Especialistas apontam simplificação do licenciamento como medida mais eficaz para resolver crise da habitação
A crise da habitação em Portugal resulta sobretudo da conjugação de factores estruturais e conjunturais, sendo consensual entre os especialistas que a resposta passa por aumentar a oferta habitacional através de reformas nas políticas públicas, maior previsibilidade regulatória e cooperação mais estreita entre Estado e sector privado. São estas as principais conclusões da primeira edição do Housing Affordability & Public Policy Barometer, desenvolvido pelo Real Estate Futures Center da Porto Business School (PBS), cuja apresentação assinalou também o lançamento oficial deste novo centro da escola, dedicado à investigação aplicada e ao desenvolvimento de soluções para o mercado imobiliário.
Segundo o estudo, há elevado consenso quanto à natureza da crise: 61,1% dos inquiridos consideram que resulta de uma combinação equilibrada entre factores estruturais e conjunturais, 31,5% atribuem-na sobretudo a causas estruturais — escassez de oferta, morosidade dos licenciamentos e falta de solo disponível —, e apenas 6,5% responsabilizam principalmente factores conjunturais, como as taxas de juro, a inflação ou o aumento dos custos de construção.
Morosidade dos processos de licenciamento...
Entre os factores que mais contribuem para a crise, os especialistas atribuem maior relevância à escassez de oferta face à procura (4,50 pontos numa escala de um a cinco), seguida da morosidade dos processos de licenciamento (4,45), dos custos de construção (4,17), da baixa previsibilidade dos processos urbanísticos (4,11) e da instabilidade das políticas públicas (4,03). Surgem depois a insuficiência de habitação pública ou acessível, as alterações demográficas, a falta de solo urbano economicamente viável, a pressão da procura internacional, a fiscalidade sobre promoção, propriedade e transacção, os custos de financiamento, as exigências regulamentares e a baixa confiança de investidores e promotores.
Questionados sobre o principal obstáculo à produção de nova habitação, os especialistas apontam a falta de mão de obra como o maior entrave actual do sector, seguido dos elevados custos de construção, da incerteza regulatória, da morosidade do licenciamento, da falta de terrenos economicamente viáveis, do risco comercial, da fiscalidade e da dificuldade de acesso a financiamento.
Preços vão continuar a subir
Quanto à evolução do mercado nos próximos 12 meses, a maioria dos especialistas antecipa que os preços da habitação continuarão a subir entre 5% e 10%, seguindo-se a expectativa de aumentos até 5%; um número reduzido prevê estabilidade ou subidas acima de 10%, enquanto os cenários de descida recolhem apoio residual. Esta expectativa assenta sobretudo na percepção de que a nova construção continuará insuficiente para responder à procura, a que se somam os elevados custos de construção, a redução do poder de compra das famílias, o arrefecimento económico e a percepção de que as políticas públicas em vigor continuam insuficientes para alterar o equilíbrio entre oferta e procura.
Entre as medidas com maior potencial de impacto nos próximos dois anos, a simplificação efetiva dos processos de licenciamento destaca-se como a mais relevante, com pontuação média de 4,17, seguida da redução do IVA na construção de habitação acessível (3,96), maior previsibilidade urbanística (3,94), incentivos fiscais à promoção de habitação acessível (3,89), parcerias público-privadas (3,85), redução dos custos de contexto (3,81), industrialização da construção (3,71), mobilização de património público (3,70), incentivos fiscais ao arrendamento de longa duração (3,54) e linhas de financiamento bonificadas (3,40).
Necessidade de reformar estruturais...
Já ao nível das reformas estruturais necessárias no médio e longo prazo, os especialistas destacam a maior articulação entre Estado, municípios e sector privado (4,26), uma política fiscal estável orientada para o aumento da oferta (4,25), uma reforma profunda do licenciamento (4,14), o aumento da produtividade e a industrialização da construção (4,07), um planeamento urbano mais previsível (4,04) e um acordo de regime para a habitação (4,03), a par do reforço da habitação pública, do urbanismo preditivo baseado em dados, da urbanização pública e de novos modelos de arrendamento.
O estudo aponta ainda o sector privado como parte central da solução, através do reforço de parcerias público-privadas, do investimento institucional em projectos build-to-rent e da promoção de habitação apoiada por incentivos públicos. No plano tecnológico, os especialistas identificam a construção modular e industrializada como a inovação com maior potencial para aumentar a produção habitacional, seguida da construção off-site, da metodologia BIM e da inteligência artificial aplicada ao projecto e ao licenciamento — soluções que, segundo os participantes, poderão aumentar a produtividade, reduzir custos e prazos de execução e acelerar a disponibilização de nova habitação.
Uma estratégia de longo prazo
"O Barómetro demonstra que a crise da habitação exige uma estratégia de longo prazo, assente em políticas públicas estáveis, processos de licenciamento mais eficientes e um reforço da capacidade de aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis", afirma Bento Aires, director do Real Estate Futures Center.
O novo centro de impacto da Porto Business School, dedicado a antecipar e acelerar a transformação do sector imobiliário em Portugal, está organizado em três áreas estratégicas — Housing & Urban Futures, Sustainable & Resilient Real Estate e Digital & Productive Real Estate — e pretende aproximar academia, empresas e decisores públicos, promovendo investigação aplicada e recomendações de política pública. O evento de lançamento contou com a participação da secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, que interveio na abertura institucional e numa sessão sobre as novas políticas públicas de habitação e as alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, e integrou ainda um painel de discussão com representantes da academia e do sector empresarial sobre os desafios e oportunidades para o mercado imobiliário português.
