Portugal: Pandemia causou rombo de 30% no Investimento imobiliário comercial em 2020

O ano de 2020 ficará marcado pelo forte impacto da pandemia no sector, tendo-se registado um decréscimo no volume de investimento de 30% face às previsões feitas antes da pandemia para fecho de ano. Até ao final do ano são estimados 2.800 milhões de euros investidos no nosso país, o que ainda assim representará o terceiro melhor resultado de sempre em termos de volume. Quanto a 2021, a actividade de investimento está ainda envolta em alguma incerteza mas espera-se um novo sector “estrela”, o do investimento institucional em residencial para arrendamento, que poderá superar os €500 milhões. As conclusões são retiradas do mais recente relatório da Cushman & Wakefield sobre os dados mais recentes relativos à actividade de investimento imobiliário comercial no Paíd.

Em Dezembro de 2019, as estimativas da Cushman & Wakefield apontavam para um volume de transações para 2020 próximo dos 3.400 milhões de euros. A cumprir-se, este representaria um novo máximo histórico. À data de hoje, o volume de investimento estimado para 2020 aproxima-se dos 2.800 milhões de euros, traduzindo uma quebra de 31% face às estimativas feitas há 12 meses.

Segundo Paulo Sarmento, Partner e director de Capital Markets da Cushman & Wakefield, ”Ao contrário do ocorrido na anterior crise económica, o interesse dos investidores estrangeiros no mercado português manteve-se ao longo do ano. Após uma primeira fase de “esperar para ver”, os principais players do mercado não só reconheceram a boa resposta que o país estava a ter face à pandemia, mas foram também pressionados pelos elevados níveis de liquidez que registavam. A quebra verificada no investimento está perfeitamente em linha com outros países”

O 1.º trimestre

No 1º trimestre de 2020 já tinham sido transaccionados mais de €1.500 milhões em activos imobiliários, com o peso de capital estrangeiro a representar 73% do total. O impacto dos negócios de grande dimensão no 1º trimestre do ano foi muito significativo, tal como aliás na generalidade dos mercados Europeus. A venda do portfólio Sierra Prime (antes da declaração da pandemia) a um consórcio formado pelas seguradoras Allianz e ELO, e a compra por parte da Palm Invest do portfólio dos hotéis Real, representaram em conjunto 70% do volume investido até Março de 2020.

O 2.º e 3.º trimestres

O 2º trimestre do ano foi um dos mais baixos de sempre da história do investimento imobiliário em Portugal, retratando a atitude cautelosa de muitos investidores — diz a consultora. “Esta não foi visível apenas nas decisões de compra; nesta fase foram vários os activos retirados do mercado por opção dos vendedores. Entre Abril e Junho transaccionaram-se apenas 141 milhões de euros, na sua totalidade provenientes de capital estrangeiro” - adianta.

Após a melhoria da situação pandémica no Verão a actividade retomou gradualmente, e o mercado foi surpreendido com o fecho de mais uma transacção de grande dimensão, a venda do Lagoas Park pela Kildare à Henderson Park por um montante de 421 milhões de euros. “Tratou-se de um negócio ‘off-market’, um tipo de transacção que exclui o tradicional processo estruturado de venda e é cada vez mais frequente no nosso mercado” - esclarece a C&W.

Hoje, a poucos dias do fecho de ano, adianta, foram já fechados em Portugal mais de 40 negócios, num volume que se aproxima dos 2.600 milhões de euros. As estimativas da Cushman & Wakefield apontam para que até 31 de dezembro se fechem transacções num valor próximo dos 200 milhões de euros, prevendo-se assim um volume de investimento imobiliário institucional em 2020 de 2.800 milhões de euros, 14% abaixo do ano anterior.

Para onde foi o investimento?

O impacto da crise não se sentiu apenas no volume total transaccionado; a alocação de capital pelos diferentes sectores do imobiliário registou também diferenças significativas - esclarece a consultora. Que esclarece: “Não surpreendentemente, o sector de retalho foi o que registou a maior quebra na alocação de capital face ao previsto. Muito influenciadas pelo portfólio Sierra Prime, as estimativas de há 12 meses apontavam para um domínio claro do retalho em comparação com os outros sectores. Esperava-se que os activos de retalho atraíssem 54% do capital, tendo-se verificado afinal uma quota de 39%. Pelo contrário, os activos de escritórios acabaram por ter um ano mais activo em termos de investimento - estava prevista uma alocação de capital na ordem dos 23%, e acabou por se concretizar 38%.

Os activos hoteleiros, que foram sem dúvida dos mais afetados por esta pandemia, conseguiram ainda assim manter as estimativas previstas no início do ano – muito graças ao enorme peso da venda dos hotéis Real. Este sector deverá fechar 2020 com um total de 360 milhões de euros transacionados, valor que representa o segundo maior de sempre em Portugal.

De acordo com as estimativas da Cushman & Wakefield, encontram-se em fase de pré-negociação cerca de 60 activos imobiliários em Portugal, com um valor próximo dos €2.000 milhões. Estas operações têm datas de fecho previstas entre 2021 e 2022, mas poderão ser aceleradas a confirmar-se uma melhoria gradual da situação pandémica e uma saída da crise a partir de meados de 2021.

Negócios ‘off market’ e Residencial para Arrendamento

“A pressão dos investidores para alocar o capital é mais forte do que nunca e, estando a situação monetária estabilizada, com o BCE a assumir uma política monetária altamente proteccionista, os mercados de capitais manterão seguramente a sua elevada liquidez em 2021. Por outro lado, a tendência crescente dos investidores de optar por negócios ‘off market’ dificulta o exercício de previsões de mercado, e é muito provável que em 2021 sejamos novamente brindados com negócios inesperados”, conclui Paulo Sarmento.

Quanto à alocação de capital, poderemos ter algumas surpresas já em 2021. Se é certo que o sector de escritórios irá seguramente dominar a preferência dos investidores, espera-se uma manutenção do volume de investimento em hotelaria face a 2020, com tendência de crescimento para 2022. A novidade do ano será um dos sectores que cada vez mais se encontra no radar dos investidores institucionais, o do investimento institucional em residencial para arrendamento, que poderá captar acima de 500 milhões de euros. Esta classe de activos, denominada internacionalmente por ‘Private Rented Sector’ (PRS), e que consiste em portfólios significativos de unidades residenciais para arrendamento, tem vindo a ganhar um destaque muito significativo à escala europeia, tendo sido em 2020 o segundo sector com maior alocação de capital. Em Portugal a aposta neste tipo de investimento está ainda a dar os primeiros passos, mas são muitos os promotores e investidores que se estão já a posicionar para concretizar projectos nesta área.