Seis tendências para o sector imobiliário no segundo semestre

O Doutor Finanças, empresa especializada em finanças pessoais e familiares, indica seis tendências que vão marcar os próximos meses de 2020, no que diz respeito ao sector imobiliário.

Perante as incertezas quanto à economia global e nacional assim como para o mercado imobiliário português, a empresa revela algumas considerações para o segundo semestre deste ano.

Os especialistas de mercado assumem que existem dúvidas em relação ao desempenho do sector imobiliário, mas não antecipam quebras significativas dos preços das casas. Por outro lado, quando se olha para o número de transacções verificadas, é possível verificar que este número deverá continuar a cair.

Para Rui Bairrada, CEO do Doutor Finanças, “existem várias questões a ter em conta para quem está interessado em comprar ou vender casa. O que esperar ao nível dos juros e da banca, como se deverão comportar os preços, ou ainda, que alterações irá sofrer a procura, são alguns exemplos das perspectivas a ter em conta quando refletimos sobre a evolução do sector imobiliário para os próximos tempos”.

Analisando o que foi o primeiro semestre e os sinais já existentes, o Doutor Finanças, com a ajuda de especialistas da área, traça seis tendências que vão marcar o imobiliário no segundo semestre de 2020.

1. Preços dos imóveis não devem descer para já

Apesar de ser uma realidade que muitos previam, o primeiro semestre de 2020 não revelou a diminuição dos preços dos imóveis como seria esperado, e esta realidade, ainda que possa vir a acontecer, poderá demorar mais do que aquilo que se antecipava.

De acordo com Gonçalo Nascimento Rodrigues, fundador do blog Out of the Box, especializado no mercado imobiliário, a queda de preços não irá acontecer antes do segundo semestre de 2021, devido aos apoios que têm vindo a ser dados às empresas e famílias.

Os vários agentes do mercado (Confidencial Imobiliário, Imovirtual e CASAFARI) explicam que os preços dos imóveis vendidos e anunciados aumentaram até Junho. Por outro lado, o valor das rendas tem vindo a diminuir, mas isso não se deve continuar a verificar.

2. Rendas diminuem por tempo limitado

Com a crise provocada pela pandemia, e agravado pela ausência de turistas, um maior número de imóveis entrou no mercado de arrendamento de longa duração - o mercado residencial, prevendo-se um "impacto negativo no mercado de arrendamento, com correção de preços em zonas turísticas não habitacionais", de acordo com Cláudio Santos, CCO e partner do Doutor Finanças.

No entanto, as previsões apontam para que esta realidade se esgote assim que a crise provocada pela covid-19 termine, em linha com a história do mercado nacional de arrendamento nos últimos anos. “O mercado de arrendamento em 2008 atraiu a oferta e a procura, devido à crise, mas mal houve estabilização no mercado de compra e venda o mercado de arrendamento perdeu o que tinha conquistado”, explica Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário.

3. Juros permanecem baixos com boas condições de financiamento

No segundo semestre de 2020, é expectável que as taxas de juro permaneçam baixas, uma vez que o Banco Central Europeu (BCE) não pretende aumentar os juros de referência nos próximos meses, o que se reflecte nos contratos de crédito aos particulares.

Os juros usados como indexantes nos contratos de crédito habitação estão em linhas com as expectativas em relação às políticas do BCE. E, neste contexto, deverão manter-se baixas por mais tempo. Além disso, os spreads praticados pelos bancos estão também baixos, conseguindo-se taxas de 1% ou inferiores.

De acordo com o último inquérito aos bancos, realizado pelo Banco de Portugal, os critérios de concessão de crédito “tornaram-se mais restritivos” no segundo trimestre de 2020, tendo havido mais “pedidos de empréstimo rejeitados” no segmento de crédito habitação e ao consumo. Contudo, os cinco grupos bancários, que participam no inquérito, antecipam que as condições de acesso ao crédito habitação se vão manter como estão. Face ao crédito ao consumo, há instituições que preveem que as condições se tornem “ligeiramente mais restritivas”.

Assim, neste momento as condições de financiamento estão mais atrativas do que as verificadas nos últimos anos e analisando os próximos meses, ainda que a procura de casa deva ser menor, antecipa-se uma manutenção das condições de concessão de novos financiamentos. Contudo é sempre possível que os bancos possam restringir os critérios de concessão de crédito.

Isto significa que é uma altura apropriada para requerer financiamento, tanto para a compra de casa, como para reduzir os custos que se têm atualmente com o crédito habitação. Independentemente da situação financeira atual, o Doutor Finanças recomenda que aproveite este momento para rever os seus encargos financeiros e avaliar se pode gerar poupança.

No final do ano podem mesmo existir razões adicionais para avaliar a possibilidade de transferir o empréstimo da casa, pois o Parlamento aprovou novas regras para o pagamento de comissões e os bancos vão deixar de cobrar pelo processamento da prestação dos créditos. No entanto, esta situação só se aplica aos novos contratos, ou seja, os clientes que atualmente têm empréstimos a decorrer e que já pagam este valor (que em alguns casos pode superar os três euros) vão continuar a pagar. Apenas os contratos assinados após a entrada em vigor das novas normas é que ficarão isentos desta comissão.

4. Procura por zonas mais periféricas e por maior espaço exterior aumentou

A pandemia, e o consequente período de confinamento, levaram muitas famílias a perceber que precisam de outro tipo de espaços de habitação. Assim, de acordo com Cláudio Santos do Doutor Finanças "será expectável que, nos próximos meses, se assista a uma troca superior ao normal, de imóveis em centros urbanos densos por imóveis nas periferias, com menor densidade populacional e com maiores espaços exteriores disponíveis”. Sendo o trabalho remoto uma das novas tendências, este poderá ajudar a diminuir a necessidade de morar perto dos escritórios da empresa, optando por localizações menos urbanas e com maiores espaços de lazer.

5. Retorno do investimento externo vai ditar recuperação do sector

De acordo com um estudo da Cushman & Wakefield, existem cerca de sete mil milhões de euros disponíveis para investimento no mercado nacional. Este valor provém de um inquérito realizado entre os dias 6 e 17 de Maio a 53 investidores e cujas conclusões foram publicadas no dia 6 de Julho. Estes dados mostram que nos próximos meses o mercado imobiliário português não vai deixar de ser um ativo atrativo para investidores externos, e o interesse não vai desaparecer por completo. Pode haver projetos adiados, investimentos congelados, mas o imobiliário tenderá a recuperar e o interesse externo deverá ganhar nova força.

6. Duração da pandemia dita quebras no sector

Os especialistas prevêem ainda quebras significativas no sector imobiliário. Gonçalo Nascimento Rodrigues estima “uma quebra significativa este ano, de cerca de 30%, em número de transacções, sendo ainda expectável que os preços das casas caiam, mas não para já, pois enquanto a banca continuar a emprestar, as transacções vão continuar a existir, não justificando uma possível quebra de preços”.

Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, não tem dúvidas: “a grande questão que se coloca é qual a duração que a crise vai ter”.

Já Cláudio Santos, CCO e partner do Doutor Finanças conclui: “A grande diferença da realidade deste ano, quando comparada com a crise de 2008, é que atualmente o mercado não está numa bolha imobiliária, acabando por retirar pressão sobre o mercado e, consequentemente, causar uma descida limitada de preços. Até ao final do ano vamos assistir a uma quebra no número das transacções e isso terá impacto no mercado, mas devemos também assistir a uma retoma da procura motivada pela vontade de trocar de casa do mercado nacional e a retoma da procura do interesse do mercado internacional”.