Mercado de habitação resiste às alterações de conjuntura

“O mercado habitacional mantém um desempenho positivo apesar das alterações conjunturais profundas dos últimos dois anos”, esta uma das conclusões da mais recente edição do estudo “Portugal Living Destination” elaborado pelo JLL Portugal. A análise, que apresenta um retrato completo deste mercado com um olhar detalhado sobre Lisboa, Porto e Algarve, destaca também a necessidade de manter a aposta na criação de nova oferta, identificando oportunidades para o desenvolvimento de projectos de grande escala, com diversificação de segmentos, geografias e tipologias, sem esquecer os produtos criados de raiz para arrendamento.

Desempenho positivo

“Nos dois anos que passaram desde a primeira edição deste estudo, tivemos uma sucessão de acontecimentos relevantes a nível macroeconómico, político e legislativo quer em Portugal quer internacionalmente, que estão a impactar não só a dinâmica imediata do mercado, como também vão influenciar a sua evolução. Obviamente que o mercado não sai ileso deste novo contexto e tem feito ajustamentos ao longo do último ano, mas mantém um desempenho positivo, com volumes de venda consistentes e sustentação dos níveis de preço” explica Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.

O conflito Ucrânia/Rússia, o aumento da inflação e das taxas de juro, o fim dos vistos gold, a sustentabilidade como catalisador do mercado e a crise do acesso à habitação como uma das prioridades do país, com o anúncio de uma série de medidas por parte do Governo, são os factores conjunturais de maior impacto no mercado residencial, que, contudo, se tem mostrado resiliente ao choque destas alterações - afirma Joana Fonseca.

O comportamento dos preços

De acordo com o estudo, o mercado teve uma resposta natural ao aumento das taxas de juro e do custo de vida das famílias, ajustando o volume de vendas. No 1º semestre deste ano, o número de casas vendidas caiu 22% face ao semestre homólogo, contudo os 68.000 fogos transaccionados reflectem um mercado com um fluxo de procura bastante sólido, sustentado pelos compradores nacionais (93% das casas vendidas), mas com uma presença dinâmica dos estrangeiros. Mantém-se igualmente um expressivo volume de contratação de crédito à habitação, que no 1º semestre aumentou 8% (para 9.081 milhões de euros), enquanto o rácio de capitais próprios/financiamento se mantém saudável, com o montante concedido em crédito a agregar 66% do total transaccionado pelo mercado, o qual ascendeu a 13.761 milhões de euros - adianta ainda o estudo.

Outro indicador da solidez do mercado - pode ler-se no “Portugal Living Destination”  - é o comportamento dos preços, que mesmo em contexto de ajuste de vendas mantêm a tendência de crescimento, com o principal impacto a traduzir-se no abrandamento das subidas. De qualquer forma, nos últimos três anos, a JLL apura um crescimento acumulado de 25% dos preços de venda das casas e de 23% nas rendas, o que comprova a capacidade de valorização do mercado.

A principal razão, explica Joana Fonseca, “continua a ser a escassez estrutural de oferta. Sendo verdade que o número de licenciamentos tem vindo a aumentar gradualmente nos últimos anos, o ritmo de chegada de novas casas ao mercado continua muito abaixo do volume de procura”.

No último ano e meio foram concluídas 30.750 novas casas em Portugal e licenciadas outras 46.700, números que apesar de sinalizarem uma tendência de crescimento face aos últimos anos, não só se mantêm abaixo dos padrões de produção de habitação do início do milénio (72.800 fogos concluídos por ano, em média, entre 2000 e 2010), como são insuficientes para as necessidades actuais da procura, que no mesmo período absorveu 236.000 casas.