Proprietários não têm confiança no Estado nem na evolução do mercado imobiliário português

Quase dois terços (64,4%) dos proprietários de imóveis inquiridos na III edição do Barómetro da ALP - Associação Lisbonense de Proprietários “Confiança dos Proprietários” afirmam não ter confiança na evolução do mercado imobiliário português no segundo semestre de 2021.

Os proprietários portugueses assinalam três principais medidas a implementar para estimular a confiança no mercado e no Estado: diminuir a carga fiscal sobre a propriedade imobiliária (80,9% das respostas), promover uma efectiva reforma da justiça e combater eficazmente a sua morosidade e, na óptica da prevenção de prejuízos por incumprimento de pagamento pelos arrendatários, pedem ao Governo para criar uma base de dados de inquilinos incumpridores, que respeite a legislação de proteção de dados em vigor, mas que funcione como uma garantia adicional de cumprimento contratual no arrendamento urbano (ambos os itens a registar 69,1% das respostas).

“Os proprietários de imóveis, que detêm 98% da oferta de habitação do país, não foram, lamentável e inexplicavelmente, auscultados em nenhuma das medidas que Governo e autarquias implementaram em matéria de política de Habitação. Os resultados estão à vista – os proprietários não confiam no Estado, e por arrasto nos programas de arrendamento acessível, que são um fracasso também a nível municipal, nomeadamente em Lisboa, apesar de ambos acenarem com um pacote de isenções fiscais que à partida devia ser irrecusável e levar a uma explosão de imóveis colocados neste segmento”, afirma Iolanda Gávea, vice-presidente da ALP.

“Os proprietários sentem-se reduzidos a contribuintes que são forçados a manter os cofres cheios com receitas milionárias, acima dos mil milhões de euros, respectivamente, em sede de IMI e IMT, mesmo em contexto de pandemia e com níveis de incumprimento dos inquilinos muito graves. É por isso que o receio de um aumento de impostos emerge como a maior preocupação dos proprietários auscultados no estudo da ALP”, comenta a dirigente associativa.

“Reconquistar a confiança dos proprietários tem, por isso, que ser a prioridade política do Executivo, porque sem os privados não haverá qualquer resposta à crise de habitação nacional”, defende a responsável, que acrescenta: “Neste estudo da ALP os proprietários dão pistas claras em como fazê-lo – com uma reforma da justiça e implementando mecanismos de prevenção do incumprimento pelos arrendatários.”

Quatro em cada dez tem rendas em atraso

Quanto ao nível de incumprimento mantém-se inalterado face à anterior edição do estudo da ALP, referente a Janeiro de 2021: 40,2% dos inquiridos – ou seja, quatro em cada dez – declaram ter rendas em atraso. Destes, 34,8% têm entre três e seis meses de renda em atraso, e 31,5% acumulam perdas de dois a três meses. Uma fatia de mais de um quinto (21,3%) tem mais de meio ano de rendas em atraso.

Apesar destes dados praticamente três quartos da amostra (74,4%) não vai instruir na Justiça um processo de despejo. A esmagadora maioria (59,7%) fá-lo por solidariedade com as dificuldades que a pandemia trouxe aos inquilinos, mas 22% não recorrem aos tribunais devido à morosidade dos processos, uma situação crónica do estado da justiça em matéria de arrendamento, mas muito agravada pela pandemia e pelas moratórias de suspensão de denúncias e despejos até ao passado dia 1 de Julho.

Com esta conjuntura as respostas da III edição do Barómetro ALP revelam que quase dois terços dos proprietários auscultados (64,4%) não têm confiança na evolução do mercado imobiliário no segundo semestre de 2021.

E, pela primeira vez no Barómetro da ALP, a possibilidade de um aumento da carga fiscal sobre o património assume-se como o maior receio manifestado pelos proprietários urbanos (expresso por 65,5%), ultrapassando o receio por um aumento dos incumprimentos de pagamento de renda por parte dos inquilinos (com 64,1% das respostas).

Proprietários “chumbam” arrendamento acessível

Os proprietários desconfiam do Estado e por isso dão nota muito negativa aos programas de arrendamento acessível: 91,7% dos proprietários não confiam nestes programas do governo/ municipais e apenas 2,3% dispõem de imóveis colocados neste mercado.

Desta esmagadora maioria de proprietários, três quartos (75,1%) referem que não poder escolher pessoalmente os inquilinos é o maior motivo de desconfiança, e praticamente 70% dos respondentes apontam ter receio de que os benefícios fiscais destes programas e outros termos contratuais sejam alterados unilateralmente pelo Estado. Os valores de renda praticados nestes programas são pouco atractivos para 40,5% dos proprietários, e a burocracia inerente aos programas é também apontada por 38% como um dos motivos que afasta proprietários.

Muito relevante também para a discussão do falhanço do arrendamento acessível é o facto de mais de metade (51,4%) dos proprietários inquiridos afirmarem suportar ainda contratos de arrendamento antigos, com rendas congeladas (anteriores a 1990). E, recorde-se que estes contratos, ao contrário daqueles que estão ao abrigo do arrendamento acessível, não têm quaisquer isenções fiscais, apesar de praticarem valores de renda muito abaixo dos de mercado e destes programas de estímulo ao arrendamento.

Pandemia estabiliza preços no arrendamento e compra e venda

Na avaliação do impacto da pandemia no imobiliário, a opinião dos proprietários questionados encontra-se dividida entre um terço dos respondentes (33,6%) que considera que o mercado imobiliário estabilizou e os preços vão estagnar e uma parcela de 28,6% de inquiridos que afirmam que o imobiliário sofre, acima de tudo, de uma falta de confiança anterior à pandemia.

Em relação ao impacto da pandemia nos preços no arrendamento, os respondentes dividem-se: 36,4% consideram que os preços vão estabilizar e 35,5% consideram que irão diminuir. Sem surpresa, quando questionados sobre que preços vão praticar em novos contratos a celebrar no segundo semestre de 2021, três quartos (76,5%) dos proprietários inquiridos respondem que vão manter os preços inalterados. Mas a percentagem de proprietários que pretendem aumentar os preços (12,6%) é maior do que a percentagem daqueles que indicam que vão diminuir os valores praticados (10,9%).

Já no que diz respeito à compra e venda de imóveis na segunda metade do ano, 44,9% dos proprietários inquiridos são da opinião de que se vão vender menos imóveis, mas os preços se irão manter em níveis pré-pandemia. Um terço (33,6%) acredita que os investidores estrangeiros vão ser os principais compradores de imóveis em Portugal durante o segundo semestre, com outro terço (33,2%) a considerar que os preços vão cair sobretudo no segmento não-habitacional (escritórios/comércio). Apenas 6,1% dos inquiridos estão convencidos de que a “bolha do imobiliário” no segmento de compra e venda vai “rebentar”.

26,2% vão usar verbas do Fundo ambiental para aumentar a eficiência energética

Um terço da amostra inquirida pretende fazer operações de reabilitação urbana na segunda metade do ano e a eficiência energética é um tema que assume importância para quase três quartos dos respondentes (73,5%), com um quarto dos proprietários a afirmar que irá utilizar verbas do Fundo Ambiental (2ª fase do Programa de Edifícios Mais Sustentáveis) para substituir caixilharias de janelas (82,4%), reforçar o isolamento térmico das habitações (49,3%) e um quarto a avaliar a instalação de soluções de produção de energia sustentável/renovável.

Perfil dos proprietários

O Barómetro ALP foi realizado entre 1 de Maio e 7 de Junho de 2021, através de uma plataforma online. A amostra reuniu mais de duas centenas de proprietários – dos quais quase três quartos Associados da ALP (75,5%). A nível etário, 61,4% dos inquiridos tem idade compreendida entre os 55 e os 75 anos, demonstrando a senioridade dos proprietários nacionais.

A esmagadora maioria dos inquiridos (93,2%) são proprietários de imóveis colocados no mercado de arrendamento tradicional.

O inquérito da ALP tem expressão nacional, mas mais de metade (48,6%) dos inquiridos detêm imóveis na região da Área Metropolitana de Lisboa. Uma maioria de 58,6% dos respondentes são proprietários de um a cinco imóveis.

Uma percentagem de 51,4% aufere um rendimento bruto dos seus imóveis colocados no mercado de arrendamento até três salários mínimos nacionais (SMN). Mas mais de 20% da amostra retira destes imóveis um rendimento bruto inferior a um salário mínimo nacional.

Quase metade dos inquiridos (40,9%) afirmam que os rendimentos prediais representam mais de metade do seu rendimento mensal. Para cerca de 19,5%, as rendas recebidas são todo o seu orçamento familiar.