Estudo da Century 21 revela deterioração no acesso à habitação

Entre 2019 e 2022, os preços das casas subiram 38%, enquanto  o rendimento disponível das famílias apenas aumentou 9%. Em 15 das 18 capitais de distrito, a taxa de esforço é inferior a 40%, mesmo com projecções de 5% de subida das taxas de juro. O acesso à habitação é mais crítico em Lisboa, com taxa de esforço de 67%, no Porto, com 50% e em Faro, com 39%.

Todos os concelhos da Área Metropolitana de Lisboa (AML) entram em sobre esforço com subida das taxas de juro para 5%. Em 2022, Lisboa foi a única capital de distrito onde arrendar casa é mais barato do que comprar.  E a oferta de habitações adequadas ao escalão de IRS das famílias regista um desequilíbrio estrutural.

Estas são algumas das principais conclusões da segunda edição do estudo sobre a capacidade de acesso das famílias à habitação, que a Century 21 Portugal acaba de realizar. Com base nos rendimentos médios dos portugueses, a nova edição do estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” apresenta uma análise comparada entre os valores de arrendamento e de aquisição para acesso a uma casa de 90 m2 e as respectivas taxas de esforço, de acordo com os critérios de referência de 33% de DSTI, recomendada pelo Banco de Portugal.

O estudo compara os rendimentos líquidos médios anuais por família e os custos de acesso à habitação em 40 municípios, incluindo as capitais de distrito de Portugal Continental, uma análise mais detalhada aos concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como à região do Algarve. Os dados referentes ao rendimento das famílias são baseados nas declarações de rendimento fiscal publicados pelo INE. A informação sobre preços e rendas de mercado tem como fonte a Confidencial Imobiliário.

Esta segunda edição do estudo revela três novidades: foi incluída uma análise do cruzamento da oferta actual de imóveis ajustada às famílias de acordo com o seu escalão de IRS. Outra das novidades desta edição é um exercício de projecção do aumento das taxas de juro até 5%, em três cenários distintos. A terceira novidade é a comparação entre os principais indicadores do primeiro estudo realizado em 2019, o que permite analisar a evolução do acesso à habitação, nos últimos anos.

Principais conclusões nacionais

O estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” evidencia uma deterioração no acesso à habitação, entre 2019 a 2022. O problema passa pela perda de poder de compra da população, com os preços das casas a atingirem uma subida média de 38%, a nível nacional, enquanto o aumento do rendimento disponível das famílias, nomesmo intervalo de tempo, se fixou apenas nos 9%, na média das capitais de distrito.

O rendimento líquido disponível das famílias varia, nas capitais de distrito, entre os 1973€ em Lisboa e os 1426€ de Viana do Castelo, enquanto a média das capitais de distrito se situa nos 1545€. Para além disso, o rendimento médio disponível – rendimento bruto deduzido de impostos - dos agregados familiares nacionais é muito inferior a outros países da União Europeia - nomeadamente Espanha- em consequência da elevada carga fiscal aplicada aos rendimentos dos portugueses.

A evolução dos rendimentos das famílias face a 2019 foi positiva, com crescimentos de entre 6% a 11%, em todas as cidades e com um ritmo muito idêntico. Em termos absolutos, estes aumentos traduziram-se em incrementos entre os 76€ mensais e os cerca de 160€ observados em Braga e Coimbra. Faro e a região do Algarve registam os aumentos mais contidos da capacidade financeira das famílias, além de estarem entre os concelhos com menores rendimentos.

Maiores desafios no acesso à habitação

Os resultados do estudo apontam as zonas críticas, onde se registam taxas de esforço acima das recomendadas pelo Banco de Portugal e Eurostat. A instituição europeia define que uma alocação igual ou superior a 40% do rendimento familiar para acesso à habitação configura uma situação de sobre esforço, enquanto o Banco de Portugal recomenda, idealmente, 33% de DSTI, e define um limite de 50% do rendimento líquido disponível para atribuição de crédito à habitação.

Em Lisboa, um empréstimo para a compra de casa exige uma taxa de esforço de 67%, e no Porto de 50%. Ligeiramente mais baixa, a taxa de esforço em Faro atinge os 39%.

Com a excepção das capitais e concelhos da AML, AMP e Algarve, nas restantes capitais de distrito este indicador é de 30% ou inferior, com grande parte das cidades a situar o esforço para aquisição no patamar dos 20%, com os 13% da Guarda a fixar a menor taxa de esforço do País. O estudo conclui, por isso, que a taxa de esforço em 15 das 18 capitais de distrito é inferior à recomendada.