do ano. Até ao dia de hoje foram contabilizados um total investido de 1.830 milhões de euros, o que representaria uma quebra de 35% face a 2020 (em que se atingiu o terceiro máximo histórico por influência de três grandes transacções). Para os resultados do ano transacto contribuíram as perto de duas dezenas de operações de portfólios, os quais foram responsáveis por 60% do volume total transaccionado. No entanto, o elevado número de operações que terão sido concluídas nos últimos dias do ano (e cuja confirmação está ainda pendente) leva-nos a estimar um volume na ordem dos 2.000 milhões de euros, reflectindo uma quebra homóloga de 30%.

À semelhança dos anos anteriores, o capital estrangeiro dominou a actividade do mercado, agregando 70% do volume investido em imobiliário em 2021. A sua grande maioria teve origem na Europa, com destaque para os investidores franceses (505 milhões de euros) e espanhóis (246 milhões de euros). Por seu lado, o capital nacional cresceu em representatividade, atingindo um volume na ordem dos 550 milhões de euros.

A alocação de capital por setor demonstra a contínua aposta dos investidores em sectores estratégicos, entre os quais se destacou escritórios, agregando perto de 40% do volume transaccionado. Para isso contribuiu a aquisição pela Sixth Street de 15 edifícios (de um total de 22) no parque de escritórios Quinta da Fonte à Signal Capital por um valor entre os 125 e 130 milhões de euros. Seguiram-se os sectores alternativos, responsáveis por 34% do total investido, por influência da transação de um grande portefólio de activos residenciais (PRS – private rented sector) e a venda do portfólio do fundo SaúdeInveste pela Fidelidade à Icade Santé por 213 milhões de euros. Com 270 milhões de euros o sector hoteleiro atingiu a terceira posição, em grande parte devido à aquisição dos Tivoli Marina Vilamoura e Tivoli Carvoeiro pela Azora à Minor International por 148 milhões de euros. A fraca atractividade no sector de retalho e a escassez de produto de qualidade disponível para venda em industrial & logística contribuíram para a reduzida relevância destes setores no ano transato, representando respetivamente 10% e 3%.

No que respeita à actividade de promoção e reabilitação urbana, estima-se que em 2021 se tenha registado uma quebra de 10%, com um volume alocado a este tipo de operações na casa dos 465 milhões de euros. Entre as operações de maior dimensão, destacam-se a aquisição por parte da Norfin do Projecto Vilamoura, que conta com 21 terrenos por um valor entre os 100 e os 125 milhões de euros e a venda, pelo Millennium BCP ao Grupo Pestana, do projeto Madeira Palácio, que integra dois edifícios com 262 apartamentos e um terreno com um potencial de 150 quartos, por 45 milhões de euros.

A Cushman & Wakefield foi responsável por algumas das mais importantes transações do mercado, destacando-se na área de escritórios as vendas dos edifícios D. Luís I (na zona ribeirinha de Lisboa); na área de retalho, destaque para as vendas da loja do emblemático projeto Liberdade 266 e do Braga Retail Centre. Em hotelaria assinalamos a venda do hotel Choupana Hills na Madeira. A equipa de promoção e reabilitação urbana da Cushman & Wakefield foi responsável pela venda de vários terrenos e edifícios para reabilitação, nomeadamente o edifício 5 de Outubro 204.

Perspectivas 2022

No que diz respeito a previsões para 2022, Eric van Leuven comenta, “para este ano as perspectivas são mais optimistas, suportadas numa expectativa de maior controlo da pandemia e consequente consolidação da retoma da economia mundial. Desta forma, embora os primeiros meses do ano possam ser uma vez mais caracterizados por uma cautela acrescida no mercado ocupacional, antecipa-se que os indicadores de final de ano ultrapassem de forma transversal os registados no ano anterior.

Relativamente à actividade de investimento institucional, o reconhecimento da boa resposta que o país tem tido face à pandemia e a pressão dos elevados níveis de liquidez deverão continuar a contribuir para uma manutenção do interesse no mercado nacional. Neste contexto, as perspetivas para 2022 apontam para uma retoma dos volumes de investimento para níveis pré-pandemia, sendo já hoje identificáveis mais de 2.100 milhões de euros de negócios em diversas fases de negociação, com destaque para o portfolio de unidades hoteleiras gerido pela ECS, aos quais poderão acrescer perto de 600 milhões de euros em transacções actualmente suspensas, mas com possibilidade de conclusão até ao final do ano.

Face ao contínuo interesse dos investidores internacionais em categorias que registam escassez de oferta em Portugal, nomeadamente os segmentos de logística e residencial para arrendamento (ou PRS - private rented sector), deveremos continuar a registar uma maior pressão para a colocação de produto transacionável no mercado, inclusive através da promoção deste tipo de activos.

Alguns temas para 2022 serão claramente: a dicotomia trabalhar a partir do escritório versus de casa (ou de “outro sítio qualquer”), e as respetivas implicações para a função e a configuração do escritório e da casa; a forma como o consumidor final adquire e acede aos produtos - em loja ou entregue; e a crescente importância de critérios ESG em todo o ciclo imobiliário – desde construção até à ocupação e investimento”.