Geração Millennial vem alterar os novos espaços de trabalho

A integração da geração Millennial no mercado de trabalho introduziu uma mudança de mentalidade que dita que os salários já não são o principal factor para escolha de um emprego. Edifícios de escritórios “tradicionais” misturam-se agora com a paisagem de Lisboa com edifícios dedicados a novos conceitos, espaços de coworking, resultantes do restauro de infraestruturas abandonadas durante anos, agora abertos a novas intervenções e dando as boas-vindas a novos projectos que incluem novas formas de organização do trabalho.

Este é uma das conclusões do estudo da Savills “Migração de Empresas” – Mercado de Escritórios de Lisboa 2017/18. A consultora adianta ainda que nos últimos dois anos o mercado de escritórios de Lisboa assistiu a uma recuperação dos seus volumes de absorção através de vários factores que têm sido a base para um crescimento sustentável da procura, entre eles, a recuperação gradual e sólida da economia nacional, o aumento do nível de confiança na classe empresarial, a retoma dos processos de expansão empresarial e a exposição do mercado nacional a diversos sectores de actividade no contexto internacional.

Com diversos factores a sustentar o crescimento e a contribuir para a atractividade da cidade de Lisboa enquanto destino empresarial, em conjunto com a quase inexistência de promoção de novos projectos, o mercado de escritórios da capital está actualmente a experienciar um forte desequilíbrio entre a disponibilidade de espaços e a procura, sendo que esta tem vindo a ser cada vez mais activa e dinâmica não demonstrando, nos últimos dois anos, sinais de abrandamento.

O estudo indica que no ano de 2019 irá verificar-se a entrada de apenas 31.508 m2 de oferta nova, sendo que este número irá aumentar nos próximos dois a três anos e atingir os 143.400m2.

Seja por razões associadas à expansão provenientes do crescimento estrutural das empresas, ou à decisão de mudar de edifício ou ainda ao início de actividade, actualmente a procura de escritórios revela novos e importantes alicerces que têm a sua origem nas novas tendências de organização do trabalho e numa nova abordagem empresarial relativamente ao impacto da sua visibilidade e à importância da imagem corporativa.

Localização, acessos e optimização de custos permanecem como os factores chave na procura por novas infraestruturas, mas também existem outros factores que integram a equação de escolha e que têm ganho cada vez mais importância na escolha de infraestruturas.

A Savills verificou que 19% (43 operações) das empresas inquiridas abriram o seu primeiro escritório em Lisboa em 2018, com a zona 1 (Prime CBD) e a zona 6 (Corredor Oeste) a liderarem o ranking de zonas escolhidas pelas empresas em início de actividade.

56% das novas empresas que entraram na região de Lisboa em 2018 pertencem a sectores de actividade ligados a serviços financeiros e TMT’s & Utilities. O setor com menor expressão é o financeiro, representado por uma percentagem residual de 3% na categoria de Novas Empresas em 2018.

A zona 1 (Prime CBD) e a zona 2 (CBD), ambas com 14%, foram as zonas de origem de um total de 65 empresas inquiridas durante 2018. À semelhança de 2017, as zonas 1 (Prime CBD) e 6 (Corredor Oeste) permaneceram as principais áreas de transações, apesar de uma queda de 36,5% na zona 1 (Prime CBD) e um aumento de 3,2% na zona 6 (Corredor Oeste).

Relativamente a processos contratuais devido à expansão (geográfica ou estrutural), observou-se um total de 31 operações, com a expansão geográfica a ter um peso de 7%.

De acordo com o estudo, a Savills concluiu que os processos de expansão geográfica ou expansão de área dentro do mesmo edifício aumentaram cerca de 24% em comparação com 2017, devido à falta de oferta no mercado.

“Devido à crise financeira que atingiu Portugal entre 2010 e 2014, grande parte das empresas colocaram “em espera” as suas estratégias de expansão, adoptando uma postura bastante conservadora e prudente com efeitos que se reflectiram intensamente na performance do mercado de escritórios de Lisboa. O recente aumento de confiança da classe empresarial na recuperação económica nacional foi fundamental para estimular a procura no mercado de escritórios da capital”,refere Alexandra Portugal Gomes, Senior Analyst Research Department Savills Portugal.

A zona 3 e a zona 4 foram as zonas de origem de 14 empresas, representando apenas 6% das organizações que mudaram de escritório em 2018. Verificou-se que as zonas 1 e 6 estavam novamente a liderar o ranking. As empresas vindas destas áreas de mercado incorporaram os maiores volumes de absorção em 2018, seguidos das empresas que começaram atividade no mesmo ano.

O estudo revela também que a área de take-up do mercado de escritórios da capital passou de 166.819m2 em 2017 para 206.428m2 em 2018.

Das 229 transacções verificadas em 2018, a zona 6 foi a que registou o maior número de transacções (59 operações), seguida da zona 2 com 51 operações e da zona 1, com 47 operações. Estas três áreas de mercado contabilizaram 67% do número total de transacções em 2018. A zona 7 foi a zona de mercado com maior aumento de operações (+80%), reflectindo a captação de empresas que não encontram soluções imediatas para os seus requisitos em zonas mais centrais da cidade. 37% das operações registadas na zona 6 veem da mesma zona e, 7% vem da zona 7. Assim, a zona 6 apresenta um grau de retenção significativo comparando com outras áreas de mercado.

Em 2018, a zona 6 contemplou um total de transacção de 56.185 m2, seguida da zona 3 com 37.954 m2. 

Das empresas que tomaram a decisão de migrar para a mesma zona (Corredor Oeste), 27% estava a ocupar a mesma área, apontando como principal razão para a mudança, a melhoria de condições. Também 27% optaram por ocupar uma área maior devido ao crescimento estrutural da empresa e 45% tomou a decisão de ocupar uma menor área devido a reestruturação interna e melhoria das condições de trabalho.

Alexandra Portugal Gomes refere ainda: “Estamos a sofrer os efeitos da falta de oferta para uma procura que não dá sinais de recuo. Um aspecto muito interessante que este estudo nos permitiu observar é a mudança de paradigma relativamente ao conceito de escritório. A localização, infraestruturas e ‘imagem’ têm vindo a adquirir cada vez mais importância para a visibilidade corporativa que uma empresa quer transmitir para o exterior, que inevitavelmente também se torna numa mudança de paradigma para a nossa actividade".

A motivação para a procura de novas instalações, tem por base um conjunto de factores que abrangem diversos aspectos, como a necessidade de ocupar uma área de escritório maior devido ao crescimento estrutural da empresa; a necessidade de mudar de edifício, mantendo a área original e proceder a um upgrade; uma localização mais central; um edifício com melhores condições; um espaço de escritório com maior flexibilidade e com potencial para se adaptar às atuais exigências da empresa ou até mesmo a necessidade de redução de área resultado de uma reorganização e introdução de novas práticas de trabalho (por exemplo, hot desks).

Em 2018, e de acordo com as respostas das empresas participantes no estudo, os factores de procura com maior peso foram a necessidade de expansão geográfica, início de actividade na região de Lisboa e reestruturação interna, sendo este último o que mais aumentou desde 2017 (+175%). Foi também possível observar que os custos de optimização são o factor que apresenta menos expressão, tendo registado uma quebra de 42%.