Habitação: o que está a mudar na Europa e em Portugal?

A habitação deixou de ser apenas um dos muitos problemas sociais na agenda política europeia para se tornar um dos seus eixos centrais. O aumento persistente dos preços, a dificuldade de acesso à habitação por parte das classes médias e o impacto direto desta crise na economia e na coesão social levaram a uma mudança clara de discurso: a habitação já não é vista apenas como um bem de mercado, mas como uma infraestrutura social e económica essencial. 

Esta mudança é particularmente visível ao nível da União Europeia. Tradicionalmente afastada da intervenção direta em políticas de habitação, por serem competência dos Estados-Membros, a Comissão Europeia assumiu recentemente um papel mais ativo através do lançamento do primeiro Plano Europeu de Habitação Acessível. Mais do que um conjunto de medidas técnicas, este plano representa um sinal político forte: a crise da habitação é hoje reconhecida como um problema estrutural europeu, com impacto direto na competitividade, na estabilidade social e no próprio projeto europeu. 

O Plano Europeu tem por base um diagnóstico claro. O mercado, por si só, não tem sido capaz de responder à procura de habitação acessível nas principais cidades europeias, enquanto os Estados Membros enfrentam limitações orçamentais e institucionais. A resposta proposta assenta, por isso, numa lógica multidimensional: mobilizar investimento público e privado, criar instrumentos financeiros, acelerar os processos administrativos e diminuir a burocratização e enquadrar a habitação como parte das políticas sociais, económicas e climáticas. Ao fazê-lo, a União Europeia reconhece implicitamente que a habitação deixou de ser apenas uma questão de oferta e procura e passou a ser uma questão de governação pública. 

É neste contexto que o debate português ganha particular relevância. Também em Portugal, a crise da habitação atingiu uma dimensão que ultrapassa largamente o debate setorial. A aprovação, na generalidade, de um novo pacote legislativo de habitação na Assembleia da República reflete essa consciência. O pacote combina 2 propostas de lei que se traduzem por incentivos fiscais à construção e à reabilitação, estímulos ao arrendamento a preços moderados e propostas de simplificação dos processos de licenciamento, numa tentativa de desbloquear rapidamente a oferta habitacional.

Tal como no plano europeu, o pacote português assenta na ideia de que o Estado não consegue responder ao problema por si só, mas também de que o mercado precisa de previsibilidade e incentivos claros para alinhar objetivos económicos e sociais. A habitação começa, assim, a ser tratada como uma prioridade transversal, com impacto direto no funcionamento da economia, na atração de investimento e na vertente social.

Ainda assim, a forma como o pacote foi aprovado, com divisões políticas evidentes, revela que não existe um consenso alargado. Persistem dúvidas sobre a eficácia real das medidas fiscais, sobre a capacidade administrativa dos municípios para acelerar processos, nomeadamente ao nível do licenciamento, e sobre a ausência de uma estratégia de longo prazo para o parque público de habitação. Tal como a nível europeu, também em Portugal o risco não está tanto na falta de diagnóstico, mas na distância entre a ambição política e a capacidade de execução no terreno.

Para o setor imobiliário, esta convergência entre o discurso europeu e a ação nacional representa uma mudança profunda. O imobiliário passa a ser chamado não apenas a responder ao mercado, mas a integrar objetivos públicos explícitos. Projetos alinhados com políticas de habitação acessível e sustentabilidade tenderão a beneficiar de maior previsibilidade regulatória, acesso a financiamento estruturado e legitimidade social.

Em 2026, tanto o Plano Europeu de Habitação como o pacote legislativo português apontam na mesma direção: a habitação está a ser reposicionada como infraestrutura social essencial. O sucesso destas políticas dependerá da sua execução, da capacidade de articulação entre os diferentes níveis de governação e da construção de uma nova relação entre Estado, o setor privado e a sociedade. Mais do que resolver uma crise imediata, o desafio será provar que é possível transformar a habitação num pilar estrutural de desenvolvimento económico e social sustentável.

Mais do que a ambição das políticas anunciadas, o verdadeiro teste da atual viragem na política de habitação estará na sua execução. Nesse sentido, existem várias questões que importa colocar.

Primeiro, a questão do tempo. Num contexto de elevada pressão social, o tempo necessário para executar estas políticas é compatível com as expectativas que estão a ser criadas em torno dos seus efeitos?

Depois, perante um diagnóstico que aponta para dificuldades de acesso à compra, faz sentido continuar a estruturar a política de habitação em torno da propriedade, quando o arrendamento exige um enquadramento mais estável, previsível e de longo prazo?

Por fim, a capacidade de execução no terreno. Perante a ambição de aumentar rapidamente a oferta, impõe-se uma questão estrutural: existe hoje capacidade instalada no setor da construção para responder ao volume anunciado de novas habitações, ou estamos a desenhar medidas para uma capacidade produtiva que não existe?

Gonçalo Carvalho Miguel

Responsável de Comunicação e Relações Institucionais da Laplace Real Estate Intelligence

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico