Residências de estudantes: Um dos nichos mais promissores do imobiliário comercial

Existem apenas 35.800 camas para 448.200 estudantes em todo o país, o que significa  que um mercado de Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) em Portugal é atractivo para quem quer investir neste segmento.

De acordo com o estudo Portugal Student Housing Factsheet 2025 da Worx Real Estate Consultants, Portugal tem vindo a afirmar-se como um dos segmentos mais dinâmicos do imobiliário comercial, combinando um crescimento sustentável da procura, escassez estrutural de oferta e rendimentos resilientes face a outros setores alternativos. Os fundamentais são robustos: 

- 36% da população estudantil universitária deslocada da sua residência, 

- a procura internacional a crescer a uma taxa anual de 14% nos últimos 5 anos, 

- a oferta a totalizar apenas 35.800 camas para 448.200 estudantes em todo o país, 

- apenas 12.100 camas em residências de estudantes privadas e de elevada qualidade, 

- uma cobertura média de 8%, que após ajustada à procura dos deslocados atinge apenas 22%. 

Num contexto europeu marcado por incerteza política e menor crescimento económico, evidencia-se também uma tendência de redirecionar o capital de activos tradicionais para segmentos de nicho menos expostos ao ciclo económico – como o alojamento estudantil. É aqui que Portugal representa uma oportunidade única e de relevo no mercado das residências de estudantes, refere a consultora. Desde 2019, foram investidos 805 milhões de euros em residências de estudantes em Portugal, com operações de grande escala protagonizadas por players internacionais.

Segundo o estudo a consolidação deste mercado fundamenta-se por: 

- procura crescente, especialmente de estudantes internacionais; 

- estabilidade e resiliência dos ativos mesmo em períodos de incerteza económica; 

- crescente liquidez e apetite de investidores institucionais; 

- potencial de diversificação para activos alternativos com retornos ajustados ao risco muito competitivos. 

“O mercado das residências de estudantes em Portugal apresenta um forte potencial de crescimento, tornando-se um dos nichos mais promissores do imobiliário comercial. Este cenário cria oportunidades relevantes para promotores, operadores e investidores, seja através do desenvolvimento de novos projetos ou da aquisição e gestão de ativos existentes, seja nas grandes cidades (Lisboa e Porto) como nas cidades com menor dimensão (Braga, Coimbra, Évora, entre outras)”, salienta João Tinoco, Investment Director da Worx.

De acordo com o Portugal Student Housing Factsheet 2025 da consultora, a oferta de alojamento estudantil em cidades como Lisboa e Porto cobre em média 26% e 45% da procura ajustada, evidenciando ainda uma clara discrepância entre a procura crescente e a capacidade da oferta instalada. Outras cidades, como o caso de Évora, Braga ou Coimbra, apresentam excelentes oportunidades de expansão deste mercado, com baixas taxas de cobertura ajustadas e um potencial de preços ainda elevados a praticar.

Além disso, a diferença de preço entre residências de qualidade premium (com ginásio, cinema, piscina, biblioteca, entre outros) e ativos convencionais nas cidades analisadas atinge 120%, reflectindo o apetite dos estudantes por soluções diferenciadas e o potencial de valorização de projetos com oferta de qualidade superior.