2018: um ano excepcional no imobiliário

A mais recente edição do Marketbeat Portugal, estudo publicado semestralmente pela Cushman & Wakefield há já mais de uma década, divulga de forma sintética o que de mais relevante aconteceu a nível do sector imobiliário comercial. O ano que passou bateu recordes em todos os itens: “na absorção de escritórios, no volume de transacções de investimento, na dimensão de negócios, nas taxas de rentabilidade...”.

O relatório analisa em detalhe a actividade dos diferentes sectores do imobiliário - escritórios, retalho, industrial, residencial e hoteleiro, bem como a actividade de investimento imobiliário em Portugal.

Escritórios

Em 2018, o volume total de absorção no mercado de escritórios ascendeu a 286.500 metros quadrados (206.500 na Grande Lisboa — o 2º valor mais alto desde que há registo — e os 80.000 registados no Grande Porto, um recorde desde sempre); a área inaugurada ao longo do ano foi de 54 mil m2 (dos quais 38 mil na Grande Lisboa e 16 mil no Porto); As rendas primes nas duas grandes regiões foram de 21€/m2/mês na capital e de 18€/m2/mês no Porto: a oferta futura em pipeline nas duas regiões é de 250 mil m2 na Grande Lisboa e de 150 mil m2 na região do Porto.

Retalho

No retalho, os centros comerciais registaram subidas em termos de volumes de vendas (+4,8% do que no ano anterior) e visitantes, mas o destaque vai para o comércio de rua, responsável por 65% do número de negócios registados no ano. As rendas prime praticadas nas duas grandes regiões urbanas — Lisboa e Porto — foram, respectivamente, de 130 e 75 euros por m2/mês.

A oferta prevista de espaços de retalho em pipeline é de 65.500 m2

Indústrial

Apesar de tradicionalmente «apagado» em relação aos restantes sectores do imobiliário, o industrial registou em 2018 alguma ‘mexida’, explicável, segundo Marta Esteves Costa, Associate e Directora de Research da Cushman & Wakefield, pelo impulso registado no “e-commerce”.

Num sector que no total das duas grandes regiões detém uma oferta de 24,8 milhões de m2 (11,8 na Grande Lisboa e 13 milhões no Grande Porto) foram contratualizados ao longo de 2018 cerca de 137.000 m2, tendo em Lisboa as áreas entre 10.000 e 50.000 m² representado 44% dos novos contratos, enquanto no Grande Porto 45% da área absorvida foi para espaços entre os 1.000 e os 5.000 m2. As rendas prime registadas em ambas as regiões quedaram-se pelos €3,75 / m²/ mês.

Hotelaria

É seguramente uma das estrelas mais brilhantes da constelação imobiliária, não obstante em 2018 a procura dar sinais de estabilidade após anos sucessivos de crescimento significativo (+1,7 do que no ano de 2017). Foram 21 milhões de turistas; 57,5 milhões de dormidas em estabelecimentos hoteleiros; 95 novos hotéis inaugurados em 2017 e 2018, que corresponderam a 6.000 novos quartos.

Não obstante a tendência de estabilidade que caracteriza o mercado, o que tem a ver também com o crescimento do fluxo turístico em países-destino nossos concorrentes, casos, por exemplo da Turquia, anunciam-se, ainda assim, 180 novos projectos em pipeline, 85 dos quais nas regiões da Grande Lisboa e Grande Porto.

Residencial

Incontestavelmente é o sector que mais tem valorizado desde o início da recuperação que se registou depois dos anos de crise da Troika. Em 2018, a atractividade que este sector revelou ainda foi digna de nota, em particular em Lisboa, mas a valorização crescente dos activos tendem a atenuar significativamente.

Os preços registados nas duas grandes regiões urbanas são, no entanto, ainda muito díspares, não obstante a forte valorização registada no Porto nos últimos anos. Em Lisboa, o preço médio de oferta situou-se nos €4.500 /m2 (+16% que em 2017), enquanto no Porto foi de apenas €3.320 /m2 (+23%). Em termos de preço médio de oferta, em Lisboa o valor foi de €2.700 /m2 (+32%) e no Porto esse item quedou-se pelos €1.730 /m2 (+25%).

Reabilitação Urbana

Depois de décadas de estagnação, o sector tem crescido desde 2015 a ritmos de +40% ao ano, com o ramo Residencial a evidenciar franca ascendência sobre os restantes. No entanto, Escritórios e Hotelaria foram, em 2018 responsáveis por 19 e 17% da área em licenciamento, refere o relatório da Cushman & Wakefield.

Em Lisboa, a área licenciada desde 2015 atingiu os 1,2 milhões m2, enquanto no Porto foi de 960 mil m2. Na capital, o principal sector alvo de reabilitação foi o Residencial, com 77% da área licenciada e 41% da área em licenciamento. No Porto, esses valores foram de 55 e 49%, respectivamente.

Em Lisboa o segundo sector maior alvo de reabilitação foi o dos Escritórios, com 19% da área em licenciamento. No Porto, o segundo sector foi o do Retalho, com 14% da área em licenciamento.

Investimento

O sector imobiliário atingiu em 2018 um novo recorde, tendo sido transaccionados 3.000 milhões de euros em imobiliário comercial, mas o preocupante é que apenas 8% deste valor corresponde a investimento nacional; os grandes investidores vieram de França, Reino Unido e Espanha. O Retalho absorveu 49% do valor das transacções de investimento, explicado pela mudança de mãos de grandes portefólios de activos. Logo a seguir vieram os Escritórios com 36%, a Hotelaria (7%) e o Industrial (6%).