Merlin Properties aposta em Data Centers

A Merlin Properties decidiu acelerar a recepção e a instalação de equipamentos tendo em conta a forte procura na comercialização, derivada do aumento da inteligência artificial generativa.

A empresa na apresentação dos seus resultados relativamente a 2023, revela que encerrou o ano com receitas totais de 488,3 milhões de euros (incluindo rendas brutas de 475,6 milhões de euros), EBITDA de 367,0 milhões de euros e lucro operacional de 284,2 milhões de euros (61 cêntimos por acção).

O valor bruto dos ativos situou-se em 11.270 milhões de euros, afetado por uma expansão significativa das yields (+42 bps) com um impacto moderado nas avaliações (-3,4% LfL vs 2022) graças a um lucro operacional extraordinário, baseado no crescimento das rendas e no aumento da taxa de ocupação, juntamente com o aumento do valor dos novos projetos logísticos e centros de dados. O valor patrimonial líquido ascendeu a 7 083 milhões de euros (15,08 euros por ação), uma diminuição de 3,8% em relação a 2022.

O resultado líquido contabilístico é negativo (-€83,5 milhões), ao deduzir-se do lucro operacional a queda da valorização dos ativos (€336 milhões).

Após a distribuição aos acionistas de 207 milhões de euros (0,44 euros por acção), o nível de endividamento ("LTV") situa-se em 35%, com uma posição de liquidez de 1 309 milhões de euros e uma maturidade média da dívida de 5,1 anos.

Todos os vencimentos até novembro de 2026 foram cobertos com uma combinação de dívida bancária e obrigações, com um spread implícito de MS+125 bps.

Escritórios

• Evolução do negócio

Aumento significativo das rendas like-for-like (+6,1%) graças à indexação e ao aumento das rendas nas renovações contratuais. A taxa de ocupação superou as expectativas, atingindo 92,5%.

• Plano Landmark

Os primeiros inquilinos do edifício Plaza Ruiz Picasso 11 em Madrid começaram a ocupar o imóvel no último trimestre do ano, enquanto outros se instalarão ao longo de 2024. Tratam-se de inquilinos de primeira categoria, com rendas prime, em consonância com a qualidade muito elevada do imóvel.

Logística

• Evolução do negócio

Excelente desempenho da carteira logística durante o ano, com um crescimento das rendas like-for-like de +4,8%, graças à melhoria da ocupação, à indexação e ao aumento das rendas nas renovações contratuais. Ano magnífico em termos de comercialização, com mais de 297.000 m2 assinados. Ocupação praticamente total tanto na MERLIN (99,0%) como no ZAL Port (96,9%).

• Plano Best II & III

O desenvolvimento dos planos Best II e III continua, tendo sido entregues 478.000 m2 até à data com uma rentabilidade média de 7,8%. A empresa concluiu e arrendou à Pepco no 1T24 o único armazém desenvolvido durante 2023 (A2-Cabanillas Park II B), com 47.000 m2.

A MERLIN tem mais de 550.000 m2 de edificabilidade adicional para promoção, o que permite à empresa acompanhar a expansão dos seus clientes de logística no futuro. Nos próximos meses, a empresa inicia a construção de mais 140.000 m2 para entrega no início de 2025, com um nível muito elevado de pré-comercialização (+80%).

Centros comerciais

• Evolução do negócio

A ocupação dos centros comerciais (96,2%) aumentou +122 bps em 2023, com um lucro operacional sólido. As vendas dos lojistas estão acima dos níveis pré-Covid (+14%), e o footfall de dezembro também está já acima do valor de 2019 (+1,2%), continuando a sua trajetória de melhoraria em relação a 2022 (+5,0%), com a taxa de esforço em mínimos históricos (11,7%).

Plano Mega (Data Centers)

Os Data Centers de Madrid-Getafe, Barcelona-PLZ e Bilbao-Arasur estão operacionais desde 30 de Setembro de 2023, estando de momento apenas 9MW IT instalados dos 60 MW IT de capacidade permitida.

A Merlin decidiu acelerar a receção e a instalação de equipamentos tendo em conta a forte procura na comercialização, derivada do aumento da inteligência artificial generativa. Neste sentido, foram iniciadas modificações técnicas piloto em Barcelona-PLZF para adaptar os sistemas de refrigeração às elevadas densidades exigidas nesta indústria. A empresa está a trabalhar na repotenciação dos centros que o permitem, capitalizando as poupanças de espaço geradas por estas densidades.

Esta categoria de ativos virá a representar uma percentagem muito significativa das receitas da empresa a médio prazo, com contratos de arrendamento de longa duração e inquilinos de elevada qualidade de crédito, líderes no setor tecnológico.

Valor da carteira de ativos

O valor bruto dos ativos ("GAV") da Merlin ascende a 11,27 mil milhões de euros a 31 de dezembro de 2023, com base nas avaliações da Savills, CBRE e JLL. A descida generalizada das avaliações no sector imobiliário, em resultado da subida das taxas de capitalização, foi atenuada por um excelente desempenho operacional, que absorveu em grande medida a expansão de yields. Além disso, o aumento do valor gerado por novos projetos logísticos e centros de dados desempenhou um papel fundamental na moderação do ajuste líquido.

Atividade de investimento e desinvestimento

A actividade de investimento no ano foi moderada, limitando-se à aquisição de um grande espaço comercial no centro comercial Marineda e à conclusão da aquisição de um terreno logístico em Valência por 22,8 milhões de euros.

Em termos de actividade de desinvestimento, foram vendidos activos não estratégicos em 2023 por 38,3 milhões de euros, incluindo dois centros comerciais secundários, 1 unidade residencial, 1 supermercado e 1 activo industrial.

Sustentabilidade

O bom ano da Merlin foi fortemente referenciado nos ratings de sustentabilidade, melhorando a sua pontuação relativamente a 2022 em seis dos sete índices (GRESB, CDP, S&P Global, Sustainalytics, Bloomberg, ISS e Vigeo Eiris). Dois marcos merecem ser destacados: a inclusão da MERLIN num dos mais prestigiados índices de sustentabilidade do mundo (e onde existem apenas cinco empresas imobiliárias europeias), o Dow Jones Sustainability World Index e, pelo terceiro ano consecutivo, no Dow Jones Sustainability Europe Index.

Perspetivas para 2024

Na ausência de externalidades macroeconómicas e/ou políticas, espera-se que as três principais classes de activos (escritórios, logística e centros comerciais) mantenham níveis similares de ocupação, enquanto as rendas continuarão a beneficiar da inflação, uma vez que os contratos de arrendamento são indexados.

Os centros de dados contribuirão negativamente para a atividade da empresa, afetando o cash-flow líquido no final do ano. Esta situação é consequência do desfasamento temporal entre as despesas (praticamente as correspondentes a um ano normal, uma vez que os centros já estão operacionais) e as receitas, que aumentarão gradualmente à medida que a empresa for instalando energia elétrica e equipamento de TI nos diferentes locais até atingir o seu potencial máximo, previsto para o final do segundo semestre de 2025..

A estimativa do lucro operacional (FFO) para o exercício de 2024 é de 59 cêntimos por ação. O dividendo final, para além do dividendo intercalar de 20 cêntimos distribuído em Dezembro de 2023, será proposto pelo Conselho de Administração num futuro próximo, sujeito a aprovação pela JGA e distribuível em maio de 2024.