Habitação: da responsabilidade pública à capacidade de construir

A resposta à crise da habitação exige que o Estado acrescente à sua função de legislador e regulador uma capacidade permanente de promoção, capaz de transformar património público em casas e de assegurar oferta para as famílias cujos rendimentos já não permitem acompanhar os preços do mercado.

A experiência da Land Development Agency, na Irlanda, oferece uma referência para essa organização, ao reunir mobilização de terrenos, financiamento público e desenvolvimento de operações, através de promoção direta e de parcerias com empresas privadas. O que interessa observar é essa capacidade de conduzir todo o processo, desde o solo até à entrega das habitações, com continuidade e responsabilidade pela execução.

Em Portugal, a Construção Pública, E.P.E., cuja atividade já abrange a habitação, poderia constituir a base dessa resposta, através do reforço da sua capacidade de promoção e da articulação com o IHRU, a ESTAMO e os municípios, reunindo património, competências e investimento numa estrutura com objetivos e prazos definidos.

O modelo poderia combinar arrendamento acessível, venda a preços acessíveis e habitação social, destinando-se a venda a recuperar capital e a contribuir para a viabilidade financeira de cada operação, reduzindo a dependência de novos investimentos do Estado. O acesso à compra estaria sujeito a critérios rigorosos de elegibilidade e a regras que impedissem a revenda especulativa, salvaguardando o apoio público concedido.

A execução contaria com empresas privadas, através da contratação da construção e de parcerias de desenvolvimento, enquanto a entidade pública asseguraria a coordenação das operações, as condições de acesso às habitações e o acompanhamento dos resultados. Uma programação plurianual permitiria também dar previsibilidade ao setor, criando condições para preparar equipas, capacidade produtiva e investimento.

O financiamento conjugaria capital público com crédito à construção, dimensionado à capacidade de reembolso de cada operação, utilizando as receitas das vendas para amortizar dívida e financiamento de longo prazo, suportado pelas rendas, para a parcela de arrendamento. Esta estrutura permitiria limitar o capital público imobilizado na fase inicial, mantendo identificadas as necessidades de apoio e as responsabilidades futuras.

Uma entidade com esta missão não tem de colocar o lucro no centro da sua atividade, porque o investimento se justifica pela resposta a uma necessidade nacional, mas tem de demonstrar disciplina financeira, controlar custos e reduzir o risco das operações ao longo do tempo. Os resultados devem ser avaliados pelas casas entregues, pela sua acessibilidade face aos rendimentos das famílias e pela capacidade de preservar património e continuar a investir.

A continuidade dependeria de financiamento plurianual, gestão profissional e prestação de contas, para que as operações pudessem prosseguir para além dos ciclos políticos e cada compromisso assumido tivesse correspondência em execução.

A responsabilidade pública na habitação exige capacidade de transformar património e investimento em casas, com uma estrutura que assegure execução e continuidade para além dos ciclos políticos e orçamentais. É na entrega dessas casas, a preços que as famílias possam pagar, que o Estado deve medir o cumprimento da sua missão.

Joana Resende

CEO Grupo CENTURY21 Arquitectos