Empresas preferem zona prime de Lisboa para instalarem as suas sedes

Quando as empresas pensam em estabelecer escritórios em Portugal ou em relocalizar as suas instalações, Lisboa surge no topo da lista. A conclusão é avançada pelo mais recente estudo "Where do Companies Want to Be?", da consultora imobiliária internacional Savills.

O estudo que que analisa a performance do mercado ocupacional de escritórios nos cinco últimos anos, avança ainda que os dados do Índice Europeu de Inovação colocam Lisboa no 12.º lugar na tabela das cidades mais inovadoras da União Europeia. A reforçar esse carácter inovador está a escolha da capital como palco da Web Summit até 2028, o maior encontro do mundo dedicado ao empreendedorismo e à tecnologia.

Também as políticas ambientais colocam Lisboa na linha da frente das escolhas das empresas, tendo em 2020 sido nomeada Capital Verde Europeia, por ter reduzido significativamente as emissões de CO2 e o consumo de água.

A Mobilidade é também um dos factores distintivos da cidade de Lisboa, que dispõe de uma robusta rede de transportes públicos, bem como de meios de transporte alternativos e partilhados que permitem responder a necessidades fulcrais dos colaboradores, como a facilidade e a rapidez de acesso ao local de trabalho, assumindo-se como uma das grandes forças da capital.

A recuperação progressiva da economia nacional adiciona um impulso revigorado ao mercado de escritórios de Lisboa, que em Janeiro de 2022 registou um volume de take-up de mais de 13.000 m2, um aumento bastante significativo face aos cerca de 2.000 m2 do mês correspondente de 2021.

A retoma económica permite antever a chegada de novas empresas estrangeiras a Portugal, e Lisboa deverá estar no topo da lista de preferências, com novos projetos a chegarem ao mercado.

Entre 2013 e 2019, o número de empresas não-financeiras na Área Metropolitana de Lisboa aumentou 25%. Este crescimento tem por base o investimento que tem sido feito na região nas áreas da inovação, comércio e investigação, entre outras, fazendo da capital uma das cidades europeias mais procuradas para instalação de empresas com um forte foco sobre tecnologia e I&D. Atualmente, estão sediadas em Lisboa cerca de 354 mil empresas e é aí que se concentra o maior número de trabalhadores de empresas estrangeiras do setor tecnológico. 

Lisboa: o centro dos Business Service Centres

As grandes multinacionais, principalmente do sector da tecnologia, também estão de olhos postos nessa cidade, principalmente no que toca à colocação de Business Service Centres, instalações que servem de plataformas para a expansão dos seus negócios.

Entre 2016 e 2020, cerca de 40 novas empresas do setor das Tecnologias da Informação instalaram-se em Lisboa, e grandes nomes do setor automóvel, como a Mercedes Benz.io, a Volkswagen Digital Solutions, a Critical Techworks (parceria entre BMW e Critical Software) e a tb.lx (Grupo Daimler) também escolheram a cidade para a colocação de Centros de Competências. Dados recentes da AICEP, I.P. indicam investimentos de empresas estrangeiras não-financeiras como BJSS, CI&T, Cloudflare, Lockwood, NFON, Schréder Hyperion e Springer Nature.

Além dos Business Service Centres, também os formatos de coworking têm conquistado tracção em Lisboa. Os mais de 100 espaços de coworking espalhados pela cidade alimentam o ecossistema fortemente empreendedor da capital, com a oferta de instalações orientadas para a promoção da criatividade, flexibilidade contratual e relações interpessoais.

Performance do mercado de Escritórios de Lisboa

Entre os anos 2017 e 2021, a zona Prime CBD (Zona 1) e a zona do Corredor Oeste (Zona 6) foram as que registaram os volumes de absorção mais elevados, tendo sido responsáveis pela ocupação de sensivelmente 405.000 m2.

Mais de metade (55%) do total de transacções no mercado de escritórios de Lisboa nos últimos cinco anos teve como motivação a relocalização de escritórios, com 42% relativos a espaços com áreas até 300 m2 e 31% relativos a áreas entre os 300 e os 800 m2.

Na Prime CBD (Zona 1), os setores de Serviços Financeiros, Consultores & Advogados e Serviços Empresas foram os mais ativos no período em estudo, exercendo um peso de 68% no volume total de absorção do mercado de escritórios de Lisboa.

O Corredor Oeste (Zona 6) tem constituído também uma opção muito procurada por ocupantes com necessidades de áreas maiores a preços competitivos. Nos últimos 5 anos, o setor das TMTs representou 35% do volume total de absorção, seguido dos setores de Produtos de Consumo (13%) e Farmacêuticas (12%).

Já o Parque das Nações tem vindo a assumir-se como um destino Tech, com novos projetos em pipeline que irão elevar as fasquias da qualidade, inovação e modernidade, permitindo às empresas aplicar novos modelos de trabalho e novas formas de vivência do espaço de escritório.

Em 2020, o mercado observou uma maior flexibilidade, na aceitação de rendas escalonadas, na duração de contratos, no aumento de períodos de carência ou numa maior abertura para contribuir em fit-outs. Mas a partir de 2021 este cenário deixou de se verificar.

Existirá uma tendência natural para as empresas com menor encaixe financeiro deslocarem-se para zonas mais periféricas, com rendas mais baixas e edifícios de menor qualidade. Os ocupantes internacionais procuram localizações mais centrais e, devido ao seu tamanho e importância, têm um maior poder de negociação, refletido mais nos incentivos concedidos pelos proprietários e menos nos valores de renda acordados.

De onde vêm e para onde vão as empresas?

Para a análise dos movimentos migratórios entre zonas de mercado, foram consideradas 105 operações, para as quais foram apuradas localizações de origem. Entre o ano 2020 e o 3.º trimestre de 2021, 28% das empresas que fecharam negócios para novos espaços de escritórios provieram das zonas Prime CBD (28%), CBD (20%) e Parque das Nações (15%). A Zona Prime CBD ganha o primeiro lugar em termos de lealdade, com 62% das empresas que fecharam operações no período em análise a provirem dessa mesma zona.  Em 2.º lugar, surge a Zona do Parque das Nações (39%) e em 3.º lugar a zona do Corredor Oeste (Zona 6).

A relocalização de negócios representou 66% do volume total de absorção de espaços de escritórios em 2021, com as zonas do Parque das Nações (27%), Corredor Oeste (19%) e Prime CBD (18%) a serem os principais destinos.

Já as empresas que expandiram a sua actividade contribuíram para 21% do volume de absorção total, com as zonas do Corredor Oeste (53%) e Zona CBD (16%) a destacarem-se.

Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, afirma que 'há vários anos que o Estudo de Migração de Empresas se tornou uma marca Savills e é sempre muito interessante poder analisar quais são as zonas preferenciais dos ocupantes e os fatores que pesam mais no processo de tomada de decisão. Lisboa é uma cidade completa, cada vez mais internacional, sustentada por um incrível conjunto de fatores atrativos, que permitem que todas as zonas de mercado acabem por ser escolhas exequíveis consoante o perfil do ocupante'.