Negócios mediados pela Century 21 Portugal aumentam 36% para 3 773 milhões de euros

Entre Janeiro e Dezembro de 2022, a facturação da rede imobiliária superou os 94,7 milhões de euros, o que representa uma subida de 24% face aos 76 milhões de euros registados no mesmo período do ano anterior. O volume de negócios mediado directamente pela rede Century 21 Portugal e em partilha com outros operadores - onde um agente imobiliário representa o proprietário e outro, de outra empresa, representa o comprador - disparou 36% para os 3 773 milhões de euros, em linha com os principais indicadores de mercado registados no ano passado.

As habitações mais procuradas pelos portugueses continuaram a ser os apartamentos T2 e T3. Nos doze meses de 2022, foram realizadas 20 057 transações de venda de imóveis na rede nacional Century 21 Portugal, o que traduz um expressivo aumento de 23% em relação às 16 312 efetuadas em 2021. O valor médio dos imóveis transacionados na rede Century 21 Portugal registou um aumento de 11,7 % e fixou-se nos 187 900 euros, a nível nacional.

Segundo Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, " estes resultados anuais traduzem o esforço realizado para encontrar soluções de habitação para os portugueses. Verifica-se um desafio crescente em termos de acessibilidade à habitação, que cada vez deixa mais jovens e famílias sem capacidade para adquirir casa. Se a atual conjuntura macroeconómica se mantiver, é expetável que em 2023 se continue a registar uma diminuição do número de transações e uma estabilização dos preços dos imóveis”.

O número de operações de arrendamento registou uma subida de 19%, em linha com a tendência crescente do ano anterior. Em 2022, foram realizadas 4 791 operações de arrendamento, quase mais de duas por dia do que as 4 034 efetuadas no ano anterior. A nível nacional, o valor médio de arrendamento situou-se nos 990 euros, o que traduz um aumento de 11,8% face ao valor médio de 885 euros verificado em 2021. Ricardo Sousa acrescenta: "O segmento de arrendamento é mais flexível e bastante responsivo às flutuações da oferta e da procura. É uma solução habitacional, sobretudo, para quem apresenta menor capacidade económica e não reúne os critérios necessários para atribuição de crédito à habitação, ou para famílias e jovens que procuram uma opção flexível e temporária de habitação”.

Segmento internacional

Ao longo de 2022, os clientes internacionais representaram 18% das transações de venda de imóveis, na rede Century 21 Portugal. Registou-se um interesse crescente por diferentes regiões de Portugal, o que comprova uma tendência de descentralização da procura, por parte dos clientes internacionais. O valor médio das transações imobiliárias neste segmento situou-se nos 340 000 euros, o que demonstra que esta tipologia de clientes não compete diretamente com as famílias portuguesas que, em média, procuram imóveis até 188 000 euros.

O mercado imobiliário nacional manteve níveis elevados de atractividade. Portugal continua a apresentar um posicionamento e credibilidade invejáveis, enquanto destino para viver e investir, e está a captar clientes de nacionalidades sem grande tradição de comprar casa no país, como é o caso dos norte americanos, que são hoje o cliente internacional número um da rede Century 21 Portugal. Os cinco principais países de origem do segmento internacional foram os Estados Unidos, França, Reino Unido, Brasil e Suíça.

Indicadores de expansão da rede

Em 2022, a Century 21 Portugal continuou a registar uma evolução positiva em termos de expansão, com a rede nacional a registar um crescimento orgânico superior a 12% face ao ano anterior, através da assinatura de mais 29 contratos de franchising. A rede imobiliária soma agora 212 unidades em operação suportadas por mais 4 500 colaboradores, intermediários de crédito e agentes imobiliários, a nível nacional.

IV Trimestre: Sinais de alteração de ciclo

Os efeitos macroeconómicos marcados pela subida das taxas de juro - enquanto principal estratégia da política monetária assumida pelo Banco Central Europeu para o combate à inflação - e o agravamento da situação geopolítica na Europa já começaram a impactar as dinâmicas do mercado imobiliário nacional. No último trimestre de 2022, todos os indicadores operacionais registaram abrandamento, quer em número de transações, quer em valor médio por transação.

Nos últimos três meses do ano - o período que tradicionalmente regista o pico máximo de transações, a nível anual - o número de transações de venda diminuiu 4,8% em relação ao trimestre anterior e as operações de arrendamento caíram 12%, ao mesmo tempo que o valor médio dos imóveis transacionados reduziu (-5,1%), numa trajetória divergente do aumento trimestral registado nos períodos anteriores.

TENDÊNCIAS DE MERCADO PARA 2023

· Diminuição do número de transações pela escassez de oferta de imóveis ajustados ao poder de compra dos portugueses

O agravamento das condições de financiamento para compra de habitação - através da subida das taxas juro e das limitações impostas pelas medidas macroprudenciais do Banco de Portugal - irá condicionar o poder aquisitivo dos portugueses e restringir o valor do imóvel que podem comprar.

· Aumento do tempo médio de venda dos imóveis

Os proprietários terão que ser mais realistas na definição de preço de venda dos seus imóveis, numa relação mais equilibrada entre proprietários e compradores.

· Estabilização dos preços dos imóveis

As circunstâncias actuais do mercado não irão permitir os níveis de evolução dos preços registados em 2022. Não é expectável que se registe uma real diminuição do valor das habitações.  Para além disso, algumas zonas periféricas das principais cidades irão registar uma maior pressão gerada pela descentralização da procura, que pode levar a uma subida e preços. Contudo, a nível nacional a tendência esperada é de estabilização.

· Arrendamento

É expectável um aumento da procura por esta solução habitacional, como consequência direta da subida das taxas de juro e pelo aumento das famílias que não vão reunir as condições necessárias para aceder ao crédito à habitação, o que irá provocar uma maior pressão no aumento do valor das rendas.

MAIS HABITAÇÃO | ANÁLISE DAS MEDIDAS APRESENTADAS

A Century 21 Portugal efectuou a análise possível das medidas orientadoras do programa Mais Habitação, apresentado pelo Governo, e destaca alguns dos aspectos que considera relevantes:

A Century 21 Portugal está totalmente alinhada com o primeiro objectivo apresentado: “aumentar a oferta de imóveis para habitação”. Nas medidas destacadas na apresentação do programa, surgem dúvidas sobre a medida que prevê converter o uso de imóveis de comércio ou serviços em uso habitacional, automaticamente. Conceptualmente, é uma boa ideia, mas devem existir regras claras para esta conversão, com uma palavra para os respetivos condomínios onde possam estar inseridos os imóveis.

Também neste ponto se sente falta de medidas de apoio e incentivo à construção nova. Seria fundamental a revisão dos PDM das cidades - que na sua esmagadora maioria estão desatualizados e desfasados do contexto sociodemográfico atual - e do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (REGEU).

Os incentivos e apoios à inovação na indústria de construção são dos principais fatores para a implementação de novos métodos que tornem o ciclo construtivo mais eficiente, como a industrialização da construção, produção off site e técnicas de construção sustentável que garantam maior sustentabilidade ambiental e energética às habitações. É, igualmente, necessário e urgente rever o enquadramento do IVA na construção nova e na reabilitação, para diminuir custos de construção, para além do que está previsto no objetivo de aumentar o arrendamento acessível.

O segundo objectivo “Simplificar processos de licenciamento” deve ser uma prioridade de todos os municípios. É necessário um “Simplex” no licenciamento para habitação. A agilização dos processos de licenciamento é um aspeto incontornável, dado que os projectos imobiliários estão sujeitos a aspetos demasiado burocráticos e complexos, que implicam muitos meses e anos de espera, que tornam o ciclo de construção de habitações mais lento, mais oneroso, mais arriscado e menos eficiente.

Na análise das propostas do Mais Habitação, constata-se que para simplificar os processos, o licenciamento passará a ser efetuado com termo de responsabilidade dos autores dos projetos: arquitetos, construtores e promotores. Esta medida parece interessante, porém, é fundamental que se assegurem todos os mecanismos para a defesa e a segurança dos cidadãos e entidades que investam em construção e reabilitação de edificado. A Century 21 Portugal defende a simplificação, mas não o facilitismo. Facilitar não resolve problemas, apenas os adia e, inevitavelmente, torna-os mais difíceis de resolver, posteriormente. Devia-se, igualmente, apostar no financiamento para a modernização e digitalização dos departamentos de urbanismos das câmaras municipais.

Estimular a entrada de mais casas no mercado de arrendamento é uma medida muito positiva, sobretudo se conjugada com as iniciativas que visam ajudar a combater a informalidade desse mercado. Neste âmbito, aplaudem-se todas as medidas e a Century 21 Portugal coloca-se à disposição do Executivo para apoiar na identificação de proprietários que possam aderir a estas soluções.

Contudo, a rede discorda com a imposição do arrendamento obrigatório de casas devolutas. Para além das questões de direito à propriedade privada, esta medida retira a confiança de proprietários e investidores no mercado imobiliário nacional. Poderiam ser considerados discriminação fiscal negativa (IMI, IRS e IRC) e incentivos à colocação deste tipo de imóveis no mercado, para quem o fizer, por exemplo, até ao final de 2024, mas nunca a mobilização de património privado devoluto através do arrendamento obrigatório, por parte do Estado.

Também não se está de acordo com a suspensão de licenças de Alojamento Local em todo o país. "Esta responsabilidade deverá, na nossa opinião, permanecer nas autarquias para que assumam a gestão dessa questão nas várias zonas dos seus municípios", lê-se no comunicado.

“Combater a especulação”: a Century 21 Portugal está em total desacordo com a limitação das rendas “por decreto”. O mercado de arrendamento necessita é de incentivos que estimulem os proprietários e investidores a colocarem mais imóveis num mercado que já se carateriza por ser bastante flexível, muito responsivo às dinâmicas económicas e por se ajustar, rapidamente, às flutuações da oferta e da procura.

Para impulsionar o desenvolvimento do mercado de arrendamento, combater a especulação e informalidade do mercado imobiliário é necessário um sistema de informação pública dos imóveis, que seja transparente, eficiente, moderno e homogéneo. Neste sentido, seria importante avançar com a digitalização dos processos e com a integração das diferentes bases de dados, das várias fontes administrativas, para a criação de uma plataforma de trackingque permita o registo de todas as habitações existentes e transacionadas, protegendo devidamente a privacidade individual de cada cidadão.

Na questão do combate à especulação, poderiam diferenciar-se ainda mais as transações de compra de imóveis, consoante as finalidades a que se destinam.  Por exemplo, através dos distintos regimes fiscais: um mais favorável para quem adquire casas para habitação própria, ou do seu agregado familiar, e outro regime fiscal mais agravado para quem compra casas com o único objetivo de as voltar a vender mais tarde, sem lhes dar utilização nem realizar nenhum tipo de melhoria ou valorização.

Por fim, a rede de mediação salienta a importância de “Proteger as famílias”, neste período de maior pressão financeira para jovens e famílias este objectivo assume uma grande relevância e pertinência. Neste ponto, destaca-se a importância de ajudar de forma eficiente quem realmente necessita. Acredita-se que o Estado deveria ser mais ambicioso nos apoios a dar. Contudo, parece-nos errado assumir a taxa de esforço de referência 35%, do rendimento alocado aos custos de habitação, para determinar a quem atribuir os apoios extraordinários, tendo em que conta que 35% é uma taxa de esforço ótima e irá abranger demasiadas famílias e jovens que não necessitam desse apoio, e ficar aquém do apoio necessário de quem realmente necessita.

Faria muito mais sentido assumir como referência para os apoios extraordinários a jovens e famílias a taxa de esforço de superior a 50%, seja no arrendamento, seja nas prestações de crédito habitação, e também no acesso, ou seja, para quem necessita de aceder a uma casa, através de compra ou arrendamento.

Por último, um envolvimento tão proeminente do Estado, em termos de recursos e de implementação operacional das medidas suscita algumas reservas sobre a capacidade de assegurar tantas áreas de intervenção. É essencial assegurar a execução do programa para aumentar o parque de habitação social em Portugal, de acordo com as metas já definidas, e assumir as diferenças territoriais do País, para que não se apliquem medidas heterógenas para todo o território, o recente estudo da Century 21 Portugal é bastante conclusivo sobre as diferenças enormes que existem entre Lisboa, Porto e Algarve e o restante território nacional.

A habitação é um dos maiores desafios que o País enfrenta, nos próximos anos. para o superar é determinante uma reflexão conjunta e o envolvimento incondicional de todos os stakeholders do sector imobiliário, para que se encontrarem as soluções de médio e longo prazo de que Portugal necessita, em matéria de habitação. A Century 21 Portugal considera que está lançado um bom ponto de partida, e esta é uma oportunidade, e um dever, para sociedade civil se mobilizar, comentar, sugerir e efectuar as alterações necessárias em cada uma das medidas propostas, para que se possa criar uma nova visão e estratégia para a habitação, em Portugal.