Investimento em imobiliário comercial cresce 17%, apesar da perspectiva de abrandamento em 2023

Estudo da Cushman & Wakefield revela que a actividade de investimento em imobiliário comercial registou um volume de negócios de 749 milhões no 1º semestre, um crescimento de 17% face ao período homólogo.

Na 41ª edição do Marketbeat Portugal – uma publicação semestral que resume a actividade do mercado imobiliário nacional em 2023, onde destaca as principais tendências do mercado, revela que a actividade de investimento em imobiliário comercial registou um volume de negócios de 749 milhões de euros, no primeiro semestre de 2023, o equivalente a 17% acima do período homólogo.

Com cerca de 40 operações, o valor médio por transacção situou-se nos 20 milhões de euros. Os activos de retalho retomaram a liderança, concentrando 38% do volume total investido, a que se seguiu de perto a hotelaria, ao agregar 36% do volume transacionado.

"Apesar da atividade de investimento imobiliário comercial ter registado uma trajetória ascendente na primeira metade de 2023, antecipa-se um abrandamento da mesma até ao final do ano face ao enquadramento mais adverso da economia. A atividade dos mercados ocupacionais foi caracterizada por um comportamento díspar, variando entre uma quebra acentuada no mercado de escritórios da Grande Lisboa e um aumento relevante no segmento de Indústria e Logística.", indica Eric van Leuven, Diretor Geral da consultora em Portugal.

Por influência dos critérios mais exigentes da procura, mantém-se o elevado interesse na inclusão de conceitos de sustentabilidade corporativa, bem como dos critérios de Environmental, Social e Governance (ESG), nos processos de tomada de decisão do mercado imobiliário nacional.

Mercado ocupacional

Escritórios – Resultados 2023

O mercado de escritórios da Grande Lisboa registou uma quebra homóloga acentuada entre janeiro e agosto de 2023, tendo sido transacionados 62.500 m², o segundo valor mais baixo da última década. Para essa quebra tão significativa terá contribuído o ano passado atípico, em que foi atingido um máximo histórico, por particular influência da concretização de diversos negócios de grande dimensão.

Ao contrário dos últimos anos, não só não se registaram pré-arrendamentos entre os maiores negócios do semestre, como a maioria destes ocorreu em frações usadas. Ainda assim, a principal transação correspondeu ao arrendamento pela Emma – The Sleep Company de 4.600 m² no recentemente concluído edifício Ulmina do Exeo Office Campus.

Já o setor de escritórios no Grande Porto registou um aumento durante os primeiros 8 meses do ano, tendo sido transacionados 39.300 m². Os quatro maiores negócios corresponderam a ocupações por entidades confidenciais, entre os quais se inclui a ocupação integral dos 7.820 m² do Boavista Office Center (BOC), e dois pré-arrendamentos, nomeadamente de 5.650 m² no projeto ICON Offices e de 4.300 m² no Lionesa Business Hub.

Escritórios – Tendências

À semelhança das previsões apresentadas no início do ano, o mercado de escritórios irá verificar uma estabilização dos valores de arrendamento em todas as zonas, após período consistente de crescimento. Mantém-se a tendência de ligeiro aumento da taxa de desocupação, fruto do início de construção e conclusão de alguns imóveis com dimensão e uma menor procura.

A estratégia de ocupação continua a ser uma das grandes preocupações das empresas e a acessibilidade e mobilidade passam a assumir um papel cada vez mais importante.

Já no que respeita aos critérios ESG, estes estão a ter um impacto elevado nos novos edifícios e nas exigências dos principais ocupantes, especialmente nas questões de sustentabilidade. A adaptação dos imóveis já existentes será uma necessidade cada vez mais eminente nos próximos anos.

Retalho – Resultados de 2023

O volume de vendas a retalho na primeira metade de 2023 registou um crescimento homólogo de 2,1%. A primeira metade do ano refletiu algum abrandamento, com a procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield a registar um decréscimo de 5% face ao período homólogo, com 230 novas aberturas e uma área total estimada de 115.000 m².

No segmento de conjuntos comerciais, embora não se tenham registado inaugurações durante o primeiro semestre, está prevista a abertura de 93.500 m² de área bruta locável (ABL) até 2025, mais de metade dos quais durante os remanescentes meses de 2023. Entre a oferta futura mantém-se a prevalência dos retail parks, que representam 75% da área total.

A preponderância do comércio de rua diminuiu para 62% do número de operações, com as unidades stand alone a aumentarem 5 pontos percentuais (p.p.), para os 13%. Da mesma forma, o sector da restauração reduziu o seu domínio, para 41% das novas aberturas; neste caso por particular influência do aumento de 6 p.p. do sector de lazer e cultura.

Retalho – Tendências

Na área do retalho, antecipam-se mudanças ao nível do conceito das lojas, que se espera passar a privilegiar a colaboração com espaços de restauração, lazer, cultura e novas tecnologias. Antecipa-se que as lojas sustentáveis e de economia circular ganhem um maior peso e, por outro lado, assiste-se a planos de expansão muito agressivos dos retalhistas discounters.

Industrial & Logística – Resultados de 2023

Após um abrandamento em 2022, a actividade ocupacional de industrial & logística retomou a tendência de crescimento, tendo sido transaccionados 307.800 m², um aumento homólogo de 54%. Com 35 transações, a área média por operação subiu para os 8.790 m², para os quais contribuíram diversos negócios de grande dimensão.

Invertendo a recente tendência de maior expressividade das operações de venda ou arrendamento, por oposto aos projetos à medida do ocupante, estes últimos agregaram mais de metade da área total contratada. As regiões de Lisboa e Porto mantiveram o domínio geográfico, responsáveis respetivamente por 43% e 34% da absorção.

Face à contínua procura, e consequente desenvolvimento de projectos de qualidade, as rendas de mercado para espaços de logística registaram um incremento na maioria das zonas, mantendo-se estáveis no segmento de logística urbana.

Industrial & Logística – Tendências

Conforme já antecipado no início do ano, espera-se uma maior absorção dos espaços logísticos por parte do comércio online, o que, por sua vez, resultará em escassez de oferta e aumento dos valores de arrendamento destes activos.

Mantém-se a tendência relacionada com a aposta na eficiência da logística urbana (ou de proximidade) por parte das grandes empresas que estão obrigadas a redesenhar a sua operação logística.

A rotura de stocks que ocorreu a nível mundial, inclusive em Portugal, despoletou o fenómeno do nearshoring, ou seja, a intenção de se instalarem novas indústrias no país para responder às necessidades locais e internacionais. Da mesma forma, Portugal entrou definitivamente no radar dos grandes operadores de data centres, ao ser um país estrategicamente localizado, seguro, com baixa latência (ou seja, grande velocidade de internet) e com disponibilidade energética.

IHotelaria - Resultados

O primeiro semestre de 2023 evidenciou um crescimento da atividade turística em Portugal, face ao mesmo período do ano anterior, verificando-se um aumento de todos os indicadores. Neste período, o número de hóspedes e dormidas a nível nacional registaram aumentos homólogos de 21% e 18%, respectivamente, particularmente por influência do crescimento dos visitantes estrangeiros. Todas as regiões do país observaram aumentos nas dormidas comparando com 2022.

Por outro lado, o segmento de Alojamento Local foi responsável por 5,0 milhões de dormidas e 2,1 milhões de hóspedes, num crescimento face a 2022 de 23% e 25%, respectivamente.

Em termos de oferta hoteleira, desde o início do ano inauguraram 30 novas unidades com mais de 2.100 quartos, mais de 60% dos quais com classificação 4 estrelas. Os concelhos de Lisboa e Porto concentram a maior parcela desta nova oferta, com 12 novas unidades hoteleiras num total de 880 unidades de alojamento.

Hotelaria – Tendências

Apesar do evidente aumento do custo de vida, a procura hoteleira tem vindo a aumentar, sobretudo nos destinos de lazer, pelo que estes destinos se vão manter na preferência dos investidores. Destacam-se igualmente nas preferências dos investidores os destinos urbanos com equilíbrio entre mercado corporativo e de lazer,

A tendência de expansão da oferta hoteleira irá manter-se para os próximos anos, encontrando-se em fase de projeto e/ou construção 90 novos projetos com abertura prevista para os próximos 3 anos, num total de 8.200 quartos. A oferta futura continua a concentrar-se maioritariamente em hotéis de 4 e 5 estrelas (32% e 31% respetivamente) e nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

Residencial – Resultados 2023

No segmento de Living, os sucessivos aumentos das taxas de juro para controlo da inflação, e consequente deterioração do poder de compra, bem como a subida de preços, terão contribuído para uma retração da procura. Ainda assim, durante a primeira metade do ano foram concedidos empréstimos a particulares no montante de €8,9 mil milhões segundo o Banco de Portugal, um valor máximo dos últimos 17 anos.

No concelho de Lisboa, os valores transaccionais de apartamentos (novos e usados) registaram um incremento homólogo ténue para os €4.490/m², o qual foi mais acentuado (+7%) nos fogos novos. No Porto, os valores de venda de apartamentos registaram uma quebra de 7%, para os €3.100/m², a qual foi menor (-4%) entre as unidades novas.

Arrendamento

Durante o primeiro semestre de 2023, o segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented sector) nas cidades de Lisboa e Porto manteve o desequilíbrio entre oferta e procura, o que contribuiu para uma quebra generalizada do número de apartamentos arrendados, associada a um aumento expressivo dos valores médios contratualizados

Desta forma, a renda média contratada em Lisboa aumentou para os €18,5/m² (+26%), com os imóveis novos a atingirem os €21,3/m²/mês (+18%). No Porto, os valores de arrendamento de apartamentos verificaram um aumento de 23% para os €14,9/m²/mês, o qual foi mais expressivo (+31%) entre as unidades novas, que atingiram os €19,0/m².

Residências de Estudantes / CoLiving

Os segmentos de residências de estudantes e CoLiving continuam igualmente a ser caracterizados por uma escassez de oferta, especialmente de projetos adequados às necessidades dos seus ocupantes. Durante o primeiro semestre do ano corrente, foi concluída a Xior Lumiar (Lisboa) com 500 camas. O rácio de número de camas por estudante deslocado manteve-se estável nos 13%, com o peso dos operadores privados a aumentar ligeiramente, representando atualmente perto de 40% da oferta.

A elevada procura continua a atrair operadores privados, assim como a fomentar a alocação de investimento público a estes segmentos, particularmente pelo Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Neste contexto, a oferta prevista até 2025 aumentou para as 9.320 camas.

Residências Sénior

No segmento das residências sénior, a capacidade total continua a aumentar, situando-se atualmente nas 104.400 camas. Contudo, o ritmo de novas aberturas não acompanhou o envelhecimento da população (Rácio entre número de camas e população com mais de 80 anos de idade).

Ao longo dos próximos três anos prevê-se a conclusão de mais 700 camas entre os principais operadores privados, a maioria dos quais projetos com mais de 100 camas.

Residencial – Tendências

No mercado residencial, espera-se um cada vez maior desequilíbrio que irá continuar a alimentar a subida dos preços, uma consequência da falta de medidas que promovam a construção nova para o segmento médio. Em paralelo, a subida das taxas de juro e a dificuldade das famílias se financiarem contribuirão para a contínua aposta dos promotores nos segmentos altos.

Também o mercado de arrendamento residencial vai continuar a contrair. A falta de confiança dos promotores, investidores e senhorios no quadro legal e nas políticas fiscais que regem o arrendamento urbano em Portugal, agravada pelas medidas do Programa Mais Habitação, antecipam a redução de casas disponíveis para arrendamento e a consequente subida dos valores das rendas, face à crescente procura e falta de oferta.

No que diz respeito às residências de estudantes e aos projetos de co-living, o preço médio por cama vai continuar a subir, uma consequência gerada pela procura muito superior à oferta, ainda que existam algumas aberturas previstas nos próximos anos. A dificuldade em encontrar alojamento alternativo nas regiões de Lisboa e Porto acentuou-se, por existirem cada vez mais famílias a arrendar apartamentos que antes eram partilhados por estudantes ou por trabalhadores deslocados.

O crescimento do segmento das residências séniores pode ser ameaçado, por um lado, pela dificuldade da maioria das famílias portugueses em sustentar pagamentos mensais elevados e, por outro, pela dificuldade em contratar pessoal especializado, sobretudo em localizações fora dos grandes centros urbanos. Sendo um dos países com população mais envelhecida da Europa, Portugal precisa de mais residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. A oferta tem aumentado, mas é ainda claramente insuficiente.

Promoção e reabilitação urbana – Resultados de 2023

O sector de promoção e reabilitação urbana registou uma quebra de 13% da atividade na primeira metade do ano, quando comparando com o período homólogo. Neste período, foi identificado um volume total transacionado de €244 milhões, distribuídos por 19 negócios. A maioria da área submetida a licenciamento corresponde ao uso residencial (75%) e ao desenvolvimento de construção nova (82%). Relativamente ao tipo de construção, a preponderância dos projetos novos variou entre os 62% em escritórios e os 89% em residencial.

Promoção e reabilitação urbana – Tendências

A crescente procura e escassa oferta de habitação, especialmente no segmento médio, continuará a motivar promotores e investidores a procurar soluções inovadoras para desenvolver mais casas para a classe média. O programa Mais Habitação deixa de fora benefícios fiscais e incentivos para a construção nova em localizações mais vocacionadas para o segmento médio, pelo que vários projetos residenciais de maior escala, sobretudo localizados nos subúrbios, deverão continuar a ser adiados.

A aposta em projetos residenciais para os segmentos alto e de luxo, motivada pela crescente procura por parte de compradores estrangeiros menos dependentes de financiamento bancário, tenderá a continuar durante os próximos tempos.

Investimento em imobiliário comercial – Resultados 2023

O crescimento registado durante o primeiro semestre de 2023 (volume de €749 milhões, 17% acima do período homólogo de 2022) foi influenciado pela conclusão de algumas transações de grande dimensão, com os 3 maiores negócios a representarem perto de 60% do volume investido. Adicionalmente, registou-se um aumento do investimento estrangeiro, que agregou 77% do volume total, com o capital nacional a contrair para os €172 milhões.

Investimento em imobiliário comercial  – Tendências

Apesar do crescimento registado durante o primeiro semestre de 2023, antecipa-se um abrandamento da atividade de investimento até ao final do ano. Neste contexto, com cerca de €1.180 milhões de transações atualmente em diversas fases de negociação, as estimativas apontam para que este ano se registe um volume de investimento ligeiramente inferior a €2.000 milhões, refletindo uma quebra de 36% face a 2022.

Ainda assim, Portugal continua a ser visto como um mercado com uma relação risco / retorno muito interessante. Prevê-se, por outro lado, que o ajustamento de preços seja mais rápido do que na última crise.

Sustentabilidade – Resultados 2023

No âmbito dos certificados de edificação sustentável, nomeadamente BREEAM e LEED, verificou-se uma manutenção do número de certificações emitidas durante o primeiro semestre comparativamente com o período homólogo do ano anterior, nomeadamente em uma dezena. Quanto à certificação futura, somente disponível para LEED, encontram-se atualmente registados acima de 50 projetos. O setor de escritórios continua a monopolizar a certificação futura, encontrando-se registados mais de 40 edifícios.

Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, em 2023 foi emitida a primeira distinção a nível nacional.

Sustentabilidade – Tendências

As tendências atuais continuam alinhadas com o semestre anterior, com foco maioritariamente na resposta às alterações climáticas, na valorização do capital humano, no reporte de indicadores não financeiros e caracterização dos investimentos quanto à sustentabilidade, e pela integração destes indicadores, de forma cada vez mais consistente, na cadeia de valor da atividade das empresas.