No final do ano, o investimento em imobiliário deverá bater o recorde de 2018

De acordo o Marketbeat Portugal Outono 2019 publicado hoje pela Cushman & Wakefield, o volume de investimento em imobiliário comercial deverá ultrapassar no final deste ano o valor recorde alcançado em 2018, que se fixou nos 3 mil milhões de euros. Só nos primeiros oito meses o investimento ronda os 1,6 mil milhões de euros. Escritórios e retalho lideram, mas hotelaria ganha terreno e protagoniza a maior operação do ano.

Ainda que o valor transacionado entre janeiro e agosto, próximo dos 1,6 mil milhões de euros, indique um decréscimo de 14% face ao período homólogo, existem boas expetativas até ao fecho de 2019. Encontram-se, atualmente, em fase de negociação avançada cerca de 40 operações que rondam os 1,5 mil milhões de euros. Caso estas operações se concretizem em 2019, Portugal atingirá um novo máximo histórico no volume de investimento imobiliário comercial.

De acordo com Eric van Leuven, director-geral da Cushman & Wakefield em Portugal, “não obstante os desafios que a economia internacional tem vindo a enfrentar, que afectam a economia portuguesa essencialmente através do impacto na procura externa, o mercado imobiliário tem vindo a evoluir muito positivamente. Os elevados volumes de liquidez que de forma crescente se alocam ao sector imobiliário, deverão manter-se no médio prazo, tendo em conta os recentes anúncios que apontam para uma manutenção da política monetária expansionista do Banco Central Europeu. A atractividade de Portugal para os investidores internacionais é hoje clara, motivada por um mercado ocupacional activo e com potencial de crescimento, bem como por uma economia sólida e em crescimento”.

Do volume de investimento concretizado nos primeiros oito meses do ano, os sectores de retalho e escritórios lideram com, respectivamente, 34% e 33% dos capitais alocados ao imobiliário comercial. Contudo, foi o sector hoteleiro que ganhou destaque em 2019, tendo sido responsável por 27% do volume transaccionado, num total de 418 milhões de euros. Foi igualmente este sector que protagonizou a maior operação do ano, nomeadamente a venda do portfólio Tivoli, da Minor, à Invesco por 313 milhões de euros. 

O investimento em segmentos menos convencionais começa a despertar o interesse dos investidores e, na primeira metade do ano, a Xior adquiriu um portfólio de residências de estudantes em Lisboa e no Porto, pelo valor de 28 milhões de euros.

O capital nacional está a ganhar peso face a 2018, mas o investimento estrangeiro continuou a ser o principal impulsionador da actividade, representando 89% do total, com os investidores de origem alemã responsáveis pela maior parcela, 43%. As transacções de grande dimensão voltaram a ganhar destaque este ano, situando-se os seis maiores negócios do ano acima dos 100 milhões de euros.

Comércio de rua continua a crescer

O aumento do poder de compra das famílias portuguesas e a vitalidade do turismo nas cidades de Lisboa e Porto continuam a impulsionar o sector de retalho. De acordo com o índice de procura de retalho da Cushman & Wakefield, foram registadas em Portugal nos primeiros oito meses do ano mais de 550 operações neste segmento, 71% das quais em comércio de rua, mantendo-se a predominância deste formato.

A cidade de Lisboa assistiu a 200 novas aberturas em comércio de rua, enquanto no Porto foram identificadas 55 operações. Na capital, as Avenidas Novas lideram o ranking das zonas mais procuradas, seguindo-se o Chiado e o eixo Cais do Sodré /Santos, este último com a maior taxa de desocupação, 15%. A procura foi maioritariamente protagonizada por operadores locais e independentes. A oferta disponível tem vindo a corrigir de forma gradual nos principais destinos de comércio da cidade de Lisboa, sendo a Avenida de Roma a zona que apresenta a mais baixa taxa de desocupação: apenas 4% do stock disponível.

No Porto, a zona da Baixa continua a ser a mais dinâmica, com a Rua de Santa Catarina a concentrar o maior número de aberturas, em contraste com o eixo das Flores/Mouzinho da Silveira que exibe ainda uma taxa de desocupação significativa, na ordem dos 22%.

A consultora ainda também que a actividade no sector dos escritórios continua a evidenciar grande dinamismo, com a procura na Grande Lisboa a registar até Agosto um crescimento de 6,6% face ao período homólogo de 2018, revela o Marketbeat. Entre Janeiro e Agosto foram transaccionados cerca de 136.000 m² de escritórios distribuídos por 116 negócios, sendo que as zonas 6 (Corredor Oeste) e 5 (Parque das Nações) lideram o volume de área contratada com 24% e 20%, respectivamente.

A disponibilidade de espaços na Grande Lisboa é de apenas 175.000 m², traduzindo uma taxa de desocupação historicamente baixa de 3,7%, embora a entrada de novos projectos no mercado tenha vindo a responder, de forma gradual, à escassez de espaços. Ao longo do ano foram concluídos três novos projectos com uma área total de apenas 23.000 m², mas o crescimento da oferta vai acentuar-se e, até final de 2021, serão lançados no mercado mais 180.000 m² de novos escritórios, dos quais 71.000 m²  já iniciaram a construção.

No Grande Porto, onde o mercado de escritórios tem vindo a demonstrar uma procura consistente ao longo dos últimos anos, a atividade no primeiro semestre foi fortemente condicionada pela escassez de espaços de qualidade, tendo ainda assim acumulado 22.300 m² de área contratada.

Já a actividade de ocupação no mercado de industrial & logística voltou a desapontar as expectativas de maior dinamismo, que eram sustentadas pelo crescimento continuado do sector de retalho e do comércio electrónico. Na primeira metade do ano foram identificados 13 negócios que somam pouco mais de 31.000 m². Esta evolução é explicada, em parte, pela escassez de novos projectos.

Hotelaria: oferta continua a crescer

A performance positiva e sólida do setor do turismo em Portugal tem impactado o mercado imobiliário, quer na consolidação da oferta hoteleira quer no já referido investimento comercial no setor.

Desde o início do ano, inauguraram em Portugal mais de 40 unidades hoteleiras, trazendo ao mercado cerca de 3.000 novos quartos. Em fase de projecto e/ou construção acrescem mais 15.000 quartos hoteleiros com abertura prevista até 2021, uma oferta maioritariamente concentrada nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto.

De acordo com Eric van Leuven, “as perspectivas de evolução do sector imobiliário até ao final do ano são muito positivas. O dinamismo do mercado de ocupação irá manter-se, bem como a actividade de investimento, para a qual se espera inclusivamente uma aceleração no último trimestre do ano. Face a 2020 estamos igualmente optimistas, ainda que atentos a uma muito provável desaceleração da economia, tendo em conta a quebra nas exportações e de alguma correcção no crescimento da procura interna. As perspectivas de uma manutenção, e eventual crescimento, dos volumes de liquidez na Europa reforçam também a nossa confiança na evolução do sector em 2020”.