Pandemia provoca quebra de investimentos imobiliários na Europa durante o primeiro trimestre

Nível de actividade de investimento em activos imobiliários durante os primeiros três meses ficou significativamente abaixo dos números registados no mesmo período de 2020.

Restrições à mobilidade interna e internacional e imposições de quarentena são dois dos principais factores que contribuíram para a descida do volume de investimentos imobiliários nos primeiros três meses do ano. Um estudo recente da consultora imobiliária internacional Savills, que abrangeu 19 mercados europeus, revelou que a impossibilidade de visitar ativos imobiliários foi uma das principais causas das quebras verificadas no sector.

Durante o primeiro trimestre, o volume de investimentos imobiliários totalizou 52,7 mil milhões de euros, uma diminuição de 42% face ao mesmo período de 2020 e de 18% face à média dos últimos cinco anos. Deve, no entanto, sublinhar-se que o primeiro trimestre de 2020 registou um volume de investimento inédito, nas vésperas da declaração de pandemia por parte da Organização Mundial da Saúde, em Março desse ano.

A Alemanha foi o mercado europeu em que se registou um maior nível de captação de investimento imobiliário no primeiro trimestre, não obstante a queda de 47 por cento em comparação ano-ano, representando 30% do total de investimentos no sector. Em segundo lugar, surge o Reino Unido, representando 25% do volume total de investimentos em imobiliário na Europa durante o primeiro trimestre do ano, registando, no entanto, uma quebra de 34% em análise ano-ano.

Os mercados europeus mais pequenos, fortemente dependentes de capital estrangeiro, categoria na qual se insere Portugal, sofreram as maiores quebras na região, registando quedas superiores a 80% do volume de investimento.

Os Estados Unidos da América figuraram como a principal fonte de capital de investimento imobiliário na Europa nos primeiros três meses de 2021, contabilizando cerca de 40% do capital total investido no mercado europeu. Em geral, o investimento vindo de fora da Europa representou 57% do volume total, evidenciando uma tímida redução face aos 59% do primeiro trimestre do ano passado.

Emergência de novos mercados transforma padrões de investimento

O primeiro trimestre testemunhou uma reorientação dos focos de investimento imobiliário, evidenciando um crescente apetite por segmentos alternativos, como é o caso do sector de living, no qual se incluem o segmento multifamiliar e residências para estudantes e dedicadas ao público sénior.

Durante o primeiro trimestre, os investimentos no segmento de escritórios caíram pela primeira vez desde 2015, passando de uma representação de 35 por cento do volume total de investimentos imobiliários para 27 por cento. Também o setor do retalho viu reduzida a sua parcela do investimento imobiliário total para 9 por cento, ficando pela primeira vez abaixo da fasquia dos 10 por cento.

Contudo, o setor da logística viu a sua porção de investimento subir para 44 por cento do total, fruto do crescimento do e-commerce durante os períodos de confinamento. Um outro estudo da Savills, divulgado em maio, apontava que o comércio online representou, em 2020, 31% do total de vendas no setor do retalho na Europa. Em 2019, este segmento representava 16,2% do total de vendas. O comércio de produtos alimentares mereceu particular destaque, crescendo de 19,5% em 2019, para 56,1% em 2020.

Ainda, com o crescimento do e-commerce, fruto dos confinamentos e, também, da emergência de novas tendências de consumo, a Savills prevê que, até 2025, a Europa venha a precisar de uns adicionais 1,7 milhões de m2 de espaço de armazenamento para poder dar resposta ao crescimento do comércio online.

Por outro lado, o segmento multifamiliar conseguiu captar cerca de 20% do volume total de investimentos imobiliários na Europa durante o primeiro trimestre, um crescimento considerável face à média de 13% dos últimos cinco anos. O segmento multifamiliar na Irlanda e em Espanha atraíram mais de 50% do total de investimentos nos respectivos mercados imobiliários.

Mercado imobiliário em reconfiguração: teletrabalho, e-commerce e arrendamento

O futuro ainda reserva algum mistério relativamente ao papel dos espaços de escritório no mundo laboral. Apesar de alguns vaticinarem o fim dos escritórios e afirmarem a normalização do trabalho remoto e dos chamados home offices, facto é que, na Europa, o mercado de escritórios em zonas CBD prime demonstrou resiliência durante o primeiro trimestre de 2021.

Embora nesse período o investimento em escritórios tenha caído cerca de 32% face à média dos últimos cinco anos, parece existir um avigoramento do segmento, com um aumento gradual da procura.

Em Portugal, os investimentos em escritórios diminuíram mais de 80% entre o primeiro trimestre de 2020 e o mesmo período de 2021, sendo que essa quebra ficou pela ordem dos 70% quando comparada com a média dos últimos cinco anos.

A cidade de Lisboa figura no topo da lista dos mercados de arrendamento de escritórios em CBD prime com melhor desempenho na Europa, registando no primeiro trimestre do ano um aumento de 8,7% do valor das rendas nesse segmento.

Para Nuno Esteves, Investment Development Associate da Savills Portugal, "O ano arrancou com um 1º trimestre de dinâmica moderada. Ainda que com restrições na mobilidade num contexto internacional, os investidores continuam a identificar Portugal como um destino apetecível nas suas intenções de investimento e numa aplicabilidade deveras transversal, considerando a diversidade dos perfis de risco dos investidores e as classes de ativos disponíveis. Se a este apetite aliarmos o levantamento das restrições de mobilidade pelo avanço do plano de vacinação, iremos certamente verificar uma intensificação da atividade de investimento em propriedade comercial."

O responsável acrescenta ainda que "particularmente no setor de alternativos, como o senior living e multifamily, observamos a chegada de novos investidores com conceitos evoluídos e que trazem know-how das suas operações noutras localizações, encontrando em Portugal um mercado ávido destes produtos, pese embora a falta de legislação específica, como também de comparáveis. Antecipamos que a entrada destes investidores também induzirá a potenciais Joint-Ventures com entidades locais, que possam aportar valor pelo seu conhecimento sobre a dinâmica de processos inerentes a cada ativo, fornecendo maior conforto ao investidor internacional".

Logística: cada vez mais procura e ainda pouca oferta

No ramo da logística, foi possível observar uma notória transformação. Um segmento que nunca antes havia sido capaz de captar mais do que 12 por cento do volume total de investimentos imobiliários, conseguiu, neste primeiro trimestre alcançar uma porção de 44 por cento do total de investimentos. Este aumento de interesse fez subir o nível de competição entre investidores e fez descer as yields para níveis inéditos.

Os níveis de ocupação de espaços logísticos são cada vez maiores e as rendas prime estão em trajetória ascendente. A cada vez maior escassez de espaço para instalações logísticas perto das grandes cidades está a fazer subir os preços das rendas.

No entanto, e em contraciclo com a tendência verificada na maioria das capitais europeias, em Lisboa as prime yields do segmento de logística não sofreram alterações, mantendo-se ao mesmo nível dos valores registados no primeiro trimestre de 2020 e figurando como as mais elevadas da Europa, a 6,25%.

Para Pedro Figueiras, Industrial and Logistics Associate Director, "o outlook para o ano é de que o nível de procura se mantenha elevado, portanto, é possível antecipar um aumento dos níveis de take up. A oferta vai-se manter insuficiente, logo a pressão no sentido da subida de rendas irá ser mantida, sendo expectável que se materialize em várias zonas ao longo do ano."

Mercado residencial ruma em direcção ao arrendamento e vira costas à compra

Durante a pandemia, o sector residencial manteve-se relativamente estável, fruto de sólidos fundamentals, comparativamente a outros segmentos.

Considerando as incertezas que ainda persistem acerca do futuro e as dificuldades financeiras sofridas por muitas pessoas, a Savills prevê que o arrendamento venha a conquistar cada vez mais terreno à compra, estabelecendo-se um novo padrão de consumo. Assim, deverá esperar-se que o arrendamento se afirme cada vez mais como uma tendência, e também como uma necessidade, principalmente para as camadas mais jovens da população.

Compressão crescente de yields revela intensa competição pelos melhores ativos

Apesar de a pandemia ter parado a compressão de prime yields no ano passado, a renovação da confiança dos investidores no mercado imobiliário voltou a gerar nova compressão durante o primeiro trimestre de 2021.

Nos primeiros três meses de 2021, observou-se uma compressão ainda maior das yields, atingindo-se mínimos históricos no segmento da logística, o que evidencia uma feroz competição por uma oferta limitada de ativos. No primeiro trimestre deste ano, as yields do segmento de logística estavam a 4,25%, face aos 4,5% registados no período homólogo de 2020. Em partes da Alemanha e da França, esse valor caiu abaixo dos 4%.

No que toca ao retalho, de um modo geral, as prime yields têm vindo a conseguir maior fôlego. Contudo, no segmento dos supermercados, a compressão das yields é notória, devido à resiliência demonstrada durante o período pandémico e da perceção de que se trata de um investimento seguro, possibilitando rendimentos estáveis e contratos de arrendamento mais duradouros. No primeiro trimestre, as prime yields de supermercados estavam a 5,4%, 11 pontos base face ao trimestre anterior e 28 pontos base face ao mesmo período de 2020.

Em Portugal, as yields do segmento de supermercados mantiveram-se nos 5,5%, não registando flutuações relativamente a 2020 e a 2019.

Quanto ao mercado residencial, observou-se também uma contração das yields, demonstrando um grande apetite dos investidores por ativos como unidades multifamiliares, alojamento para estudantes e residências sénior. Lisboa regista uma das mais elevadas yields do mercado europeu de alojamento estudantil, atingindo os 4,5 por cento no primeiro trimestre do ano.

Segundo Ricardo Garcia, Residential Director da Savills Portugal, "o mercado residencial tem vindo a ajustar-se à nova realidade e ao facto de cada vez mais as pessoas procurarem imóveis com espaço dedicado a trabalho remoto e área exterior. Esta procura não é exclusiva dos grandes centros urbanos, mas também em zonas periféricas onde existe uma melhor relação entre a dimensão e o preço".

"Paralelamente, o mercado português tem tido muita procura por investidores internacionais para produto multifamily, principalmente devido à escassez de apartamentos para arrendamento de longa duração. Existe a oportunidade e o mercado está a responder positivamente com investimento. Conceitos como senior living e alojamento para estudantes estão a ganhar maior tracção, alinhados com mercados internacionais mais maduros", acrescenta Ricardo Garcia.