A arquitetura da previsibilidade

Existe em Portugal uma tendência para desenvolver projetos através de metodologias padronizadas, independentemente da especificidade de cada programa, de cada cliente e de cada investimento. Persiste uma inércia metodológica, como se existisse uma receita universal para projetar independentemente do contexto. Mas o contexto mudou. E quando o contexto muda, a metodologia tem de mudar com ele.

Cada programa exige uma resposta metodológica diferente. Um hospital, um edifício de escritórios, um equipamento público ou um empreendimento residencial não enfrentam os mesmos riscos, nem respondem às mesmas prioridades. No setor imobiliário, onde a arquitetura se cruza diretamente com o investimento e com a comercialização, essa necessidade de adaptação tornou-se particularmente evidente.

O Simplex Urbanístico e as sucessivas alterações ao RJUE são um bom exemplo dessa transformação. Mais do que simplificar procedimentos, alteraram profundamente a distribuição da responsabilidade no desenvolvimento imobiliário. Nos casos previstos na lei, a comunicação prévia substituiu a licença e o controlo administrativo prévio deu lugar a um modelo baseado na responsabilização dos autores dos projetos e num controlo sucessivo por parte da Administração.

A consequência mais relevante desta mudança não é jurídica; é metodológica.

Durante décadas, a qualidade de um projeto era frequentemente associada à sua capacidade de obter uma aprovação municipal. Hoje, esse critério deixou de ser suficiente. O promotor estrutura o investimento, obtém financiamento, inicia campanhas de comercialização e celebra contratos-promessa muito antes da conclusão da obra. Quando começa a vender frações em planta, aquilo que está verdadeiramente a vender é uma promessa de futuro.

Essa promessa não pode depender da expectativa de que o projeto será ajustado mais tarde. Pelo contrário, exige que o estudo prévio tenha já atingido um elevado grau de maturidade, incorporando os constrangimentos urbanísticos, regulamentares e técnicos que poderão influenciar o desenvolvimento do empreendimento. Porque nenhuma fase posterior consegue estabilizar um projeto que nunca foi verdadeiramente estabilizado.

É por isso que o estudo prévio deixou de ser apenas uma fase de exploração arquitetónica. Passou a ser a fase onde se constrói a previsibilidade do investimento. É neste momento que se reduz a incerteza, se antecipam riscos e se cria a estabilidade necessária para que aquilo que o promotor começa a vender seja exatamente aquilo que será construído.

Para nós, PMA, esta não foi apenas uma adaptação aos procedimentos administrativos. Foi uma mudança na forma de entender o nosso papel enquanto arquitetos. O verdadeiro produto que entregamos deixou de ser apenas um projeto de arquitetura. Entregamos previsibilidade. A previsibilidade de que o investimento será desenvolvido com estabilidade, de que as decisões tomadas nas fases iniciais resistirão ao processo de licenciamento e de execução, e de que o produto apresentado ao mercado corresponderá ao produto construído.

Esta reflexão nasce da nossa experiência no desenvolvimento imobiliário, onde a previsibilidade do projeto é hoje um fator crítico para o sucesso do investimento. Mas o princípio é universal: qualquer metodologia de projeto só é eficaz quando responde às particularidades do contexto em que é aplicada. A arquitetura continuará, naturalmente, a ser uma disciplina de criatividade e de desenho. Mas, num enquadramento cada vez mais complexo e responsabilizante, o seu verdadeiro valor mede-se pela capacidade de reduzir a incerteza. Porque, hoje, um bom projeto já não é apenas aquele que pode ser construído. É aquele que não precisa de ser redesenhado depois de começar a ser vendido.

André Santos Cardoso

Chief Operating Officer da PMA - Paulo Merlini Architects

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico