2022 será o ano da retoma a níveis pré-pandemia para o mercado imobiliário nacional

O mercado imobiliário em Portugal captou um volume de investimento total de 2 mil milhões de euros em 2021, o que representa um decréscimo de 28% e 34% face a 2020 e 2019, respectivamente.

Segundo a análise da consultora imobiliária internacional Savills, com os últimos seis meses de 2021 a fecharem em nota muito positiva e tendo em consideração a expectativa de fecho de transacções de montantes expressivos a ocorrer já na 1.ª metade de 2022, a análise da consultora indica que o mercado deverá recuperar totalmente, para níveis pré-pandemia, em 2022.

No ano passado, o segmento de escritórios reuniu a maior quota de mercado, exercendo um peso de 39% no volume total de investimento imobiliário. Seguiram-se os segmentos alternativos, com um volume de investimento total superior a 600 milhões de euros, resultado de transações de portfolios nos segmentos de PRS e Healthcare. A tendência de envelhecimento populacional e a emergência de novos modelos de habitação, advindos de novos perfis de ocupantes com diferentes necessidades, estão a impulsionar o interesse dos investidores nesse segmento.

O sector de Hospitality arrecadou um investimento total de 296 milhões de euros (14,8%), Retalho captou 209 milhões de euros (10,5%) e Indústria e Logística atraiu 41 milhões de euros (2,3%).

O investimento estrangeiro manteve a sua posição de dominância no mercado imobiliário nacional em 2021, com uma representatividade de 74%. França, EUA e Espanha contribuíram para mais de metade de todo o investimento imobiliário em Portugal em 2021.

No ano passado, as prime yields de escritórios mantiveram-se estáveis nos 4%, mas começam agora a mostrar sinais de compressão, reflexo de interesse sólido por parte dos investidores sobre uma oferta reduzida.

No que toca aos centros comerciais, as yields registaram um ajuste de 5,25% para 5,50%. À medida que a recuperação da pandemia acelera, que as medidas de restrição são progressivamente levantadas e que os centros comerciais recuperam a actividade perdida ou suspensa, o risco de investimento deverá começar a desvanecer. Por seu turno, o sector de Indústria e Logística observou uma compressão de yields em 2021, motivada por um volume recorde de take-up no mercado ocupacional, impulsionado pelo crescimento do e-commerce e por uma oferta de qualidade que permanece ainda escassa nos principais eixos-logísticos.

O ano de 2022 deverá marcar o regresso do mercado imobiliário nacional aos níveis pré-pandemia, antevendo-se uma recuperação total das perdas sofridas durante os dois primeiros anos da pandemia de COVID-19.

As estratégias de diversificação de carteiras de investimento deverão continuar a prevalecer, focadas agora em classes de ativos operacionais.

Residencial e Logística continuarão a atrair uma porção significativa do interesse dos investidores em 2022, sustentado por fundamentais de mercado muito resilientes e em crescimento, com um nível de procura que excede claramente a oferta disponível.

Durante o período pandémico, as unidades de distribuição alimentar ganharam relevo, passando a ser percecionadas como ativos altamente resistentes e seguros, tendência que deverá prevalecer em 2022. Em 2021, foram realizadas 5 operações num total de 77,5 milhões de euros, uma subida de 68% comparativamente ao ano 2020.

Estima-se, também, que o sector de Hospitality comece a recuperar em 2022, e é possível prever que o interesse dos investidores nessa área estabilize em 2023, suportado por fortes fundamentais de mercado e pelo interesse de investidores core com estratégias de investimento a longo-prazo. As expectativas de transacções de distressed assets continuam a desvanecer à medida que os KPIs de mercado recuperam o seu desempenho.

No mercado ocupacional de escritórios, o retorno da maioria das empresas aos seus espaços de trabalho será feito agora tendo em conta fatores como a flexibilidade e bem-estar dos colaboradores. Se trabalhar a partir de casa era o modelo dominante em 2020 e parte de 2021, à medida que começamos a perceber que a fórmula de crescimento reside na flexibilidade dos espaços e dos colaboradores, os proprietários terão também de acompanhar esta mudança. O grande desafio para as empresas será manter os colaboradores motivados para regressar ao escritório. Trabalhar a partir de casa introduziu uma nova dinâmica no mercado e sublinhou a necessidade de investir em espaços que tragam algo novo e atraiam os colaboradores de volta aos seus espaços de trabalho.

Em 2022, continuaremos a observar o crescimento do setor da saúde e farmacêutico, dado o contexto de pandemia global e uma forte tendência para o envelhecimento demográfico. O setor das TMTs continuará, igualmente, a ser um dos pilares mais fortes do mercado de escritórios de Lisboa e do Porto.

Localização, sustentabilidade e flexibilidade são os grandes fatores a ter em conta em 2022.  Embora o primeiro tenha sido sempre o pilar essencial do sector imobiliário, a certificação construtiva dos edifícios é agora exigida pelas grandes multinacionais e empresas parceiras. Actualmente, os inquilinos dão prioridade a edifícios certificados, ou que, com algum investimento, sejam elegíveis para obter essas mesmas certificações. Em 2021, houve uma maior procura por edifícios certificados, mesmo que isso tenha implicado um maior esforço financeiro.

Mercado de escritórios em Lisboa e Porto em aceleração

Em 2021, o mercado de escritórios de Lisboa registou um volume de take-up 15% superior a 2020, mas que ainda se manteve abaixo dos valores pré-pandemia, encerrando o ano com volume de absorção total aproximado de 162 mil m2.

A Zona do Corredor Oeste (Zona 6), Outras Zonas (Zona 7) e Parque das Nações (Zona 5) foram as zonas com melhor performance em 2021, contabilizando 70% do volume total de absorção.

A taxa de disponibilidade de escritórios em Lisboa fechou o ano nos 8,48%, valor que compara com os 6,77% observados no final do ano 2020. Ainda assim, a taxa de disponibilidade mantém-se residual, quando se considera que grande percentagem de edifícios actualmente em stock são de qualidade reduzida e com necessidade de intervenções significativas, não constituindo oferta ativa no mercado.

O sector das TMTs continua a liderar a tabela de ocupantes, com um peso de 28% no volume total de absorção em 2021. No top de transações deste setor, podemos destacar a operação de pré-arrendamento da Critical TechWorks de 9.936 m2 no projecto K Tower, no Parque das Nações, e a transformação de um armazém, localizado na Zona 7, num espaço único de escritórios com 7 mil m2, numa aposta de investimento para ocupação própria por parte da empresa tecnológica BI4ALL.

Actualmente, contam-se cerca de 210 mil m2 de espaços de escritórios em pipeline na cidade de Lisboa para o horizonte temporal 2022-2024, com destaque para a conclusão em 2022 dos projetos EXEO Lumnia (27.600 m2), no Parque das Nações, e World Trade Center (25 mil m2), no Corredor Oeste.

A renda prime manteve-se estável nos 25 euros/m2/mês. Com uma procura que não demonstra sinais de desaceleração, e à medida que novos projetos vão sendo concluídos, cresce a pressão para uma subida generalizada das rendas, com maior visibilidade em zonas fora do centro CBD, onde se espera um aumento da oferta de qualidade.

Quanto ao Porto, o segmento de escritórios também sentiu as influências da pandemia, mas, ainda assim, foi capaz de recuperar níveis de take-up comparáveis aos de 2020, registando um aumento de 5,1% em 2021. Nesse ano, os setores de Pharmaceuticals & Health, Business Services e Other Services registaram os maiores níveis de take-up.

Na "cidade invicta", a procura foi maioritariamente impulsionada pela necessidade de expansão de espaços de escritórios, num mercado que atrai cada vez mais ocupantes internacionais e já não é considerado como mera alternativa a Lisboa, mas um mercado de grande relevância de direito próprio.

Regista-se um aumento do número de projetos em pipeline (aprox. 106 mil m2), constituídos por edifícios de qualidade, e a implementação de soluções tecnológicas tem sido central na projeção internacional do mercado ocupacional do Porto.

No que respeita às rendas, é expectável um aumento das rendas prime em 2022, com a entrada de novos projetos de qualidade acima da média no mercado de escritórios do Porto. As áreas CBD Boavista e CBD Downtown têm registado os valores mais altos de rendas prime nos últimos três anos, com 18 euros/m2/mês e 17 euros/m2/mês respetivamente, valores que têm permanecido estáveis.

Os grandes projectos de escritórios a concluir serão poucos para a procura existente, mas as remodelações de edifícios industriais e comerciais poderão proporcionar as condições certas para o crescimento do mercado de escritórios do Porto.

Retalho recupera com controlo da pandemia

Os últimos dois anos trouxeram grandes desafios ao segmento do Retalho, com alterações profundas nos padrões de consumo, exigindo a definição de novas estratégias de vendas e marketing.

Na cidade de Lisboa, abriram, em 2021, 148 novas lojas de comércio de rua, com o setor da restauração a exercer um peso de 56% no número de novas aberturas e o setor da moda 18%. 37% das novas aberturas tiveram lugar na Zona Downtown e Avenidas Novas.

Em contraste com o que se registou no ano passado, em 2022 todos os sectores do retalho encontram-se em plena atividade, anunciando uma nova fase de recuperação deste segmento. O sector da restauração deverá iniciar uma recuperação mais visível e sustentada este ano, com o levantamento das medidas de contingência. Os serviços de takeaway e de entrega de comida deverão continuar a ser amplamente utilizados, apoiados no uso cada vez maior de tecnologia e aplicação de estratégias digitais que potenciam o comércio online. 

Ao longo dos próximos dois anos, espera-se o surgimento de novos projetos, nomeadamente Retail Parks, depois de anos de estagnação no setor de promoção de novos projetos retalhistas.

Indústria e Logística: forte procura, mas ainda pouca oferta

Em 2021, o sector de Indústria e Logística registou subidas históricas no volume de absorção, de 83% e 102%, face a 2020 e 2019, respectivamente. Assim, foi no ano passado que se registou o melhor desempenho deste segmento, ultrapassando a marca dos 500 mil m2 de take-up. O eixo Alverca-Azambuja foi a força impulsionadora deste crescimento, representando 47% do mercado de I&L.

O mercado logístico da Área Metropolitana de Lisboa encerra o ano com um stock logístico estimado em 2,5 milhões de m2 e uma taxa de disponibilidade na ordem dos 5%.

Os fundamentais de mercado de I&L deverão manter-se fortes em 2022, à medida que os operadores derem continuidade aos seus planos de expansão, em busca de maiores espaços de armazenamento, em muito devido ao crescimento do fenómeno do e-commerce.

As maiores ocupações previstas para 2022 estarão já em fase de pre-let e existe um grande volume em pipeline que não deverá estar concluído antes de 2023. Desta forma, a escassez de oferta disponível deverá alimentar a tendência de adaptação dos espaços já existentes.

Mercado Residencial: um exemplo de resiliência

No total de mais de 200 mil casas vendidas e de um volume de transacção total estimado de 33 mil milhões de euros, em 2021 o mercado residencial volta a bater recordes.

No concelho de Lisboa, o preço médio fechado/m2 situou-se nos 3.973 euros, revelando crescimentos de 4% e 6% comparativamente aos anos 2020 e 2019.

Os efeitos da pandemia levaram à emergência de novos hábitos de compra, novas necessidades de habitação e de novos estilos de vida que se afastam de uma visão mais tradicionalista do mercado residencial.

As gerações mais novas (millennials e posteriores) alinham-se com valores diferentes daqueles que orientaram as gerações anteriores. Esta reconfiguração terá reflexos ao nível da procura no segmento residencial e dará azo ao surgimento de novos modelos habitacionais, designadamente à descentralização e ao aumento da radicação em regiões periféricas, onde os preços se adequam melhor às expectativas dos novos compradores e arrendatários.

O mercado do arrendamento também deverá ser fortalecido, com o aumento de família monoparentais (com apenas uma fonte de rendimentos), com o aumento dos preços de compra e com as incertezas que ainda persistem face ao futuro. Esta reorientação da procura deverá ser acompanhada pelo aumento do interesse dos investidores em PRS.

Turismo e Hospitality: consolidação de Portugal enquanto destino de eleição

Em 2021, verificou-se uma ligeira recuperação do setor do Turismo, que, no entanto, ainda não conseguiu regressar aos níveis pré-pandemia. Entre janeiro e novembro, o número de hóspedes aumentou 40% e o número de dormidas subiu 45%, face ao mesmo período de 2020. Os proveitos globais assistiram a um aumento de 56% e a RevPAR registou um aumento de 41,8% comparativamente a 2020.

Os hóspedes de origem estrangeira chegaram aos 5,9 milhões em 2021, correspondendo a 18,6 milhões de dormidas, um aumento de 52% e 53%, respetivamente, face a 2020.

Em 2021, foram inauguradas 65 unidades hoteleiras, que vieram adicionar mais de quatro mil quartos à oferta hoteleira atual. Para 2022, estão em pipeline 84 unidades hoteleiras e mais de sete mil quartos.

Alexandra Gomes, Head of Research da Savills Portugal afirma que "na 2.ª metade de 2021 já foi notória uma aceleração de actividade, quer no mercado de investimento, quer no mercado ocupacional, para níveis pré-pandemia. Esta aceleração deverá ser particularmente sentida nos primeiros seis meses de 2022, com um forte arranque do ano impulsionado pela vontade de investidores e tenants em concluírem operações que se prolongaram devido aos constrangimentos do período pandémico. Será, sem dúvida, um ano entusiasmante e extremamente dinâmico, com o mercado a revelar novas tendências que vêm adicionar novos segmentos e modelos operacionais a um mercado que se manteve firme, resiliente e muito atrativo".