Setor Imobiliário – o emprego “refúgio”!

Contextualizando

2007... Os bancos, confiantes de que o mercado imobiliário continuaria a valorizar, e, em conjunto com a falta de regulamentação no mercado financeiro, investem mais do que deviam em hipotecas de alto risco, os chamados “subprimes”. Quando os imóveis começam a desvalorizar, as instituições não têm dinheiro para cobrir as dívidas, começando, assim, o desmoronamento financeiro ao ritmo de um castelo de cartas.

2008... Após a falência de Lehman Brothers, o sistema financeiro global mergulha para a maior crise económica desde 1929. Nessa altura, os governos de alguns estados lançam várias operações que incluem elevadas somas de fundos públicos, com valores superiores a 20% do PIB mundial, no intuito de poder salvar os bancos.

Indicadores do sector imobiliário

2009... regista-se uma queda abrupta na taxa de emprego, o Global House Prices Index assinala a variação média mais baixa no preço dos imóveis em 50 das economias mais avançadas, inclusive a Portuguesa. O índice de preços das casas do INE demonstra uma prolongada tendência negativa para com os preços praticados pelo mercado imobiliário. A queda do preço das casas é, então, acompanhada por uma queda no número de imóveis vendidos, sendo esta tendência também corroborada a nível europeu pela leitura da variação na produção do sector da construção da Eurostat que, em 2009, passa a adotar uma postura decrescente, apresentando apenas alguma tendência de recuperação em 2013.

A evolução dos indicadores afetos ao sector imobiliário não deixa quaisquer dúvidas quanto à intensidade da crise que o sector ultrapassa, tanto a nível português, europeu e até global, sendo o ano de 2009 um dos piores anos de sempre para o sector imobiliário mundial.

Por dia, cerca de 50 empresas de construção civil encerravam e outras tantas dezenas de empresas de mediação imobiliária, podendo usar como exemplo a consultora imobiliária DTZ que se viu forçada a sair de Portugal.

Interesse internacional a impulsionar recuperação

2010... a União Europeia e o FMI acordam um plano de resgate e um fundo de estabilização coletivo para a Zona Euro para, assim, evitar que a crise se estenda por toda a Zona Euro.

2011... José Sócrates anuncia que Portugal vai pedir ajuda externa ao FMI, CE e BCE.

2012... como resultado de uma consolidação fiscal, de uma implementação de reformas estruturais e de várias medidas políticas, a estabilidade financeira da Zona Euro melhora significativamente, passando, então, as taxas de juro para uma tendência de descida.

Já com a Troika em Portugal começa a ser preparado um conjunto de medidas para dinamizar o setor imobiliário.

Como tudo começou

2013... fica marcado com a introdução da lei nº 15/2013 de 8 de fevereiro que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária. Estas novas regras facilitam o acesso à profissão.

Turismo

2014... Porto é eleito como o melhor destino Europeu de 2014, entre outras 19 cidades a concurso realizado no âmbito de uma competição destinada a escolher os melhores destinos na Europa.

2015... Este é um ano recorde para o turismo português, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística, crescendo em 46,1 por cento a taxa de ocupação nos estabelecimentos hoteleiros Portugueses. Obtemos, assim, o valor mais alto desde que há registo.

Portugal nas bocas do Mundo

2016... Portugal sagra-se campeão europeu. Não é só em Portugal que as manchetes transpõem a festa dos Campeões. Também lá fora, na imprensa estrangeira, nomeadamente em Espanha, são partilhados elogios e euforias.

2017... segundo o TheMoveChannel, o principal site independente de imobiliário internacional, Portugal é o quinto melhor país do mundo para investir em imobiliário.

Aprender com o passado

2013 foi sem dúvida um ano de viragem, com sinais de retoma evidentes no setor e, se a isso juntarmos a lei da mediação imobiliária e as novidades por ela trazidas, como o eliminar dos entraves no acesso às profissões, através de uma simplificação do acesso à atividade, que passou a ser adquirida por tempo ilimitado, desde que se possua seguro de responsabilidade civil e idoneidade comercial.

O desaparecimento da exigência de capitais próprios positivos e da exigência da regularidade da situação fiscal e contributiva junto das finanças e segurança social para o exercício da profissão é, atualmente, um fator negativo, isto porque existem no mercado empresas que não criam qualquer valor ao mercado.

Claramente a ideia foi, assim, a simplificação do acesso à atividade da mediação imobiliária pois, mantendo-se as exigências que vigoravam na legislação anterior, muitas empresas de mediação teriam de encerrar, outras nunca conseguiam sequer abrir.

Com a retoma económica, a simplificação do acesso à atividade da mediação imobiliária e o crescimento do imobiliário aumentou o negócio da mediação, fazendo disparar a oferta de emprego no setor, permitindo que novos operadores entrassem, mesmo os menos informados, formados, estruturados, e permitindo que a atribuição de novas licenças crescesse.

Segundo a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), no último trimestre de 2015, existiam 28 mil pessoas empregadas em atividades imobiliárias, tendo o número disparado para 40 mil cerca de um ano depois, auferindo, assim, de um aumento superior a 43 por cento!

Estes são números preocupantes por vários motivos:

-Levaram as empresas do sector imobiliário a adotarem um novo posicionamento na hora de recrutar, estando mais focadas na quantidade do que no profissionalismo;

-Deixou de ser uma área sustentável para os verdadeiros profissionais que têm um enorme sentido de ética;

-Uma vez que qualquer pessoa pode ter acesso à atividade da mediação imobiliária sem qualquer tipo de formação básica, começou a ser um emprego de refúgio, sendo que a maior parte de empresas de mediação imobiliária aceitam pessoas sem qualquer experiência;

-Derivado desta obsessão das empresas em adquirirem Recursos Humanos em quantidade ao invés de em qualidade, começam já a existir inúmeros casos em tribunal acusando a forma como se atua no mercado, sem qualquer tipo ética e profissionalismo, mesmo entre colegas da mesma Empresa.

Existem instituições de ensino em Portugal como a ESAI (Escola Superior de Atividades Imobiliárias) que são suficientemente competentes para colocar no mercado gestores imobiliários aptos para lidar com este mercado, cada vez mais informado e exigente.

Será possível existirem consultores no mercado que não sabem distinguir “arrendar” de “alugar”? Como podem essas pessoas abordar novos mercados, novos clientes e investidores, habituados a padrões de excelência?

Nos dias de hoje, quase todas as profissões que conhecemos já têm como requisito mínimo uma licenciatura, algumas em áreas muito especificas. Sendo o setor imobiliário um motor da nossa economia, porque não se aplicam a este regras idênticas? Estou certo que o Mercado e o Estado agradecem.

Por enquanto, não se têm demonstrado grandes problemas, uma vez que existe, ainda, pouca oferta de bens imobiliários, estando certo que, quando a oferta começar a satisfazer a procura, aí sim, irá ser uma selva, uma disputa de comissões, de falta de ética e o de um não cumprimento dos contratos.

É importante começarmos a pensar nisso... Não esqueçamos o que a crise de 2008 nos mostrou... que a falta de regulamentação dos mercados pode ser perigosa.

Refúgio: Ativos de refúgio (ou defensivos) são ativos para os quais os efeitos da inflação e desvalorização da moeda são minimizados. Os investidores recorrem a ativos de refúgio em situações de turbulência ou incerteza nos mercados ou, então, para eliminar o risco na sua carteira de investimentos. Até há bem pouco tempo, os investidores que queriam ativos de refúgio procuravam ouro, ou títulos do Tesouro, embora os diamantes estejam a tornar-se no novo ouro para muitos investidores. A introdução da tecnologia "blockchain" veio, também, otimizar a negociação nesta indústria.

José Carlos Rodrigues dos Santos

CEO da habita mais; Administrador da Pitrismog - Serviços de Informação

Licenciado em Gestão Imobiliária pela ESAI; MBA pelo INDEG-ISCTE; Mestrando em Gestão no ISCTE