IVA a 6% na construção pode gerar novos litígios entre promotores e Fisco, alerta fiscalista

A aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% na construção de habitações poderá dar origem a novos litígios entre os promotores imobiliários e a Autoridade Tributária (AT), apesar das alterações legislativas introduzidas pelo Governo. O alerta é de Sérgio Vasques, antigo secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, que considera necessário esperar alguns meses para perceber como as novas regras serão aplicadas na prática.

"Receio que as hipóteses de litigância ainda não estejam inteiramente eliminadas, mas, como estamos perante novidades, vamos ter que esperar alguns meses para perceber exatamente o que é que se vai passar no terreno. Ainda é cedo para dizer", afirmou o fiscalista, em entrevista ao podcast LusaExtra.

Professor da Faculdade de Direito da Universidade Católica Portuguesa e investigador na área do IVA, Sérgio Vasques considera que Portugal tem gerido de forma "muito, muito amadora" o dossiê fiscal da habitação e da reabilitação urbana, criando conflitos que, na sua perspetiva, têm condicionado a atividade do setor da construção.

Incerteza fiscal está a travar projetos imobiliários

O especialista critica a atuação da administração tributária, considerando que esta desencadeia mais conflitos do que aqueles que consegue resolver no domínio do IVA aplicado à reabilitação urbana.

«O problema do IVA na reabilitação poderia ter sido tratado atempadamente e, em vez disso, deixámos crescer a ferida até o setor ficar numa situação de pânico, de hesitação», afirmou.

Para Sérgio Vasques, a falta de clareza na aplicação das regras fiscais cria um ambiente de incerteza que prejudica as decisões de investimento, sobretudo num setor em que os projetos envolvem montantes elevados e períodos de execução prolongados.

O fiscalista recorda que os conflitos relacionados com o IVA na reabilitação urbana já levaram investidores a suspender ou adiar iniciativas.

"Não se pode ter um setor inteiro exposto ao risco de liquidações de imposto assentes em interpretações menos bem fundamentadas. Num setor como este, isso é absolutamente trágico", sublinhou.

O antigo governante defende, por isso, uma melhor articulação entre a legislação aprovada e a forma como a Autoridade Tributária interpreta e aplica as normas no quotidiano.

IVA de 6% condicionado ao destino da habitação

A redução temporária da taxa de IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação de habitações integra o pacote fiscal do Governo destinado a aumentar a oferta de casas e a combater a crise habitacional.

O regime prevê que as empreitadas possam beneficiar da taxa reduzida quando os imóveis se destinem a habitação própria e permanente do comprador ou exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridos os limites definidos na lei.

Entre as condições previstas estão um preço de venda máximo de 660.982 euros e uma renda mensal que não ultrapasse os 2.300 euros.

O diploma estabelece ainda regras específicas para os casos em que o comprador não afete o imóvel a habitação própria e permanente. Nestas situações, essa circunstância não determina, por si só, a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA nem obriga o sujeito passivo a regularizar o imposto ou a suportar penalidades. Em contrapartida, está previsto um agravamento de 10% no Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), calculado sobre o valor tributável.

Alterações legislativas não eliminam todas as dúvidas

Em agosto de 2026, foi aprovada legislação destinada a clarificar a aplicação da taxa reduzida de IVA em determinadas obras de reabilitação urbana. A alteração procura assegurar o acesso à taxa de 6% em projetos de renovação localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU), mesmo quando não existe uma operação de reabilitação urbana (ORU).

A clarificação visa resolver situações relacionadas com obras realizadas entre janeiro de 2009 e outubro de 2013, período em que alguns construtores não puderam aplicar a taxa reduzida por falta de uma ORU aprovada pela respetiva câmara municipal.

Apesar destas alterações, Sérgio Vasques considera que não é possível garantir que os conflitos entre o setor e a administração tributária estejam definitivamente ultrapassados.

Em outubro, a Ordem dos Contabilistas Certificados também alertou para a possibilidade de surgirem litígios entre promotores imobiliários e a AT no prazo de dois a três anos, no âmbito da aplicação das novas regras.

Para o fiscalista, a evolução do regime dependerá agora, em larga medida, da forma como o Fisco interpretar e aplicar a legislação. Até lá, a incerteza sobre o enquadramento fiscal continua a representar um risco para os promotores e investidores imobiliários, num momento em que o Governo procura estimular a construção de habitação.

DI com LUSA