Já não basta gerir activos, é preciso criar valor

A Hipoges está a reorganizar a sua operação em Portugal para responder a um mercado imobiliário cada vez mais complexo, técnico e exigente. Em entrevista ao Diário Imobiliário, Rui Rocha, recentemente nomeado Director de Real Estate, explica como a especialização, a integração de serviços, a tecnologia e a capacidade de execução estão a redefinir o papel dos servicers e a transformar a gestão de ativos em Portugal. Numa altura em que o sector transita de uma lógica de recuperação para uma estratégia centrada na valorização dos activos, o responsável antecipa um mercado mais selectivo, profissionalizado e orientado para a criação de valor.

O que motivou esta reorganização da operação da Hipoges em Portugal?

Esta reorganização resulta de uma leitura muito clara da evolução do mercado imobiliário, que hoje é mais exigente, mais técnico e muito mais dependente da capacidade de execução. Ao mesmo tempo, reflecte também a escala que atingimos, com mais de 50 mil milhões de euros em activos sob gestão, e a crescente complexidade das operações. Para responder a este contexto, tornou-se essencial reforçar especialização, agilidade e capacidade de decisão, garantindo estruturas mais focadas e próximas do terreno.

Que mudanças concretas esta nova estrutura vai trazer para a gestão de activos imobiliários?

Vai trazer sobretudo mais foco, mais accountability e maior eficiência ao longo de todo o ciclo de vida do activo. Cada área passa a ter um papel mais claro e orientado para resultados, suportado por dados e por uma leitura muito granular do mercado. Isto permite uma gestão mais próxima do terreno, mais adaptada às especificidades de cada activo e com maior capacidade de resposta.

Este movimento responde a uma tendência do mercado ou antecipa novas necessidades dos investidores?

Responde a ambas. Por um lado, o mercado já está a evoluir para modelos mais especializados e integrados. Por outro, os investidores estão mais exigentes, mais seletivos e procuram parceiros com capacidade real de execução. Num contexto em que o volume de transações abranda, como vimos recentemente, a diferenciação está na qualidade da gestão.

Como tem evoluído o papel dos servicers no mercado imobiliário português nos últimos anos?

O papel dos servicers evoluiu profundamente, em que deixaram de ser estruturas reactivas para se tornarem agentes activos na criação de valor. Hoje, não basta gerir activos, pelo que é necessário reposicioná-los, reabilitá-los e, muitas vezes, reinventá-los. Esta evolução acompanha a maturidade do mercado, nomeadamente após a redução significativa das carteiras de NPL e a estabilização do sistema financeiro, o que obrigou o sector a subir na cadeia de valor.

Estamos a assistir a uma transformação estrutural no modelo de gestão de activos?

Sem dúvida. Estamos a passar de um modelo centrado na recuperação para um modelo centrado na valorização. Isso implica mais capacidade analítica, mais conhecimento de mercado e uma abordagem integrada. É também uma consequência da menor disponibilidade de grandes carteiras e da necessidade de extrair valor activo a activo.

Qual é hoje o posicionamento da Hipoges neste ecossistema?

A Hipoges posiciona-se claramente como uma plataforma integrada de asset management. A nossa evolução, incluindo a integração de áreas como desenvolvimento imobiliário, reabilitação, financiamento ou hospitality, permite-nos acompanhar qualquer tipo de activo em todas as fases do seu ciclo de vida. Na Hipoges estamos focados em ajudar também os nossos clientes compradores. Soluções como o financiamento e apoio jurídico têm feito parte deste nosso factor de posicionamento no mercado. Esta visão 360º é um factor crítico de diferenciação e permite-nos responder com maior eficácia às necessidades de investidores e clientes.

Quais são os principais desafios na articulação entre asset management, property management e comercialização?

O maior desafio é o alinhamento. Afinal, estamos a falar de áreas com dinâmicas distintas, mas que têm de funcionar como um sistema único. Quando isso não acontece, perde-se eficiência e valor. Quando está bem integrado, conseguimos maior velocidade de execução, melhor posicionamento de mercado e maior retorno. A estratégia inicial terá de estar muito bem alinhada para que toda a articulação de todas as fases seja o mais rápido e mais eficiente possível para cumprir com a estratégia, sem colocar em causa o retorno do próprio negócio. O tempo é essencial e pode-se tornar num risco. É precisamente por isso que a integração operacional é hoje um dos principais factores críticos de sucesso.

A integração de diferentes áreas e parceiros tornou-se mais crítica? Porquê?

Hoje é absolutamente crítica. O mercado é demasiado complexo para funcionar em silos. A articulação entre equipas internas e parceiros externos, como brokers ou operadores especializados, é o que permite escalar operações com qualidade. Quem consegue integrar melhor, ao combinar know-how local com capacidade de execução, ganha uma vantagem competitiva clara.

Como garantir eficiência operacional num contexto de maior complexidade?

A eficiência hoje depende de três factores, para além do know-how essencial: dados, tecnologia e capacidade de execução. É fundamental ter informação em tempo real, capacidade analítica e equipas alinhadas para tomar decisões rápidas. A tecnologia do nosso sistema integrado permite-nos ser mais eficientes. A escala da Hipoges, com milhares de activos avaliados e geridos, obriga a processos robustos, mas também a flexibilidade para adaptar estratégias a cada ativo.

Que papel está a tecnologia a desempenhar na gestão e valorização de activos imobiliários?

A tecnologia é um factor crítico na gestão e valorização de activos imobiliários. Permite-nos conhecer melhor os ativos, antecipar riscos e otimizar a tomada de decisão, ao mesmo tempo que suporta a escala e a consistência operacional, num contexto em que gerimos dezenas de milhares de activos e avaliámos mais de 90 mil apenas no último ano.

Para além disso, tem um papel cada vez mais relevante no reforço da eficiência comercial, com um foco claro na comercialização dos activos e na sua colocação no mercado de forma mais rápida, estruturada e eficaz.

A profissionalização do sector está a acelerar? Em que dimensões é mais visível?

Está claramente a acelerar. É visível na forma como os ativos são analisados, na utilização de dados e na exigência dos investidores institucionais. A entrada de capital mais sofisticado obriga a padrões mais elevados de transparência, rigor e performance. Também do ponto de vista dos nossos parceiros, há uma cada vez maior profissionalização, eles também acompanham esta tendência do mercado.

Que ferramentas ou abordagens estão a fazer a diferença no reposicionamento de activos?

A análise individualizada é determinante. Não há soluções standard. O reposicionamento pode passar por reabilitação, mudança de uso ou adaptação a novas dinâmicas de procura, como o residencial ou o alojamento turístico. A capacidade de combinar competências (desenvolvimento, construção, financiamento) permite-nos desbloquear valor e acelerar a colocação dos activos no mercado.

Como caracteriza o actual momento do mercado imobiliário em Portugal?

É um mercado cada vez mais consolidado em Portugal, sustentado por fundamentos macroeconómicos sólidos, pela atractividade junto de investidores nacionais e internacionais e por uma procura que continua resiliente.

Continua a ser um mercado exigente e dinâmico, onde o principal desafio permanece na escassez de oferta, condicionada por factores estruturais como restrições urbanísticas e morosidade burocrática. Ainda assim, o mercado mantém capacidade de absorção e valorização dos activos, embora de forma mais moderada e selectiva.

Que segmentos apresentam maior dinamismo e quais enfrentam maiores desafios?

O segmento residencial continua a ser o principal motor do mercado, representando cerca de 93% das transacções recentes. Ainda assim, observa-se uma dinâmica relevante em logística e escritórios, impulsionada pela escassez de oferta de qualidade, bem como o crescimento de activos mais especializados, como data centers e projectos de hospitality ligados à natureza, bem-estar e sustentabilidade.

Do lado dos desafios, os ativos não residenciais obsoletos enfrentam maior pressão, sobretudo os que já não respondem às exigências actuais e futuras do mercado — como escritórios em edifícios antigos, retalho em localizações secundárias ou imóveis sem certificação e adaptação aos novos padrões de eficiência. Nestes casos, a reconversão e o reposicionamento são determinantes.

Hipoges

O contexto de preços elevados está a alterar a forma como os activos são geridos?

Sem dúvida. O contexto de preços elevados veio exigir uma gestão muito mais criteriosa, estratégica e dinâmica dos activos. Hoje, já não basta colocar um activo no mercado — é essencial garantir o posicionamento correcto, uma proposta de valor diferenciadora e uma adequação real à procura. Este contexto obriga também a desenvolver novas estratégias de valorização dos activos, ajustadas à evolução do mercado e ao perfil dos investidores e compradores. Ao mesmo tempo, exige uma capacidade permanente de adaptação e atenção a uma dinâmica cada vez mais volátil, onde a margem de erro é significativamente menor e a velocidade de reação se tornou crítica.

Que tendências deverão marcar o mercado imobiliário português em 2026?

O mercado imobiliário português deverá continuar a consolidar-se em 2026, com crescimento em alguns segmentos pressionados pela procura. Veremos um mercado mais especializado, com maior integração de serviços e um foco crescente na eficiência e na qualidade dos activos. Mais do que volume, o factor diferenciador estará na capacidade de execução e na transformação de ativos em soluções concretas. A qualidade da gestão e a agilidade de adaptação serão decisivas num contexto cada vez mais competitivo e selectivo.

A procura institucional vai manter-se forte?

Acredito que sim. A procura institucional deverá manter-se forte, sustentada pela liquidez disponível, pela procura estrutural contínua, por taxas de retorno ajustadas ao risco e por um contexto macroeconómico globalmente estável e sólido.

Portugal continua a ser um mercado atrativo, mas os investidores estão cada vez mais selectivos, valorizando sobretudo estabilidade regulatória, previsibilidade fiscal e parceiros com capacidade comprovada de execução.

Que riscos e oportunidades identifica para investidores e gestores de activos?

O principal risco continua a ser a capacidade de execução. Num mercado exigente, não basta identificar oportunidades. É fundamental concretizá-las com rapidez, rigor e consistência. Acresce ainda um fator externo relevante, que são as potenciais alterações na estabilidade macroeconómica e na evolução das taxas de juro, muitas vezes influenciadas por dinâmicas e políticas internacionais, que podem gerar algum ruído e efeitos colaterais no mercado.

Do lado das oportunidades, destaca-se precisamente a capacidade de trabalhar activos de forma activa, eficiente e integrada, num contexto ainda marcado por alguma escassez de oferta, onde a qualidade da gestão e a velocidade de execução fazem toda a diferença.

Onde espera posicionar a Hipoges nos próximos anos?

Como uma referência incontornável na gestão e valorização de activos imobiliários em Portugal e no sul da Europa, não apenas pela escala, mas sobretudo pela qualidade, consistência e capacidade de execução que entregamos aos nossos clientes.

A nossa ambição passa por manter a posição de liderança no setor de servicer imobiliário em Portugal, reforçando simultaneamente a nossa capacidade e versatilidade na gestão de activos, com uma abordagem cada vez mais eficiente, sofisticada e adaptada à complexidade e diversidade do mercado.

Fundada em 2008, a Hipoges gere actualmente mais de 48 mil milhões de euros em activos sob gestão. Estes activos incluem hipotecas residenciais e activos executados, empréstimos a promotores, empréstimos ao consumo sem garantia, empréstimos a PME e grandes empréstimos a empresas com vários tipos de garantias e facturas do Estado. Além disso, a Hipoges oferece igualmente conselhos sobre o processo de avaliação e de compra, conselhos sobre a concepção de processos e a implementação de ferramentas de gestão, bem como soluções de gestão de activos diversos e de investimento. A Hipoges apresenta equipa de mais de 1.800 pessoas em quatro países (Espanha, Portugal, Grécia e Itália).