64% dos edifícios de escritórios da Grande Lisboa em risco de se tornarem obsoletos em 2030

O risco de o parque de escritórios se tornar obsoleto devido a um conjunto de fatores, entre os quais a legislação climática, está a aumentar, com ativos em várias grandes cidades da Europa Ocidental a enfrentarem desafios significativos nos próximos cinco anos, de acordo com um novo estudo da Cushman & Wakefield.

O relatório RETHINKING European Offices 2030 analisa a idade do stock de escritórios em 16 das principais cidades europeias e as oportunidades para os proprietários reposicionarem ou reconverterem os seus espaços. Até 2030, a consultora estima que mais de 170 milhões de m² do parque edificado de escritórios, de construção anterior a 2004 e sem intervenção significativa desde então, esteja em risco de obsolescência em 16 cidades europeias.

Das 16 cidades analisadas, há uma distinção entre a Europa Oriental, com stock mais recente e a Europa Ocidental, com um risco de obsolescência mais elevado. Ainda assim, nas 7 principais cidades (Milão, Barcelona, Estocolmo, Paris, Madrid, Amsterdão e Londres)  o risco do stock se tornar obsoleto é de cerca de 80%, ao passo que em Munique (60%), Dublin (64%), Lisboa (64%) e Berlim (65%) o stock apresenta riscos relativamente mais baixos, refletindo uma proporção relativamente mais elevada de parque desenvolvido nas últimas duas décadas.

Na Europa de Leste (Budapeste, Praga e Varsóvia) a quota do stock de escritórios em risco é mais baixa, com uma média de apenas 43%, o que significa que grande parte do património edificado nesta região foi construído nas últimas duas décadas, em contraste com os mercados ocidentais, onde menos de um quinto do stock foi desenvolvido durante este período.

Na Grande Lisboa, a estimativa é que, até 2030, 2,86 milhões de m² do parque de escritórios esteja em risco de se tornarem obsoletos. O CBD (zona 2) e as Novas Zonas de Escritórios (zona 3) estão sob maior pressão, seguidos pelo Prime CBD (zona 1). Além disso, o aumento da procura de edifícios de escritórios de maior qualidade continua a impulsionar a atividade de desenvolvimento. A oferta futura em construção é atualmente de 234.400 m², estando prevista a conclusão de mais 195.000 m² até 2028. Em termos globais, isto significa que, nos próximos quatro anos, haverá 429.000 m² de novos espaços de escritórios a entrar no mercado.

Escritórios antigos com dificuldades em competir

“O afluxo de novos projectos representa um risco acrescido para os edifícios de escritórios mais antigos, que podem ter dificuldades em competir. A forte procura pelos melhores espaços e as rendas prime que estes espaços podem alcançar são fatores-chave que contribuem para esta tendência”, comenta Pedro Salema Garção, Head of Offices da Cushman & Wakefield em Portugal. “As rendas prime atingiram os níveis mais elevados dos últimos 30 anos, enquanto a taxa de desocupação tem vindo a aumentar gradualmente, situando-se atualmente em 7,2%. À medida que mais contratos de arrendamento forem sendo renovados e as empresas reavaliarem as suas necessidades, continuaremos a assistir a mudanças ao longo desta década e para além dela, muitas das quais já se fazem sentir atualmente”, acrescenta.

Isabel Simões Correia, RETHINKING Portugal Lead, Head of Business Development, acrescenta: “O reposicionamento é provavelmente a melhor solução para as localizações no centro da cidade. No que toca a reconversão, a hotelaria e a habitação tendem a ser os usos alternativos predominantes nestas zonas. À medida que passamos de localizações centrais para periféricas aumenta o leque de usos alternativos, incluindo em áreas como cuidados de saúde, instalações médicas, espaços para laboratórios ou centros de dados, dependendo da dinâmica local. Os valores de renda mais baixos dos escritórios face a estas opções e as taxas de desocupação mais elevadas podem fazer com que a reconversão dos ativos nestas localizações seja a estratégia vencedora”.

O relatório destaca ainda que a Europa está relativamente bem posicionada na gestão eficaz dos riscos através da alteração da procura ocupacional, com a taxa de disponibilidade nas cidades monitorizadas a aumentar em menor grau do que noutras cidades e regiões em todo o mundo.