Mercado imobiliário fecha ano com crescimento da ordem dos 20% no investimento
O mercado imobiliário português deverá fechar o ano de 2024 em níveis superiores aos de 2023, numa tendência transversal a todos os segmentos, refere a JLL.
As projecções da consultora estimam um crescimento da ordem dos 20% no volume do investimento comercial e uma recuperação robusta na aquisição de habitação, os dois segmentos mais penalizados ao longo de 2023 e no arranque deste ano.
No sector de escritórios bem como no setor industrial & logística, o balanço de 2024 é especialmente positivo, com níveis de ocupação que, antes do final do ano, já estavam 20% a 70% acima do total da actividade de 2023. No âmbito da hotelaria e do retalho, prossegue-se a trajectória positiva dos indicadores de operação, o que estimulou o desempenho destes dois segmentos imobiliários em termos de procura.
“Os resultados anuais estimados escondem um ano a dois ritmos: uma primeira metade de 2024 mais arrefecida do que o inicialmente previsto e uma segunda metade com uma boa reativação da actividade. No 1º semestre, o abrandamento sentiu-se especialmente no investimento comercial e na habitação, com uma redução nas transações. Foi, sobretudo, um reflexo das condições macroeconómicas e da instabilidade política. A inflação não se comportou como esperado e as taxas de juro só desceram a partir de junho. Paralelamente, tivemos eleições antecipadas em Portugal, numa situação exponenciada pelo facto de termos atualmente uma crise de acesso à habitação e uma enorme expetativa em torno das medidas criadas para resolver esta questão”, indica Carlos Cardoso, CEO da JLL.
E acrescenta: “O contexto macroeconómico menos favorável pressionou a capacidade financeira e rendimentos de empresas e famílias, ao mesmo tempo que a incerteza política afetou a sua confiança, levando ao adiamento de decisões de compra e investimento. Com o início das descidas dos juros, a estabilização da estrutura governativa e a implementação de novas medidas para o setor da habitação, o mercado imobiliário foi reativando, o que nos permite antecipar um fecho de ano superior a 2023 em todos os segmentos”.
No investimento comercial, as estimativas apontam para um regresso aos níveis médios dos últimos três anos, em torno dos €2.000 milhões de euros transaccionados, recuperando cerca de 20% face aos 1.700 milhões de euros transaccionados em 2023 e com um regresso à ribalta dos activos de retalho.
Na habitação, depois de caírem quase 20% em 2023 e ainda no 1º trimestre, as vendas das casas estão a subir de forma expressiva. Os últimos dados revelam que, nos últimos três meses até Novembro, o mercado residencial estava a transaccionar 26% acima dos valores registados no final de 2023 no que respeita ao número de aquisições, resultado de uma forte aceleração da procura desde o período do verão.
A ocupação empresarial de escritórios e de logística regista um ano especialmente positivo. Estes sectores foram uma exceção no 1º semestre, com aumento da absorção, e antes do final de 2024 já superam a atividade de todo o ano anterior. Em Lisboa, até novembro foram ocupados 193.200 m2 de escritórios, mais 72% do que o total de 2023, enquanto no Porto a ocupação nesse período de janeiro a novembro soma 65.900 m2, 32% acima do volume anual de 2023. No imobiliário de industrial e logística, a ocupação ascende a 513.500 m2 entre janeiro e setembro, mais 20% do que o acumulado de todo o ano de 2023.
Nos setores de hotelaria e retalho, os índices de crescimento são menores, mas dão continuidade à trajetória positiva do último ano, suportados por indicadores operacionais robustos. No âmbito da hotelaria, continuaram a aumentar o número de hóspedes (+5% até Outubro) e a taxa de ocupação em Lisboa e Porto mantém-se acima dos 70%. No retalho assiste-se a um aumento do consumo privado, refletindo o bom desempenho do volume de vendas, do footfall e na melhoria da confiança dos consumidores, com estímulo da procura de espaços nos diversos formatos.
A par da recuperação dos fundamentais de desempenho e operação do mercado imobiliário, os indicadores de valor também exibem uma trajetória positiva. Os preços de venda das casas acumulam um crescimento de 10% até novembro, e o ritmo de crescimento está a intensificar-se. No investimento, as yields mantiveram-se estáveis para a maioria dos activos imobiliários e com níveis competitivos no contexto europeu, enquanto as rendas de escritórios (28,5€/m2 de renda prime em Lisboa), logística (6,5 euros/m2 de renda prime em Lisboa) e retalho (140 euros/m2 comércio de rua prime em Lisboa e 85 euros/m2 no comércio de rua prime no Porto) atualizaram-se em alta. Na hotelaria, subiram os RevPAR e as diárias. Em Lisboa, até outubro, ambos os indicadores cresceram cerca de 7% para 135,5 euros e 180 euros, respectivamente. No Porto, o aumento rondou os 4%, com o RevPAR nos 97,9 euros e a diária média nos 136 euros
Em relação ao comportamento de preços, rendas e rentabilidades, Carlos Cardoso explica que: “2024 volta a confirmar a resiliência deste setor. Mesmo no período de arrefecimento da atividade transacional durante o 1º semestre, os indicadores de valorização dos diversos segmentos sustentaram comportamentos positivos, o que se deve, em grande parte, também à generalizada falta de oferta”. De acordo com o CEO da JLL, este continua a ser um dos grandes desafios da indústria: “Temos falta de casas para as classes médias e camadas mais jovens, mas carecemos também de escritórios alinhados com as exigências de sustentabilidade das empresas, de espaços de logística e armazenagem, sem falar do potencial ainda por explorar de mercados como os data centers, as residências especializadas – seja de estudantes sejam seniores -, ou o build-to-rent”.
E acrescenta: “Após anos de baixa produção imobiliária, o mercado tem custado a retomar os níveis anteriores, especialmente na habitação, e, apesar de existir disponibilidade para investir, é necessário estimular de forma mais expressiva a criação de oferta. Não há dúvida de que se tem tentado criar condições para tal, com as medidas a nível da agilização de licenciamentos e procedimentos administrativos, mas uma das questões centrais a abordar é a redução do IVA na construção, que continua longe de ser respondida e poderia ter um papel muito importante na aceleração da nova oferta imobiliária”.
2025: Perspectivas positivas para o mercado imobiliário em 2025
Relativamente a 2025, Carlos Cardoso considera que: “as expetativas para o quadro macroeconómico são positivas, com a estabilização da inflação, continuação da descida das taxas de juro e bons níveis de emprego. Apesar dos riscos geopolíticos na Europa, este cenário económico dá suporte à confiança de investidores, empresas e famílias, naturalmente traduzido numa boa dinâmica de procura par o setor imobiliário. Isto quer dizer que temos uma base sólida de procura, níveis de preços e rendas competitivos, num contexto de melhoria das condições económicas, abrindo perspectivas positivas para o mercado imobiliário em 2025. Mas temos que, enquanto indústria e país, criar mais oferta imobiliária e fazer crescer a produção”.
