Este é o ano para comprar casa?

Mais um ano que termina e consequentemente escreve-se e projeta-se o que pode acontecer ou mesmo o que vai realmente acontecer no mercado imobiliário. Na minha opinião, fazer futurologia é um desafio difícil, não sendo eu um vidente e com todo o respeito por esta atividade, não me revejo na previsão de uma certeza absoluta, vou antes partilhar a minha opinião sobre projeções baseadas na minha sensibilidade e nos vários acontecimentos previstos e até já em curso.

Enquanto muitos se focam nos Golden Visa, Alojamentos Locais e investimento estrageiro para garantir que o mercado imobiliário português continua em alta, eu irei por outro caminho que é possivelmente menos populista, mas na minha opinião, de grande sustentação. O caminho dos portugueses utilizadores, sim, aqueles que compram casa e investem numa ótica de utilização e não de rentabilidade, aqueles que arrendam, aqueles que correspondem a 75% do mercado português.

Caro português utilizador, se tiver decidido que 2019 é o ano para comprar casa, o que pode esperar deste mercado? Aqui seguem 7 pontos a ter em conta: 

1. OFERTA VS PROCURA | a oferta continua mais baixa do que a procura e assim sendo, pode-se continuar a manter os preços das casas num nível algo elevado, o que certamente não será nada atrativo para o comum dos mortais que pretende adquirir um imóvel. Contudo, pode não ser uma tendência em todas as zonas, pois há que ter em conta que a capacidade de financiamento e o poder de aquisição nacional é em média limitado. Alguns estrangeiros já não consideram Lisboa e Porto como zonas atrativas face ao tipo de oferta e preço praticado. Verifica-se o aparecimento de construção nova um pouco por todo o lado, embora ainda escassa e muitas vezes em planta, e sobretudo nas zonas mais centrais das grandes cidades. Assim sendo, julgo que o tempo de absorção (tempo em que um imóvel demora para ser vendido em condições normais de promoção) vai começar a aumentar, o que fará com que os valores possam baixar ou simplesmente se mantenham consoante o tipo de imóvel e oferta disponível na zona.
2. CRÉDITO À HABITAÇÃO | apesar da maioria dos bancos terem uma forte predisposição para este tipo de produto, continuamos com algumas restrições devido ao princípio da prudência, bem orientado pelo BCE que não quer que o endividamento aumente (um dos sintomas associados à mais recente bolha imobiliária). Assim sendo, os bancos deverão continuar a emprestar até a um máximo de 90% do valor da avaliação do imóvel, sendo que a percentagem máxima para pagamento de uma prestação não deverá exceder os 40% do rendimento líquido de cada pessoa (em alguns casos o limite estará mesmo nos 50%, eu, pessoalmente, não aconselho ultrapassar os 35%). No que concerne às taxas, afinal já faz tempo que se fala na sua subida e todos os anos se espera o que será inevitável, facto que certamente preocupará quem contratou ou vai contratar o seu empréstimo recorrendo a uma taxa variável. Uma coisa é certa, ainda não aconteceu, será este o ano das primeiras subidas? Se for deverá aconselhar-se com o seu banco para contratar em taxa fixa, ou mudar para esta opção, assim poderá garantir a mesma prestação durante a vida útil do seu financiamento.
3. IMPOSTOS | uma das grandes preocupações, pois normalmente o bem imóvel costuma ser um alvo muito apetecível para o Estado. Será necessário verificar algumas alterações no IMI (na minha opinião nada de relevante para quem compra de novo, para quem já é proprietário talvez possa ter algum benefício). Já para os imóveis devolutos em zonas com dificuldade de acesso à habitação, poderá haver um agravamento substancial (6 vezes mais). Algum benefício no IRS para quem opta por arrendar um imóvel no interior do país ou para senhorios que celebrem contratos de longa duração.
4. LOCALIZAÇÃO, LOCALIZAÇÃO, LOCALIZAÇÃO | apesar da maior parte das pessoas não considerar a compra de uma casa como um investimento, pensando apenas na sua utilização presente, o certo é que está de facto a investir e como tal, um dia mais tarde vai revender ou deixar o imóvel aos seus filhos ou família, por isso quando adquirir será importante verificar bem a localização do investimento que irá fazer, principalmente no que diz respeito às infraestruturas existentes ou previstas, às vias de acesso e à segurança e envolvente humana da zona.
5. SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS | as empresas de mediação imobiliária têm crescido muito nos últimos anos aproveitando uma fase positiva do mercado, de subida de preços e do aumento da procura. Algumas destas empresas investiram no desenvolvimento do seu serviço e na sua formação e hoje já há uma oferta considerável de empresas que realmente o podem ajudar caso pretenda comprar, vender ou arrendar uma casa. Trabalhar com o apoio de uma empresa de mediação imobiliária profissional e com feedback positivo de outros clientes, será sempre mais seguro e menos stressante. Uma boa Agência com bons Agentes especializados tem a capacidade de o apoiar e aconselhar sobre a melhor forma de cumprir o seu objetivo. O fator critico de sucesso será sempre a escolha da mesma, não se foque apenas na empresa, foque-se nas pessoas, ou seja, no Agente Imobiliário que será responsável por tornar todo o processo num processo adaptado a si, simples e rápido,  esta é a diferença entre um bom ou um mau serviço. Este ano está prevista a entrada no mercado português de algumas empresas de mediação imobiliária virtuais baseadas em APP’s, poderão ser uma proposta válida, mas mais uma vez, terá de considerar o serviço proposto e a garantia do mesmo, terá de perceber se este serviço se adapta às suas expectativas e terá de perceber a experiência de outros clientes.
6. ARRENDAMENTO | talvez seja o mercado que sofre e tem sofrido mais nos últimos tempos. Vive até hoje um período e tendência de subida de preço, nas grandes cidades a maior parte das pessoas já não tem capacidade para suportar as rendas pedidas e a oferta é cada vez mais escassa. Vamos ver como é que as novas limitações do Alojamento Local e os recentes incentivos fiscais influenciam os valores deste mercado, infelizmente não prevejo grandes alterações imediatas.
7. SHARE |embora não esteja previsto um crescimento significativo para 2019, fala-se cada vez mais na tendência da partilha na utilização e aquisição dos bens imóveis. Se o co-working já é uma forte realidade em Lisboa e Porto, o co-living e o crowdfunding começam agora a dar os primeiros passos no nosso mercado que terá no futuro próximo uma série de millennials que mudarão de cidade em cidade, e, com os preços praticados, estas possibilidades poderão sem dúvida transformar-se em claras tendências para o mercado da construção e habitação.

 Volto a referir, é apenas uma projeção para poder decidir se de facto 2019 será o ano para a compra da sua casa!

 Para os profissionais que querem entrar ou já atuam no setor imobiliário, estejam atentos às próximas formações promovidas pelo CECOA. Encontramo-nos lá!

• “Angariar para Vender” – 23 de janeiro de 2019
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• “Gerir para Liderar” – 06 de maio de 2019

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Massimo Forte

Formador e consultor especializado em Mediação Imobiliária

*Texto escrito com o novo Acordo Ortográfico