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Mercado imobiliário entra em 2026 com confiança moderada e investimento mais selectivo
Depois de um 2025 marcado por forte valorização, elevada procura e escassez de oferta, o mercado imobiliário português prepara-se para um novo ciclo: menos eufórico, mais racional e exigente. Antecipando para a conferência dos NO Filters do dia 4 de Fevereiro, os especialistas que vão estar presentes no evento, revelam que 2026 será um ano positivo, mas apenas para quem souber executar bem.
2025: crescimento sólido, mas sem margem para erros
O ano de 2025 confirmou a resiliência estrutural do mercado imobiliário nacional. A procura manteve-se elevada, sustentada por um mercado de trabalho robusto, maior acessibilidade ao crédito, investimento internacional e medidas de apoio, sobretudo dirigidas aos jovens.
Para Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, o desempenho foi claramente positivo: “O mercado residencial voltou a demonstrar uma procura estruturalmente forte. O ano encerra com o volume de vendas a crescer mais de 8% e a valorização dos preços a atingir os dois dígitos.” O responsável destaca ainda que a troca de casa foi o principal motor das transacções.
Também João Sousa, CEO do JPS Group, descreve 2025 como “um ano forte, mas exigente”: “Quem teve projectos bem posicionados vendeu; quem falhou no preço ou na proposta sentiu mais resistência”.
Na perspectiva de Bruno Coelho, professor na ESAI e administrador de Imobiliário no Doutor Finanças, 2025 foi sobretudo um ano de normalização: “O mercado não caiu, mas deixou de perdoar erros. Os compradores estão mais informados, mais racionais e menos emocionais”.
Do lado do investimento e desenvolvimento, André Casaca, consultor e promotor da LaPlace Real Estate, sublinha que a valorização foi transversal às várias classes de activos, com destaque para a habitação, logística, data centers e hotelaria, alertando, no entanto, para um risco estrutural: “A capacidade produtiva da construção parece-me próxima do limite, o que começa a ser um constrangimento difícil de resolver no curto prazo”.
2026: continuidade, mas com mais selectividade
O consenso entre os entrevistados aponta para 2026 como um ano de continuidade em termos de actividade, embora com maior racionalidade e selectividade.
Ricardo Sousa antecipa algum ajustamento no número de transacções, após sinais de abrandamento no final de 2025, mas acredita na resiliência dos preços: “Especialmente nos mercados periféricos e nas cidades secundárias”.
Uma leitura semelhante é feita por Bruno Coelho, que antevê um mercado “menos impulsivo e mais profissional, com mais análise, negociação e valorização de imóveis com boa liquidez”.
Para Mariana Pedroso Morgado, arquitecta e CEO da Architect Your Home, 2026 será um ano de confiança condicionada: “A confiança vai aumentar, mas apenas para quem apresenta valor real. Localização já não chega — o projecto tem de ter identidade, eficiência e propósito.” As previsões apontam para uma valorização mais moderada, entre 3% e 8%, reflectindo um mercado mais equilibrado.
Já Nuno Malheiro, arquitecto e CEO do Focus Group, destaca que “a procura continua em alta e a oferta não responde, nem é expectável que responda em 2026”.
Investimento: menos euforia, mais contas
A maioria dos especialistas acredita que 2026 será um ano favorável ao investimento imobiliário — mas não de forma indiscriminada.
Para Ricardo Sousa, o contexto é positivo devido à maior previsibilidade financeira: “Com a estabilização das taxas de juro, o custo de capital torna-se mais previsível, o que melhora a estruturação de operações.”
João Sousa reforça a ideia de que o retorno dependerá cada vez mais da execução: “O investimento deixa de depender apenas da valorização do mercado e passa a depender da qualidade do projecto e da capacidade de entrega.”
Bruno Coelho é mais cauteloso: “Será um bom ano para quem faz contas completas, gere risco e aceita margens realistas.”
Do ponto de vista macro, Nuno Malheiro acrescenta um factor político relevante: “Sendo o primeiro ano dos mandatos autárquicos, é normalmente um período de maior dinamismo em investimento e programação de obras”.
Segmentos com maior dinamismo
A habitação continua a ser apontada como o principal motor do mercado, sobretudo nos segmentos de classe média e médio-baixa, onde a procura é mais intensa.
Os modelos de living ganham também protagonismo. Ricardo Sousa destaca o build-to-rent, residências de estudantes e senior living, por aliarem procura estrutural a modelos mais institucionalizados.
João Sousa e André Casaca acrescentam ainda a logística, data centers e hotelaria fora das zonas prime como segmentos com fundamentos sólidos.
Mariana Pedroso Morgado sublinha uma tendência diferenciadora: “Os produtos que combinam arquitectura, sustentabilidade e experiência de vida serão os mais procurados”.
Nuno Malheiro, salienta ainda que além do residencial, o segmento da saúde também deve ser dinâmico.
Políticas públicas: impacto estrutural, não imediato
Quanto ao papel do Estado, a leitura é transversal: as políticas públicas são essenciais, mas os seus efeitos serão sobretudo de médio e longo prazo.
Ricardo Sousa considera que medidas como o IVA reduzido na construção e reabilitação podem desbloquear projetos antes inviáveis, mas alerta: “Sem uma resposta mais rápida da oferta, os incentivos à procura podem manter a pressão sobre os preços.”
Bruno Coelho é ainda mais crítico: “Sem aumento efetivo de oferta e previsibilidade regulatória, qualquer estímulo à procura só agrava o problema.”
Já Mariana Pedroso Morgado aponta a execução como factor decisivo: “O impacto só será positivo se as políticas forem implementadas com visão estratégica, rapidez e coerência”.
Um mercado mais maduro
Em síntese, 2026 deverá marcar um novo patamar de maturidade do mercado imobiliário português. A procura mantém-se, o investimento continua, mas o sucesso será reservado a projectos bem pensados, financeiramente equilibrados e alinhados com o poder de compra real das famílias.
Como resume Ricardo Sousa: “Prevemos um ano positivo para o investimento, mas sem euforia”.
NO Filters: A Nova Geração do Imobiliário na 1ª conferência de 2026
A primeira conferência de 2026 dos NO Filters - A nova geração do Imobiliário, vai realizar-se esta semana, no dia 4 de Fevereiro, no auditório do MAP Group, localizado no Edifício Amoreiras Square, a partir das 14h30. No primeiro tema em debate: O mercado imobiliário em 2026, o que vai mudar? o painel é composto por: Mariana Morgado Pedroso, CEO da Architect Your Home; Madalena Azeredo Perdigão, sócia Imobiliário CCA Law Firm; Nuno Malheiro, arquitecto e CEO do Focus Group; Ricardo Sousa, CEO da Century 21 e Bruno Coelho, professor na ESAI e administrador de Imobiliário no Doutor Finanças.
No segundo tema a debate: Oportunidades de Investimento em imobiliário em 2026, vamos ter no painel: Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII - Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários; João Sousa, promotor e CEO da JPS Group; André Casaca, consultor e promotor da LaPlace Real Estate e José Rui Meneses e Castro, Co-CEO & Founder do MAP Group.
O evento é moderado por Fernanda Pedro, directora do Diário Imobiliário,
Organizado pelo Diário Imobiliário, o evento é moderado pela sua directora Fernanda Pedro e é patrocionado pelo MAP Group e pela AEG. A comunicação é da Green Media.
O evento tem transmissão em directo na página do facebook do Diário Imobiliário.
