Moratórias: Estarão elas a “segurar” um possível crash imobiliário?

As moratórias. Muito provavelmente, a medida mais importante tomada pelos nossos governantes para ajudar as famílias portuguesas, que têm créditos habitação, a superarem esta dificuldade que estamos todos a atravessar. Uma medida que, em junho deste ano, atingia os mais de 322 mil contratos de financiamento – isto quer dizer que muito mais de 322 mil imóveis estão hipotecados e os seus contratos estão com o efeito moratória.

Não esquecer que esta medida foi apresentada em Março de 2020 e nenhum de nós sabia o que nos esperava, tudo era uma incógnita. Nem nós, nem os Bancos – e penso que, na verdade, nem o Governo sabia o que vinha a caminho. Em Março era apenas uma decisão impulsiva de medo e preocupação ou, em contraponto, desleixo de despreocupação, muito característico do povo português que normalmente, já dizia o ditado, depois de casa roubada trancas a porta. No futuro veremos quem tomou a melhor decisão: moratórias sim ou não?

As moratórias têm efeito de duas maneiras possíveis. A primeira, durante o período da moratória pagar apenas juros e a não amortização de capital e segundo, durante o período da moratória não pagar nem juros nem capital.

Na minha opinião, para conseguir fazer uma análise mais cuidada, temos de juntar a esta equação outros fatores, como por exemplo o desemprego – porque, como já sabemos, e por experiência de um passado não muito longínquo, o desemprego gera menos dinheiro e, consequentemente, menos capacidade para que cada individuo possa fazer face às suas obrigações –, relembrando que, no pico da crise anterior, era de mais de 16%. Para quem estava no ativo nesse momento, sabemos bem o que este número representou:

- Descida violenta do preço dos imóveis;

- Diminuição histórica do número de transações imobiliárias;

- Incumprimento aos financiamentos com valores recorde;

- Número de imóveis entregues por incumprimento aos bancos: às centenas, diariamente.

Este era o efeito catastrófico de vários fatores – e que muito vinha da quantidade de pessoas que estavam no desemprego – que, como é óbvio, não podiam pagar as suas prestações. Para já a nossa taxa de desemprego está aproximadamente nos 8% e, no final do ano passado, encontrava-se aproximadamente nos 6,5%. A subida deu-se claramente a partir de Março de 2020. Concluímos que o desemprego está a subir com o efeito da pandemia.

Se juntarmos a estes fatores os últimos resultados publicados pelo INE, sobre o número de transações imobiliárias e sobre os preços, podemos concluir que, na perspetiva de preço habitação em Portugal, a tendência continua em crescimento – ou seja, o preço dos imóveis continua a aumentar. Mas em contraciclo, o número de transações está claramente a diminuir. Segundo o INE, houve uma redução de 15% do número de imóveis transacionados.

Nesta fase de mercado o que nos é apresentado são valores a subir e número de casas vendidas a diminuir. As moratórias estão a ter um impacto fundamental nestes dados porque, se as famílias se encontram aparentemente confortáveis sem pagar as suas prestações quer seja na totalidade ou parcialmente, não estão a colocar os imóveis em venda. E mesmo que comecem a apresentar dificuldades financeiras, a habitação é a última coisa que as famílias deixam para trás. Portanto, neste fator, as moratórias têm um impacto muito significativo.

Construindo um cenário hipotético onde no seio de uma família, um dos elementos fica desempregado e o outro continua a trabalhar, têm o seu crédito habitação em moratória logo não têm o encargo mensal da casa. Se existe dinheiro para alimentação e outras despesas, então porque se vai desfazer do seu bem mais valioso? Quem está no mercado diariamente sente que estamos num momento de falsa sensação de segurança. Como não têm a sua principal prestação para pagar, as pessoas sentem-se seguras para continuar a sua vida de forma normal, tal como antes da pandemia – como, por exemplo, não prescindirem de ir de férias e outras atividades que acabaram por animar a economia momentaneamente.

Analisando estes pormenores, entende-se que as moratórias são um dos fatores principais que estão a segurar um crash nacional. Se não há imoveis para vender, os preços têm de subir. Mas há outros fatores, como por exemplo a liquidez dos investidores que, ao longo dos últimos anos, conseguiram uma enorme fluidez financeira e neste momento continuam a investir.

As moratórias estão previstas terminar em Setembro de 2021. A questão que se coloca: não será esse o pico do desemprego provocado pela pandemia?

Há uns anos, muito se falou em “apertar o cinto” porque não existia liquidez. Atualmente podemos começar a repetir esta frase com o tom igualmente alarmante, como em tempos recentes que passámos la atrás. "Senhores Passageiros apertem os cintos porque a viagem está prestes a começar!".

Hugo Silva

Especialista em Mediação Imobiliária. Licenciado em Gestão Imobiliária, Hugo Silva conta com mais de 17 anos de experiência no sector. Entre os prémios conquistados, fazem parte o Prémio de Carreira "Hallof Fame" e o Prémio Lifetime Archivement. Actualmente é comentador da TVI da área imobiliária.

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico