Portugal e o Imobiliário: GRI Institute revela tendências e desafios para 2025/26

O mais recente relatório do GRI Institute, Portugal Real Estate Outlook 2025/26, traça um retrato lúcido de um mercado imobiliário que continua a atrair capital internacional, mas que enfrenta ventos contrários cada vez mais fortes.

Apesar da resiliência e do interesse sustentado de investidores institucionais e estrangeiros, o sector imobiliário português atravessa uma fase de reajuste estrutural — marcada pelo aumento dos custos de construção, o endurecimento das condições de financiamento, entraves burocráticos persistentes e uma crise de habitação que pressiona políticas e estratégias.

Investimento e Tendências

Lisboa e Porto continuam a ser os principais polos de investimento, com os sectores residencial e turístico a liderarem a procura. No entanto, as cidades secundárias, como Braga e Faro, começam a ganhar protagonismo com projectos de regeneração urbana e empreendimentos de uso misto.

O estudo destaca que o capital mantém um fluxo estável, mas com maior selectividade. A diversificação geográfica e o foco em activos de valor acrescentado surgem como apostas dominantes para 2025.

Financiamento e Sustentabilidade

As novas regras de Basileia IV (que impõe novas exigências de capital e de gestão de risco aos bancos, com o objetivo de garantir que têm fundos próprios suficientes para suportar perdas e evitar crises financeiras como a de 2008) estão a restringir o crédito bancário tradicional, levando os promotores a procurar fontes alternativas de financiamento, nomeadamente fundos de private debt e investidores institucionais.

O relatório sublinha ainda que os critérios ESG (ambientais, sociais e de governação) assumem um peso crescente nas decisões de financiamento, sobretudo entre investidores internacionais que privilegiam projectos sustentáveis e eficientes.

Habitação: o sector em maior tensão

Com um défice estimado em 30 mil habitações só em Lisboa, o sector residencial é o epicentro da crise. A procura continua a superar largamente a oferta, impulsionada pela imigração e pela falta de novas construções acessíveis.

Entre as soluções em análise estão o Build-to-Rent (BTR), os modelos de habitação flexível e a conversão de escritórios em residências, tendências que começam a ganhar tracção em vários municípios.

Turismo e hotelaria

O turismo português vive um novo ciclo de expansão, mas o mercado hoteleiro mantém-se fragmentado e dominado por unidades familiares. Os investidores procuram agora oportunidades de reposicionamento e reabilitação, apostando em tecnologia, eficiência operacional e parcerias estratégicas entre promotores e operadores.

Escritórios e trabalho híbrido

A transição para o modelo híbrido está a transformar o sector de escritórios. A procura concentra-se em espaços ESG-certificados, flexíveis e bem localizados, tanto em Lisboa como em cidades secundárias.

Ainda assim, o sector enfrenta custos de construção em alta e licenciamento moroso, o que obriga os promotores a adoptar estratégias mais prudentes e fases de execução prolongadas.

Retalho e Logística

O retalho físico mantém crescimento moderado, com destaque para os centros comerciais de lazer e os projectos de uso misto. A inflação de custos leva a uma preferência por reabilitações em detrimento de novas construções, enquanto os contratos de renda variável (turnover rent) alinham melhor os interesses entre senhorios e lojistas.

Já o segmento logístico, impulsionado pelo e-commerce, regista uma forte procura em Lisboa e Porto, e um crescente interesse em mercados secundários. A aposta recai sobre armazéns modulares e tecnologicamente automatizados, considerados essenciais para a competitividade.

Mercado em Reinvenção

Mais do que uma análise conjuntural, o relatório do GRI Institute oferece um retrato franco de um mercado em transição, onde risco, regulação e reinvenção são as palavras de ordem.

Portugal mantém-se como um destino de investimento sólido e atractivo, mas o futuro exigirá adaptação, inovação e políticas públicas mais ágeis — para que a confiança internacional se traduza em desenvolvimento sustentável e inclusivo - sublinha o relatório.