Mercado hoteleiro de Lisboa e Porto continua a crescer e a atrair interesse internacional

No mais recente relatório da Colliers International, verifica-se que o mercado hoteleiro de Lisboa e Porto continua a crescer e a atrair interesse internacional. Também no Algarve, há potencial de crescimento.

Segundo o relatório, na capital portuguesa e na Invicta, o aumento dos preços mitigou a ligeira correcção na ocupação prevista para este ano, suportando uma subida no RevPAR das duas cidades.

O estudo indica que este ajuste na ocupação preocupa os operadores, apesar dos investidores internacionais continuarem ativos no mercado hoteleiro de ambas as cidades. Na realidade, os operadores têm poucas reclamações sobre o desempenho presente dos hotéis, colocando o risco apercebido no crescimento do pipeline. A questão mais premente passa por perceber se as duas cidades têm demasiados quartos e se ambas conseguirão absorver a oferta prevista. A Colliers investigou, profundamente, o problema e concluiu que Lisboa e Porto conservam potencial para acomodar mais quartos de hotel. Obviamente, a capacidade de absorção de quartos das duas cidades não é infinita, pelo que alguma forma de selecção será, eventualmente, adoptada pelos turistas, especialmente, com a introdução de abordagens mais profissionais pelos operadores internacionais e com diferenças mais tangíveis entre os produtos em oferta. Por agora, comparações internacionais e crescimento da procura favorecem o crescimento da oferta, ainda para mais, com a abertura de novas rotas aéreas de e para, ambas as cidades", lê-se no relatório.

A Colliers estudou as diversas ramificações do problema e concluiu que Lisboa e Porto conservam potencial para acomodar mais quartos de hotel. "A nossa conclusão não aponta para uma capacidade infinita de absorção de quartos de hotel. Porém, a análise do comportamento da procura e da oferta, as comparações internacionais e outros indicadores a montante e a jusante do mercado, permitem concluir que ambas as cidades mantêm margem de crescimento" refere Gustavo Castro, Director de Research da Colliers, em Portugal. "Naturalmente, o inerente acréscimo de concorrência e a internacionalização do mercado nas duas cidades, induzirá um processo de selecção mais rigoroso dos turistas e a criação de um produto turístico de maior qualidade e mais diferenciado" acrescenta Gustavo Castro.

O estudo indica que o mercado hoteleiro de Lisboa e Porto continua a evidenciar um bom desempenho, com o RevPAR e as chegadas internacionais a crescerem e a mitigarem a ligeira correcção na ocupação prevista para este ano.

Oferta continua a aumentar

O stock de quartos, em Lisboa, continua a aumentar: este ano, já abriram cerca de 800 quartos, com mais 250, em pipeline, até ao final do ano, o que representa um crescimento de 5%. Ao contrário do ano passado, em que os quartos de 2 e 3 estrelas predominaram, em 2019, os quartos em unidades de 4 e 5 estrelas, representaram 90% da oferta nova, o que correspondeu a um aumento do peso das unidades de 5 estrelas, por troca com os de 2 e 3 estrelas.

O mercado hoteleiro de Lisboa está cada vez mais profissional, com os grupos não hoteleiros a representarem apenas 15% da oferta; pelo contrário, os Grupos Hoteleiros Internacionais representam já mais de 35% da oferta total de quartos. Os hotéis abertos em 2019 não apostaram em salas de reunião, ginásios, spa ou na restauração, com todas elas a reduzirem o seu peso.

No pipeline de Lisboa, há quase 4.500 novos quartos, previstos até 2022. Os hotéis com 4 e 5 estrelas representam mais de 80% do total de quartos em pipeline, contudo há mais de 700 novos quartos em unidades de 3 estrelas, para abrir até final de 2020. O número médio de quartos por hotel, no pipeline, é de 105 quartos.

Pelo quinto ano consecutivo, a oferta de quartos, no Porto, crescerá mais de 5%. Este ano, o crescimento já supera os 6% e ainda há perto de 1.000 quartos com abertura prevista até ao final do ano. Depois de liderarem, em 2018, os hotéis de 5 estrelas foram ultrapassados pelos de 4 estrelas, que representaram mais de 70% dos novos quartos, em 2019. Nos últimos dois anos, foram introduzidos 700 novos quartos, em unidades de 4 e 5 estrelas.

Ocupação abranda

Em Lisboa e Porto, a ocupação é quase idêntica. Depois de um crescimento acentuado entre 2013 e 2017, em 2018, a ocupação abrandou e a Colliers espera mesmo uma redução marginal, em 2019.

Em Lisboa, a estadia média é superior à estadia média no Porto, que continua próxima das 2 noites por estadia.

Ao contrário da ocupação, os PMQ continuarão a aumentar, mantendo o RevPAR na longa trajectória ascendente. Em ambas as cidades, o PMQ aumentará pelo sétimo ano consecutivo, quase duplicando no Porto e crescendo 60%, em Lisboa. O crescimento do RevPAR, no Porto, é ainda mais incrível: 128% no mesmo período.

Investimento em hotéis domina mercado imobiliário

No primeiro semestre, o investimento em hotéis Portugueses ascendeu a 500 milhões de euros, liderando o investimento em imobiliário Português.

Na Europa, o investimento em hotéis atingiu os 9 mil milhões de euros, o que representou 8% do total, bem abaixo do investimento em hotéis Portugueses, que foi superior a 30% do total. O investimento em hotéis Europeus aumentou 3%, com o Reino Unido a concentrar 40% do total investido.

Em Portugal, o investimento em hotelaria no primeiro semestre já atingiu 84% do investimento de 2018, pelo que é fácil antecipar que o investimento em hotelaria suplantará, uma vez mais, o máximo anterior.

Os hotéis em Lisboa continuam a ser os mais procurados, representando mais de 80% das transacções no primeiro semestre e quase 60% do investimento em hotéis, nos últimos cinco anos. O Porto tornou-se a maior alternativa a Lisboa, no investimento em hotéis. Esta é uma tendência dos últimos dois anos e que continuará em 2019.

Nos últimos dois anos, quase não se verificaram transacções de unidades localizadas no Algarve. O primeiro semestre trouxe de volta a transacção de portefólios. Nos últimos cinco anos, a transacção de hotéis em portefólio representa mais de 45% do total de transacções de hotéis, situando-se muito próximo da média verificada na Europa.

No relatório deste ano, a Colliers dedicou alguma atenção ao Algarve, que sem experimentar um cenário de crescimento tão acentuado, mantém os preços a crescer, sem prejudicar a ocupação. E, também, no Algarve, há potencial de crescimento, sobretudo, com oportunidades por explorar (melhor), como o turismo de eventos desportivos ou o crescente turismo de saúde e bem-estar.