Volume de investimento imobiliário em 2021 deve atingir os dois mil milhões
O volume de investimento em 2021 situa-se actualmente na ordem dos 2.000 milhões, apesar de implicar uma quebra na ordem dos 27% face a 2020, a ser atingido representará o quarto maior resultado registado no mercado nacional, de acordo com o Marketbeat Outono 2021, divulgado pela Cushman & Wakefield.
Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “os primeiros meses de 2021 foram desafiantes para o mercado imobiliário nacional, em consequência do contínuo impacto negativo da crise pandémica que contribuiu para uma maior cautela por parte da procura. Ainda assim, apesar de as restrições à circulação no início do ano terem dificultado a concretização de negócios, o sentimento geral é de uma expectativa de recuperação gradual do mercado, suportada pela evolução positiva da economia”.
Segundo a consultora, o mercado de escritórios da Grande Lisboa manteve um abrandamento da actividade entre Janeiro e Agosto de 2021, com 74.300 m² transaccionados, uma quebra homóloga de 24%. O Parque das Nações (zona 5) concentrou o maior volume de área contratada neste período (29%), assim como um dos principais negócios do ano: o pré-arrendamento de cerca de 10.000 m² na K Tower pela Critical Techworks.
Face ao abrandamento da procura, a taxa de desocupação aumentou 10 pontos percentuais no primeiro semestre, para os 5,6%. Suportado por uma expetactiva de recuperação a curto prazo, o volume de oferta futura manteve-se estável, actualmente nos 403.400 m² para os próximos três anos. De entre este volume de nova oferta, 174.100 m² encontram-se já em construção, dos quais 44% conta com ocupação assegurada.
No Grande Porto, a maior resiliência do ano passado manteve-se em 2021, com uma quebra homóloga na procura de 15%, num volume de ocupação de 25.900 m² até agosto de 2021. Esta evolução foi influenciada pela concretização de alguns negócios de dimensão relevante, incluindo a expansão de 3.540 m² pela Concentrix no POP (Porto Office Park), contribuindo para a ocupação integral deste edifício.
A taxa de desocupação aumentou para os 8,8%, em parte devido à conclusão de dois novos edifícios com um total de 7.300 m². Relativamente à oferta futura, é esperada a entrada no mercado de 83.500 m² nos próximos três anos, dos quais 40.700 m² se encontram já em construção (65% desta área tem ocupação garantida).
Na primeira metade de 2021, de acordo com o INE, o volume de vendas a retalho registou um aumento homólogo de 4,1%, atingindo desta forma valores semelhantes ao primeiro semestre de 2019. Para esta retoma terá contribuído, para além da melhoria da situação pandémica, um maior investimento dos retalhistas no comércio online e uma mudança dos hábitos de consumo dos habitantes, que reforçaram a afluência ao comércio de conveniência e proximidade.
A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield evidencia uma quebra homóloga de 8%, com 180 novas aberturas no primeiro semestre de 2021. Apesar da manutenção do domínio do comércio de rua (62% do número de operações), o maior interesse por lojas de grande dimensão, em retail parks e unidades stand alone foi também evidente. Ainda que o setor da restauração tenha mantido a primazia, com 45% das novas unidade, o setor alimentar registou também um importante dinamismo, com 45 aberturas.
Quanto ao segmento Industrial & Logística, a maior actividade registada o ano passado manteve-se ao longo do primeiro semestre de 2021, com uma absorção total de 270.500 m². Entre os principais negócios, destaque para o pré-arrendamento pela Rádio Popular dos 30.000 m² do projeto da promotora belga VGP em Santa Maria da Feira; e as ocupações pela Rangel e Olicargo num total de 18.900 m² na recentemente concluída Plataforma Logística Lisboa Norte da Merlin Properties na Castanheira do Ribatejo. As regiões de Lisboa e Porto mantiveram o domínio, com 50% e 21% da absorção respetivamente
Pela primeira vez em muitos anos, verifica-se finalmente uma aposta no crescimento da oferta, através da reabilitação ou nova promoção. Destaque para a promoção pela Green Logistics by Aquila Capital de um parque logístico na Azambuja com 116.000 m² e para os três projetos da VGP em Santa Maria da Feira, Loures e Sintra num total de cerca de 60.000 m². Com um potencial de desenvolvimento adicional de 180.000 m², a Merlin Properties na Azambuja deverá também avançar em breve com a segunda fase da Plataforma Logística Lisboa Norte.
O sector hoteleiro manteve no primeiro semestre de 2021 quebras generalizadas na procura, nomeadamente de 25% nas dormidas e 19% no número de hóspedes. As alterações do perfil da procura verificadas em 2020 foram reforçadas este ano, com a procura interna responsável por 62% das dormidas, um aumento homólogo de 24%. Os indicadores da rentabilidade da operação hoteleira retratam a quebra acentuada na procura, com quebras de 17% nos proveitos totais e de 18% no RevPAR (Revenue per Available Room).
Desde o início do ano foram inauguradas 30 novas unidades com mais de 2.400 quartos, cerca de metade das quais com classificação 4 estrelas. Mantendo-se a tendência de adiamento da data de abertura de vários hotéis e revisão dos planos de investimento das unidades em fase de licenciamento ou projecto, a oferta futura (atualmente perto dos 190 novos projetos e 15.100 quartos até final de 2024) deverá continuar a ser revista em baixa.
Mercado de investimento imobiliário comercial
O Marketbeat Outono 2021 indica ainda que após um forte impacto da pandemia no setor de investimento em imobiliário comercial de rendimento no primeiro semestre de 2021, com um volume de negócios de apenas um terço do registado no período homólogo de 2020; o mês de julho indiciou um acelerar da retoma, com 500 milhões de euros de transacções. Não obstante a dinamização recente, os 1.130 milhões de euros registados entre Janeiro e Agosto reflectem uma quebra de 40% face a 2020 (em que se atingiu um máximo histórico por influência de duas grandes transações), sendo a redução de 29% se comparada com 2019. À semelhança dos anos anteriores, manteve-se o peso relevante das transações de grande dimensão, com os 3 maiores negócios a representar 37% do volume investido e o capital estrangeiro a dominar a atividade do mercado, sendo responsável por 72% do volume total registado.
A alocação de capital por sector demonstra a contínua aposta no mercado de escritórios, responsável por mais de metade do volume transacionado. Para tal contribuíram a aquisição pela Sixth Street (em parceria com a Acacia Point Capital Advisors) de 15 edifícios (de um total de 22) no parque de escritórios Quinta da Fonte à Signal Capital por um valor de 125-130 milhões de euros; e a compra do portfolio Navigator (maioritariamente de escritórios) através da compra das participações no fundo Maxirent pela South (grupo Castel) à Rivercrown por €120 milhões. Com €280 milhões, seguiu-se o setor hoteleiro, em grande parte devido à aquisição dos Tivoli Marina Vilamoura e Tivoli Carvoeiro pela Azora à Minor International por 148 milhões de euros. Os sectores alternativos, afirmam-se cada vez mais junto dos investidores institucionais, tendo sido responsáveis por 16% do total investido, influenciado pela transação de um portfólio de ativos residenciais. A fraca atratividade dos ativos de retalho ficou evidenciada pela segunda mais baixa alocação de capital da última década (10%); e o peso diminuto de Industrial & Logística (3%) continua a ser justificado pela escassez de produto de qualidade disponível para venda, não dando desta forma resposta à elevada procura.
Por seu lado, o setor de promoção e reabilitação urbana registou uma recuperação da atividade no primeiro semestre do ano, tendo sido identificado um volume total transacionado de 320 milhões de euros. Entre estes, destacam-se a aquisição por parte da Norfin do Projeto Vilamoura, que conta com 21 terrenos por um valor de 100-125 milhões de euros; e a venda, pelo Millennium BCP ao Grupo Pestana, do projeto Madeira Palácio, que integra dois edifícios com 262 apartamentos e um terreno com um potencial de 150 quartos, por 45 milhões de euros.
Valores de mercado
À semelhança de períodos históricos com menor dinamismo da procura, manteve-se a preferência pelos proprietários em conceder incentivos adicionais por forma a assegurar a manutenção dos valores brutos de arrendamento. Ainda assim, apesar da consequente estabilidade geral das rendas de mercado, a menor disponibilidade entre alguns edifícios com melhor qualidade na Grande Lisboa contribuiu para um ligeiro aumento da renda prime no Prime CBD (zona 1) para os €23,5/m2/mês, mantendo-se estável na mesma zona no Grande Porto, nos €18/m²/mês.
Os valores prime do mercado de retalho mantiveram-se igualmente estáveis, embora, face à maior dependência do comércio de rua do turismo, se tenha registado uma ligeira quebra em Lisboa (Chiado), para os €122,5/m²/mês, estabilizando nos €72,5/m²/mês no Porto (Baixa). Por seu lado, as rendas brutas entre os melhores centros comerciais situaram-se nos €102,5/ m²/mês e em retail parks nos €11/ m²/mês.
No mesmo sentido, o setor de industrial & logística verificou uma relativa estabilidade das rendas prime, com a Zona 1 em Lisboa (Alverca - Azambuja) nos €4,0/m²/mês e no Porto (Maia - Via Norte) a aumentar ligeiramente para os €3,9/m²/mês. Na logística urbana os valores situaram-se nos €6,0-7,0/m²/mês em Lisboa e €5,0-6,0/m²/mês no Porto.
Dado o contexto atual, a evolução das taxas de rentabilidade refletiu o maior enfoque dos investidores em ativos seguros em localizações prime. Desta forma, face a 2020 as yields prime contraíram 35 pontos base (p.b.) em escritórios (para 3,75%) e 75 p.b. em industrial & logística (para 5,25%); tendo em retalho estabilizado nos 4,25% no comércio de rua e aumentado em 25 p.b. em centros comerciais (para 5,50%).
Perspectivas
No que diz respeito à evolução futura da actividade, Eric van Leuven refere que “as previsões apontam para uma recuperação do mercado imobiliário nacional ao longo da segunda metade do ano, sustentada pela resolução da situação pandémica. Não obstante, poderá manter-se alguma cautela por parte da procura, ainda que diferenciada entre os diversos setores imobiliários. Se por um lado se prevê que a procura de industrial & logística se mantenha dinâmica, os segmentos de retalho e hotelaria estão envoltos em maior incerteza. No que se refere ao sector de escritórios, está ainda por apurar o real impacto que o teletrabalho terá na forma de ocupação futura dos espaços de escritório.
Em relação ao mercado de investimento institucional, antecipa-se uma manutenção do interesse dos players internacionais, ainda que com um maior enfoque em produto prime. Os ativos em localizações prime, com contratos bons e inquilinos sólidos irão dominar a procura, por oposto a ativos mais periféricos, ou com um perfil de rendimento menos estabilizado. Em termos de distribuição por setor, verifica-se uma preferência por categorias com escassez de oferta em Portugal, nomeadamente nos segmentos de logística e residencial para arrendamento (ou PRS - private rented sector). As estimativas da Cushman & Wakefield para o volume de investimento em 2021 situam-se actualmente na ordem dos 2.000 milhões de euros, um montante que, apesar de implicar uma quebra na ordem dos 27% face a 2020, a ser atingido representará o quarto maior resultado registado no mercado nacional”.
