Como atrair um investidor estrangeiro com um Orçamento do Estado que o repele?
O OE 2020 veio introduzir diversas alterações com impacto no sector imobiliário, no sentido do agravamento nos impostos que incidem sobre o património (IMI e IMT).
Entre essas alterações verifica-se um substancial agravamento da taxa aplicável aos edifícios em ruínas e para os terrenos para construção com fins habitacionais localizados nas zonas de contenção urbanística, passando a taxa de IMI a 6 x as taxas atuais e com um agravamento adicional de 10% por cada ano subsequente que passe sem alteração da situação do imóvel (com um máximo de 12 x).
Por outro lado, revoga-se também isenção do IMI aplicável a prédios de interesse público e municipal e de limitação de definição legal (fiscalmente relevante) de ações de reabilitação (prevendo-se que o encaixe financeiro desta medida ronde apenas os dois milhões de euros).
Quanto ao IMT, e depois de se ter assistido ao agravamento da tributação na detenção de imóveis com valor patrimonial superior a 1.000.000 euros (AIMI), verifica-se agora o agravamento do IMT, de 6% para 7,5%, nas aquisições dos imóveis (que têm como destino a habitação) acima daquele valor.
O agravamento dos impostos e, consequente, penalização do sector imobiliário vem numa altura em que se verifica o apogeu do sector, com notícias quase diárias de grandes transações imobiliárias que geraram uma movimentação de mais de 3M€ em Portugal no ano de 2019.
Se por um lado, com a dinamização do mercado se verificou também uma grande especulação e inflação dos preços neste sector (quer na aquisição, quer no arrendamento), por outro lado, é também importante não esquecer que com o investimento imobiliário privado veio também a (urgente) requalificação urbana das zonas históricas das cidades e a reconstrução de prédios devolutos ou em condições precárias de habitação, e o consequente renascer do património imobiliário português.
No plano de alojamento local, prevê-se um novo agravamento da tributação na esfera das entidades (pessoas singulares ou coletivas) que explorem as casas sitas chamadas zonas de contenção. O regime de tributação do alojamento local começou por ser introduzido para fazer face a uma nova realidade económica emergente em Portugal e incentivar a regularização daquilo que até fazia parte da economia paralela. Contudo, após a sua regularização inicial (quer em termos de regulamentação de atividade, quer em termos de tributação), tem-se assistido ao contínuo agravamento da tributação dos rendimentos decorrentes desta atividade, primeiro com o Orçamento do Estado para 2017 e, agora, com o Orçamento do Estado para 2020.
Estas medidas terão como intuito a canalização das habitações para o mercado do arrendamento a longo prazo, tendo sido aprovadas taxas de tributação mais baixas para este sector. Implica, contudo, no reverso da medalha, uma clara frustração de expectativas de quem investiu no sector e que assiste agora à (imprevista) baixa de rendibilidade do seu investimento diminuída.
Resta, assim, saber que tipo de impactos estas medidas poderão ter no investimento nacional e estrangeiro, uma vez que independentemente do tipo de tributação – mais ou menos penalizador – as constantes mudanças legislativas e de estratégia política no sector, causam um grande nível de incerteza e de desconforto no investidor que deixa de conseguir aferir, com o nível de confiança necessário, qual a rendibilidade do investimento.
Joana Maldonado Reis
Advogada Principal da Abreu Advogados
*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico
