Afinal, qual o impacto da nova Lei dos Solos?

A recente revisão da Lei dos Solos tem gerado amplo debate sobre as suas implicações para o setor imobiliário, em especial no que se refere à reclassificação de terrenos para fins habitacionais. Essa alteração legislativa permite que os solos antes classificados como rurais ou de proteção passem a ser considerados urbanos, abrindo caminho para novos projetos residenciais. Mas o que significa na prática?

A principal consequência dessa reclassificação é, naturalmente, o aumento do número de terrenos aptos para a construção de moradias. Teoricamente, essa medida poderia impulsionar a oferta habitacional, facilitando a expansão das cidades e o desenvolvimento de novas áreas residenciais. No entanto, a sua eficácia dependerá de outros fatores, como o planeamento urbano, o investimento em infraestruturas e a regulação do mercado imobiliário.

Apesar do potencial aumento da oferta de habitação, existem riscos inerentes a esse processo de reclassificação, sendo um dos principais o desordenamento urbano. Sem um controlo rigoroso, essa flexibilização pode levar à proliferação de construções em áreas sem infraestrutura adequada, resultando em problemas como trânsito caótico, sobrecarga dos serviços públicos e degradação ambiental.

Outro risco relevante é a especulação imobiliária. Com a ampliação das zonas urbanizáveis, é possível que determinados agentes do mercado adquiram grandes extensões de terrenos para valorização futura, sem um compromisso imediato com a construção de habitação acessível. Esse fenómeno pode neutralizar os efeitos positivos da medida, mantendo os preços elevados e dificultando o acesso à casa própria.

Uma questão central é, pois, se a reclassificação dos solos resultará numa efetiva redução dos preços das habitações, especialmente nas áreas urbanas mais procuradas. Em teoria, um aumento da oferta deveria levar a uma estabilização ou redução dos preços. No entanto, a realidade pode ser diferente, uma vez que o custo final das habitações também depende de outros fatores, como custos de construção, taxas municipais e políticas de financiamento.

Nas zonas metropolitanas, onde a pressão imobiliária é mais intensa, é pouco provável que a reclassificação tenha impacto significativo na redução dos preços. Pelo contrário, se não for acompanhada por estratégias de habitação acessível e regulação adequada, essa mudança pode até impulsionar a valorização de determinadas áreas, beneficiando investidores e dificultando o acesso à habitação por parte das classes média e baixa.

Assim, em termos gerais, a reclassificação dos solos é uma ferramenta potencialmente útil para aumentar a oferta habitacional, mas a sua eficácia dependerá de uma implementação cuidadosa. Para que beneficie realmente a população e não apenas os grandes investidores, é essencial que seja acompanhada por políticas públicas de ordenamento do território, investimentos em infraestrutura e mecanismos de regulação que impeçam a especulação desenfreada. Sem essas medidas, corremos o risco de criar um cenário onde a habitação continua a ser um bem inacessível para muitos, perpetuando as desigualdades no acesso à habitação.

Mário Longras, Advogado Principal

Departamento de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico